Без первоначального взноса и с небольшими переплатами. Рассказываем, опасно ли покупать квартиру через кооператив и как работает эта схема

Зачем создавался проект

Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.

Для этого в 2012—2013 годах разработали проект по созданию единой накопительной системы «Жилье в рассрочку». Принцип ее работы схож с подобными жилищно-накопительными механизмами, действующими во многих странах мира (стройсберкассы в Германии, Чехии, Словакии; жилищно-накопительные счета во Франции, накопительные кооперативы в России).

Первое структурное подразделение ПК «Жилищный баланс» было создано в Могилеве и начало работать 2 апреля 2014 года.

— Проект развивался очень медленно. Причиной тому был недостаточный уровень доверия к нам в силу новизны проекта в нашей стране. Но постепенно мы подтвердили репутацию надежного партнера. Если во второй половине 2017 года кооператив приобретал для своих членов по 2 квартиры в месяц, то в конце 2018 — начале 2019 года мы стали покупать ежемесячно по 10−15 квартир, — рассказывает Роман.

В 2019—2020 годах ежемесячные объемы покупки жилья увеличились до 15−20 объектов недвижимости. Сейчас в месяц кооператив приобретает по 20−25 квартир.

Как вступить в кооператив

Человеку, который хочет участвовать в накопительной системе, надо оставить заявку на сайте «Жилищного баланса» или позвонить в офис. Офисы кооператива работают во всех областных городах, а также в Бобруйске. Специалист сделает предварительный расчет. Если ежемесячные платежи окажутся приемлемыми, то вас пригласят на коллективную консультацию, где посвятят в тонкости работы кооператива и детали участия в проекте.

— Например, в минском офисе мы проводим в неделю по три консультации по вторникам и четвергам, две из них — в вечернее время. В среднем на каждую консультацию приходят по 20−25 человек, а с членами семьи — и до 40. Ведь принятие решения о вступлении в кооператив — дело семейное, — говорит Роман.

Практика показывает, что время на принятие решения о вступлении в кооператив у каждой семьи разное. Кто-то принимает его спустя пару месяцев, а кому-то надо и 2−3 года. Но есть и те, кто заключает договор с кооперативом сразу после первой консультации. Если раньше кто-то надеялся получить льготный кредит от государства, то сейчас, ввиду практически полного сворачивания данного вида кредитования, людям приходится рассчитывать только на свои финансовые возможности.

— Недавно на повторную консультацию в минский офис пришла семейная пара, которая была на коллективной консультации в 2018 году. За это время она так и не нашла иного способа решить свой квартирный вопрос и очень сожалела, что напрасно потратила так много времени. На нашем сайте, в соцсетях постоянно обновляется информация о количестве заселенных квартир. Члены кооператива делятся своим личным опытом, эмоциями, впечатлениями. Это повышает уровень доверия к кооперативу, — говорит Роман.

Если после коллективной консультации у кого-то остались вопросы по участию в проекте, то можно прийти на индивидуальную беседу. Специалист рассчитает и предложит для каждого потенциального члена кооператива оптимальный вариант вступления и участия в проекте по срокам, платежам и другим вопросам.

Как работает система

Главная цель кооператива — приобретение жилья для своих членов. Участие в проекте состоит из двух этапов: накопительный (внесение накопительной части паевого взноса) и выкуп (внесение оставшейся части паевого взноса).

После индивидуальной консультации и подписания договора у члена кооператива начинается первый этап. Его срок может быть разный. Он зависит от размера первоначального взноса и ежемесячных платежей. Важно и то, что вступать в кооператив можно и без первоначального взноса, то есть накапливать с нуля. В этом случае накопительный период увеличивается.

— Практика показывает, что этап накопления у членов кооператива длится от 1 года до 3 лет. За это время человек накапливает 30−40%, кто-то вероятно и больше, от полной стоимости будущего жилья. Но есть и такие члены кооператива (форма участия «Д»), которые желают приобрести квартиру для своих детей, внуков. Они ежемесячно вносят небольшие суммы, при этом у них нет никаких переплат. Накопительный период у них может составлять и 5−10 лет, — уточняет председатель правления кооператива.

В отличие от банка, член кооператива не накапливает деньги на квартиру. Он приобретает квадратные метры, выражаемые в единице измерения с названием «учетный пай». Стоимость учетного пая ежемесячно индексируется в зависимости от инфляции.

После того, как член кооператива накопил нужную сумму за рассчитанный период, ему сообщают, что подошла его очередь и он может выбирать квартиру. Поскольку недостающую сумму денег на покупку жилья из паевого фонда вносит кооператив, он берет на себя обязательства и несет полную ответственность за прохождение сделки. Специалист кооператива выезжает на место и осматривает жилое помещение, ведет переговоры с продавцом, скрупулезно проверяет юридическую чистоту сделки и т. д.

Если нет никаких препятствий, которые впоследствии привели бы к признанию сделки недействительной, кооператив принимает решение о приобретении квартиры в свою собственность. Далее с членом кооператива заключается договор найма на срок выкупа квартиры. Он заселяется в жилое помещение, регистрируется в нем вместе с членами своей семьи и ежемесячно оплачивает коммунальные платежи (по обычным тарифам для физических лиц).

После заселения в квартиру член кооператива продолжает вносить ежемесячные платежи в счет паевого взноса, постепенно выкупая площадь жилого помещения, переведенную в эквивалент учетных паев. Стоимость учетного пая определяется по тому же принципу, что и в период накопления — в соответствии с индексами потребительских цен.

По завершении периода выкупа — полного внесения паевого взноса, участие в проекте заканчивается, и квартира передается в собственность гражданину. При этом член кооператива имеет право осуществить выкуп досрочно без штрафных санкций.

Финансовая пирамида или надежный инструмент?

— Считать, что накопительная система «Жилье в рассрочку» — финансовая пирамида, могут только люди, которые не вникли в процесс ее работы. Это их заблуждение. Хотя люди всегда с осторожностью относятся к каким-то новым механизмам. Мы работаем на рынке уже более 7 лет и доказали, что деньги в кооперативе используются по целевому назначению — на приобретение жилья. За это время мы приобрели и заселили уже более 600 квартир общей площадью почти 34 тыс. кв.метров. В проекте сейчас участвуют 2840 человек. Например, в Могилеве вопрос недоверия к кооперативу уже не стоит. Мы начинали работать в этом городе, и сейчас в офис в основном приходят люди по рекомендациям. В Минске и других областных городах тоже начинается такая практика. Мы видим, как с каждым годом, месяцем к нам растет доверие людей. Когда-то ежемесячно мы принимали в кооператив по 20−30 человек, сейчас каждый месяц в проект вступают по 100−120 человек. К настоящему времени уже полностью выкуплены 24 квартиры со сроками участия в проекте 3−5 лет, — говорит председатель правления кооператива.

Сегодня в Минске членами кооператива являются 520 человек, 90 из них прошли накопительный этап и заселились в квартиры. Остальные еще находятся на этапе накопления.

В 2020 году квартиры приобретались не только в областных городах Беларуси и Минске, но и в других населенных пунктах — Буда-Кошелево, Речице, Слуцке, Рогачеве, Барановичах, Пинске, Жабинке, Лунинце, Иваново, Минский районе и городах-спутниках Смолевичи и Логойск.