Совместное домовладение: как не допустить ошибку при покупке коммерческой недвижимости

Изменения, предусмотренные Постановлением

Изменение № 1. Уполномоченное лицо назначается исполкомом после проведения конкурса

Если собственники не избрали способ управления общим имуществом (в частности, управление товариществом собственников, управление собственниками самостоятельно), местным исполкомом назначается уполномоченное лицо по итогам проведения открытого конкурса на право заключения договора об управлении общим имуществом совместного домовладения.

При этом, участником конкурса может быть только юридическое лицо, являющееся резидентом Республики Беларусь, соответствующее требованиям, установленным в Законе Республики Беларусь «О совместном домовладении», и своевременно подавшее необходимые документы на участие в конкурсе.

Критерии, по которым выбирается победитель конкурса, как правило, устанавливает исполком, индивидуально по каждому объекту. Это может быть наличие у уполномоченного лица необходимой материально-технической базы и/или опыт оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений.

Изменение № 2. Включают в реестр уполномоченное лицо

Если ваша компания — резидент Республики Беларусь и имеет необходимую для содержания и обслуживания общего имущества материально-техническую базу и не менее одного года опыта оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений, вы можете быть включены в реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Все критерии, которым компания должна соответствовать для включения в реестр предусмотрены в Положении о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения, утвержденным Постановлением.

Для включения в реестр компания обращается в исполком, на территории которого планирует осуществлять деятельность по управлению общим имуществом совместного домовладения, с заявлением и документами, подтверждающими соответствие критериям для оказания таких услуг, в порядке административной процедуры.

При этом, компания может подать заявление для включения в реестр одновременно в несколько исполкомов.

Изменение № 3. Предусмотрен перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества

Постановлением предусмотрен перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества совместного домовладения в нежилом капитальном строении. В частности, установка видеонаблюдения, шлагбаума и дополнительного освещения. Данный перечень открытый.

При этом обращаем внимание, что согласно ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона о совместном домовладении, участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных услуг и не осуществлять их оплату.

Изменение № 4. Заполняем бюллетень для голосования на общих собраниях по-новому

Постановление четко предусматривает, что должен содержать бюллетень для голосования на общем собрании участников совместного домовладения и на общем собрании членов товарищества собственников. В частности, обязательно наличие формулировок вопросов, голосование по которым проводится, формулировок проектов решений по каждому вопросу, а также только три варианта голосования: «за», «против», «воздержался».

При этом, в бюллетенях для голосования на общих собраниях запрещается зачеркивать и исправлять записи, голосовать по одному и тому же вопросу несколько раз и незаполнять строки.

Детальная регламентация содержания и порядка заполнения бюллетеня связана с формальной стороной проведения общего собрания в форме письменного опроса. Так, процедура предполагает множество требований, несоблюдение которых, может привести впоследствии к отмене принятого решения.

Изменение № 5. Поменялись типовые формы договоров в отношениях совместного домовладения общим имуществом

Проект постановления предусматривает изложение в новой редакции:

· Типового договора о совместном домовладении;

· Типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения.

В течение 6 месяцев уже действующие договоры должны быть приведены в соответствие с типовыми формами.

Общие рекомендации с учетом вступления в законную силу Постановления:

1. При голосовании на общих собраниях проверяйте соответствует ли бюллетень требованиям к содержанию бюллетеней для голосования, предусмотренных Постановлением.
2. Если не хотите оплачивать дополнительные услуги, связанные с обслуживанием общего имущества (в частности, по установке шлагбаума или видеонаблюдения) откажитесь от их получения в соответствии с ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона о совместном домовладении.
3. Не забудьте привести в соответствие договор о совместном домовладении или договор на управление общим имуществом совместного домовладения в соответствии с типовыми формами договоров в течение 6 месяцев.

Изменения, предусмотренные новой редакцией Закона

Отличие № 1. Способы управления общим имуществом

Практически в каждом объекте недвижимости есть общее имущество: лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и так далее. Для обеспечения его сохранности и эксплуатации, собственники обязаны выбрать способ управления общим имуществом.

В жилой недвижимости предусмотрены следующие способы управления общим имуществом:

• непосредственно участниками совместного домовладения;
• уполномоченным лицом (назначается местным исполкомом);
• организацией застройщиков или товариществом собственников.

Если недвижимость нежилая, то собственники наряду с указанными выше (за исключением организации застройщиков) способами управления могут дополнительно выбрать управление общим имуществом управляющей организацией.

При этом, управление участниками совместного домовладения в жилой недвижимости возможно только в случае наличия не более 10 объектов недвижимого имущества у нескольких собственников, а в случае, если дом нежилой — необходимо, чтобы количество собственников не превысило 15.

Отличие № 2. Кто может инициировать проведение общего собрания

У собственника нередко возникают вопросы, связанные с управлением общим имуществом. Как сменить эксплуатирующую организацию? Как сменить способ управления общим имуществом? Как сменить председателя? Решить такие вопросы можно на общем собрании, включив их в повестку дня.

Для того, чтобы инициировать общее собрание собственник должен направить письменное уведомление в зависимости от выбранного способа управления: товариществу собственников / непосредственно участникам совместного домовладения / уполномоченному лицу и так далее. Уведомление направляется заказным письмом / вручается под роспись / направляется иным способом (согласно решению участников совместного домовладения). В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.

Однако, если управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками, то:

• в жилом доме собственники недвижимости могут созвать общее собрание ¼ от их общего количества или уполномоченным лицом;
• в нежилом доме достаточно инициативы лишь одного собственника.

При этом, если управление общим имуществом осуществляется товариществом собственников / организацией застройщиков, инициировать собрание могут собственники, обладающие ¼ голосов от их общего количества вне зависимости от того, жилой это дом или нет.

Отличие № 3. Вопросы, подлежащие рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного вопроса

В период пандемии, собственники все чаще прибегают к такому способу участия в общем собрании как письменный опрос. Необходимо только заполнить бюллетень для голосования и направить его в адрес товарищества собственников. Однако круг вопросов, подлежащих рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного опроса в зависимости от того жилой это дом или нет — различен.

Так, если дом жилой, то ограничения по кругу вопросов законодательно не установлен. Однако, если дом нежилой собственники не могут голосовать путем письменного опроса по вопросам:

• утверждения и внесения изменений и (или) дополнений в устав;
• изменения размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки;
• принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества собственников, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.

Это означает, что указанные вопросы могут быть вынесены собственниками только на общее собрание товарищества собственников в очной форме.

Отличие № 4. Покупка общего имущества в совместном домовладении

Нередко у собственников совместного домовладения возникает необходимость в покупке помещений общего пользования: части технического этажа, коридора или подвала. Однако для того, чтобы приобрести такое помещение, необходимо согласие собственников.

В жилом доме проголосовать за принятие такого решения должны 2/3 собственников от их общего количества (при управлении непосредственного участниками) либо 2/3 собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов (при управлении товариществом собственников).

Если дом нежилой — проголосовать «за» должны все собственники единогласно.