«Дальше будет еще хуже». Как в последние годы сдувался рынок новостроек Минска и как это повлияет на цены

От 1,3 миллиона «квадратов» до 511 тысяч

По данным комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, в 2010 году в Минске реализацию проектов по возведению объектов жилищного строительства осуществляли 40 застройщиков. Их силами построено порядка 1,2 млн квадратных метров общей площади жилья.

С 2010 по 2014 год в столице ежегодно увеличивался объем строительства жилья. В этот период также наблюдался рост числа организаций-застройщиков, реализовавших в Минске жилые проекты.

В 2013 году в указ президента от 27 декабря 2007 № 667 были внесены изменения в части предоставления земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов без проведения аукциона лишь коммунальным предприятиям. Таким образом, коммерческие заказчики утратили возможность получать земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по заявительному принципу.

— Принимая во внимание вышеуказанное изменение в указ № 667, а также с учетом предложения на аукционе земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов со значительными обременениями (сносом малоэтажной жилой застройки, необходимостью реализации имущественных прав, строительства инженерно-транспортной инфраструктуры и т. д.) начиная с 2015 года в Минске объем строительства жилья коммерческими застройщиками существенно снизился, — отмечают в комитете строительства и инвестиций.

На рынке недвижимости остались лишь крупные коммерческие застройщики, имеющие возможность прибрести на аукционе земельные участки с обременениями.

Что касается государственных застройщиков, то изменение их количества на рынке Минска происходило исключительно за счет объединения управлений по капитальному строительству отдельных районов города. Сегодня на их плечи возложено строительство жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, среди которых в основном многодетные семьи.

Как мы уже писали, антирекорд по количеству построенных квартир за последние 15 лет случился в 2017 году. За 12 месяцев было построено всего лишь 10,6 тысяч новых квартир. Эти цифры сравнимы с уровнем 2005 года, когда в эксплуатацию ввели 10,9 тысяч квартир. Новая отрицательная планка была достигнута в прошлом году: за 12 месяцев 2019 государственные и коммерческие застройщики сдали лишь 7,8 тысяч квартир, или 511,8 квадратных метров жилья.

Поредели и ряды ассоциации застройщиков

3 марта 2011 года в Минске была зарегистрирована Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства. Ее учредителями выступили такие ведущие компании, как «Юнивест-М», «Московская инвестиционная строительная компания», «А-100 Девелопмент» (УП «Дамаан»), «Тамбаз», «10 УНР-инвест», «Арэса-Сервис» и «Белбуд».

Ассоциация ставила своей целью повышать эффективность и координировать предпринимательскую деятельность своих членов, представлять и защищать их общие имущественные интересы. Она была открыта и для других застройщиков. Однако в ее ряды принимались только те организации, которые крепко стояли на ногах, имели хорошую репутацию на рынке и были готовы отстаивать общие интересы профессионального сообщества.

С течением времени ряды ассоциации застройщиков пополнили такие компании, как «Трайпл», «СИ-трейдинг», «Айрон», «Гродножилстрой», «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest), «Минскпромстрой», «Пригородстройинвест», «Жилстройкомплект» и некоторые другие.

Членам ассоциации приходилось работать в периоды и взлетов, и падения рынка. За годы своей деятельности в Минске их силами реализован ряд крупных инвестиционных проектов. Среди них: миниполис «Каскад» (Юнивест-М), жилой квартал «Московский» на пр. Дзержинского (Московская инвестиционная компания), ЖК «У Троицкого» (Трайпл), ЖК «Престижино» (Минскпромстрой), жилой квартал на пересечении пр. Дзержинского и ул. Гурского (10 УНР-инвест»), энергоэффективные высотки на ул. Неманской (10 УНР-инвест) и многие другие. Купить новую квартиру в этих проектах пожелали многие минчане и жители регионов.

В течение последних лет в законодательстве произошло много изменений, ужесточающих требования к застройщикам и ведению бизнеса. Введение обязательной аттестации, предоставление площадок под жилую застройку только на аукционной основе — эти и другие правила и нормы оказывали непосредственное влияние на рынок и осложняли работу застройщиков. Многим пришлось завершить свою деятельность как заказчикам строительства и выйти из ассоциации.

Пожалуй, одной из первых в 2015 году ушла с рынка старейшая в Беларуси компания «Белбуд», которая проработала на этом поприще более 20 лет. В то время председатель наблюдательного совета ОАО «Белбуд» Николай Новицкий, который был генеральным директором компании с момента ее основания, говорил, что «нам приходится уходить с рынка с чувством большой досады». Тогда же в эксклюзивном интервью Realt.by он говорил:

— Сегодня мы не можем работать на рынке, в первую очередь по причине снижения спроса на жилые помещения. В сложившихся условиях выжить могут только крупные компании, которые в свое время бесплатно получили много площадок для строительства жилья. Но даже и они сталкиваются со сложностями при реализации квартир. Кроме того, увеличиваются затраты на освоение площадок, которые предоставляются застройщикам только по итогам аукционов и имеют ряд обременений. Опять же, приобретать и осваивать их могут только солидные девелоперские организации. Мы предвидели, что темпы строительства жилья будут снижаться, поэтому не смогли взять на себя дополнительные риски по освоению новых площадок. Это наше стратегическое решение.

Последний свой дом ОАО «Белбуд» сдало в эксплуатацию в микрорайоне Лебяжий в августе 2014 года. Но с рынка компания не ушла, а стала существовать за счет других видов деятельности, в том числе подрядных работ.

По причине отсутствия площадок завершили свою деятельность как заказчики строительства и вышли из ассоциации и другие компании: «Московская инвестиционная строительная компания», «Трайпл», «Минскпромстрой», «Пригородстройинвест», «ЭКОВО», «СБФ-плюс».

Более сложная судьба — у компании «Тамбаз». Из-за проблем с финансированием заказчику не удалось завершить реализацию проекта «Аркадия». В сложное положение попала и компания «Жилстройкомплект», которая реализует проект «Грушевский посад».

Последние свои дома строят также компании «Арэса-Сервис» и «Си-трейдинг». После завершения реализации проектов они планируют заняться другими видами деятельности.

На сегодняшний день в ассоциации остаются такие организации, как группа компаний «Юнивест-М», группа компаний Дана Холдингз, «А-100 Девелопмент», «10 УНР-инвест», «Арэса-Сервис», «Айрон», «Си-трейдинг», «Гродножилстрой», «Вива Капитал».

Но и в таком составе ассоциация продолжает свою деятельность. Ее члены надеются на то, что еще наступят лучшие времена.

Сегодня силами членов ассоциации реализуются такие крупные проекты, как ЖК «Минский квартал» (Айрон), ЖК «Левада» (Айрон), ЖК «Зеленая гавань» (А-100 Девелопмент), жилой квартал «Пирс» (А-100 Девелопмент), жилой район «Новая Боровая» (А-100 Девелопмент), ЖК «Минск Мир» (Дана Астра), ЖК «Гастелло Резиденс» (Си-Трейдинг), ЖК «Гармония» (Арэса-Сервис) и другие.

Комментарий в тему

Управляющий партнер группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков: