РЕАЛЬНОСТЬ С ДВОЙНЫМ ДНОМ

Для прихода на минский рынок коммерческой недвижимости инвесторам надо иметь не один увесистый кошелек, а два: на покупку права аренды земельного участка и на строительство объекта.

Около 150 млн евро планирует инвестировать в строительство различных объектов коммерческой недвижимости в Минске российская группа «РЕСО». В планах инвестора — также создание либо покупка в Беларуси ипотечного банка. Правда, реализация намеченного во многом будет зависеть от того, как скоро в Беларуси примут закон об ипотеке и за какую цену власти предложат инвестору приобрести право арендовать земельные участки в столице для строительства деловых объектов.

«Мы планируем инвестировать более 100 млн евро в строительство крупного административно-гостиничного комплекса в Минске, еще 25 млн евро в строительство гипермаркета и еще около 10−20 млн евро в строительство одного или двух автосалонов, а также строительство единого выплатного центра для компаний „Бролли“ и „Альвена“, станции техобслуживания для клиентов этих компаний», — сказал 14 января на пресс-конференции в Минске председатель совета директоров группы «РЕСО», председатель совета директоров российской страховой компании «РЕСО-Гарантия» Сергей Саркисов.

Такие серьезные намерения зарубежного инвестора надо бы только приветствовать. 150 млн евро — деньги не малые. Но есть одна проблема. По действующим правилам, чтобы получить разрешение на строительство объекта, инвестору предстоит побороться за право аренды земельного участка для размещения того или иного объекта. А стоимость права аренды привязана к кадастровой стоимости земельного участка.

Как показывает практика проведения земельных аукционов в городе Минске в прошлом году, только за возможность арендовать земельный участок будущий инвестор обязан заплатить сумму, равноценную той, как если бы участок приобретался в частную собственность. А ведь приобретение права аренды не освобождает будущего арендатора земли от необходимости платить за аренду участка, причем эта плата опять же рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. А кадастровая стоимость не многим отличается от рыночной цены земельных участков, присущей для объектов определенного функционального назначения.

Заметим, что ни один из аукционов, который проводился в прошлом году в Минске, не был результативным. На 29 января запланировано проведение аукциона по продаже прав аренды до 50 лет еще нескольких земельных участков для строительства коммерческих объектов в Минске. Но, судя по начальным ценам (за право арендовать) представленных лотов, успешное проведение торгов маловероятно. Аналогичная ситуация в Минском районе. Минский райисполком повторно выставил на продажу право аренды земельного участка площадью 12 га для строительства гипермаркета. Начальная стоимость права арендовать этот участок составляет 23,2 млн долл.США. Это минимум, который надо добавить потенциальному инвестору к той сумме, которую он намерен затратить на строительство самого гипермаркета.

Выходит, что прежде чем инвестировать 150 млн евро на строительство в Минске гипермаркета, гостиничного комплекса и автосалонов, группе «РЕСО» придется изыскать еще как минимум сотню миллионов евро на то, чтобы выкупить право аренды участков под будущие грандиозные проекты. Впрочем, есть и другой путь — вписаться в какое-нибудь межправительственно соглашение о сотрудничестве в области реализации совместных инвестиционных проектов. И тогда право аренды земельных участков выкупать не придется.

Заметим, что группа «РЕСО» также рассматривает возможность создания в Беларуси ипотечного банка. «Мы планируем либо создание с нуля, либо приобретение ипотечного банка в Беларуси. Пока никаких подробностей нет. Чтобы вступать в такой серьезный проект, как ипотека, необходимо иметь достаточно финансовых ресурсов для фондирования этого бизнеса. Известно, какая ситуация сейчас с ипотечным фондированием на Западе. Вместе с тем с получением кредита от французской группы „Акса“ в размере 1 млрд долл. США мы себя чувствуем уверенно и понимаем, что этого будет достаточно для развития собственными силами этого бизнеса, том числе и в Беларуси», — отметил С.Саркисов.

Весьма неожиданное заявление надо сказать. Такое ощущение, что руководитель группы «РЕСО» не совсем информирован, потому что в Беларуси пока нет ни ипотечного банка, который можно было бы приобрести, ни правового поля для ипотеки — закон даже еще не принят, хотя первая редакция проекта закона уже отметила свой десятилетний юбилей.

Тогда, 10 лет назад, подготовленный специалистами Министерства жилищно-коммунального хозяйства проект закона об ипотеке показался правительству преждевременным. В последующем была разработана, а затем и принята концепция развития ипотеки в Беларуси. Она предусматривала создание единой системы регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внедрение рыночных методов оценки недвижимого имущества и прочие новшества в сфере недвижимости. Многое из того, что намечалось, уже сделано, но новый проект, разработанный вслед за концепцией, застрял на стадии подготовки к принятию во втором чтении.

На вопрос, когда же завершится работа над законопроектом, некоторые депутаты отвечают — либо очень скоро, либо никогда. Все упирается в вопрос, как банки будут взыскивать заложенное жилье должника при отсутствии жилфонда, в который должник может быть переселен, в том числе вместе с семьей — несовершеннолетними детьми и стариками. Ведь по Жилищному кодексу человека нельзя выселить из его же жилплощади просто на улицу, не предоставив какое-то жилье взамен.

Пока идут все эти дебаты в защиту интересов виртуальных должников, реальные банки выдают реальным людям реальные кредиты под залог строящихся квартир. Причем сами банки говорят, что доля проблемных кредитов, выдаваемых населению крайне низкая и не превышает допустимой, принятой в мировой банковской практике. Что касается юридических лиц, то тут вообще никаких проблем с взысканием заложенного имущества.

А может, причины, тормозящие принятие закона об ипотеке, заключаются в другом — в чьем-то нежелании создавать благоприятные условия для конкуренции на рынке услуг по ипотечному кредитованию? Сегодня лишь несколько банков активно выдают кредиты тому же населению на приобретение жилья, а остальные — «балуются», если можно так сказать. А если бы был закон об ипотеке? Тогда бы, наверное, и банк ипотечный появился, и кредиторов стало бы больше и проценты по кредитам не так бы «кусались», как сегодня. Безусловно, принятие закона об ипотеке на первом этапе могло бы подтолкнуть цены на рынке жилья, но ведь они и без ипотеки растут, во всяком случае, росли в последние годы ускоренными темпами.

http://nb.by