Разрыв между предложением доступных по цене объектов и спросом на них продолжает увеличиваться — это, пожалуй, наиболее стабильная тенденция на минском рынке аренды офисной недвижимости
По мере того как в столице все больше строится новых административных зданий, увеличивается численность и качество предлагаемых в аренду дорогих офисов — класса «А» и «В». Но при этом продолжает ухудшаться ситуация с наличием помещений класса «С» (недорогих и небольших по площади), которые бы удовлетворяли потребности потенциальных арендаторов, в первую очередь представителей малого бизнеса.
Объекты класса «С» — это в основном построенные в советский период административные здания (включая различные проектные институты), не подвергавшиеся реконструкции и капитальному ремонту, расположенные, как правило, в центре и прилегающих к центру районах. Для таких зданий характерна коридорная схема расположения комнат, недостаточное количество мест для парковки автомобилей, ограниченное число телефонных линий, отсутствие высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания.
Базовая месячная ставка аренды офисных помещений класса «С» составляет 10 EUR/кв. м. В результате применения действующих коэффициентов она может увеличиваться максимум до 15 EUR, а для арендаторов-нерезидентов — до 17−18 EUR.
Класс «С» представлен на рынке аренды преимущественно объектами, находящимися в республиканской или коммунальной собственности. Информацию о свободных площадях, сдаваемых в аренду, можно получить либо в Управлении делами президента РБ, либо в Мингорисполкоме, либо в районных администрациях. Что же касается офисов, находящихся в частной собственности, то информацию о них следует искать в специализирующихся на нежилой недвижимости риэлтерских фирмах, а также на специализированных сайтах, в СМИ. К сожалению, единого центра, где был бы сосредоточен максимум информации о предложении на рынке аренды Минска, а тем более Беларуси в целом, нет.
Продолжая разговор об объектах, находящихся в госсобственности, следует отметить, что в большинстве случаев арендаторам предлагается сделать ремонт в арендуемом помещении, при необходимости самостоятельно «выбить» нужное количество телефонных линий, иногда — внести посильный вклад в ремонт здания.
Перспектива поселиться в таком офисе, даже если он будет обходиться в 10−12 EUR/кв. м, малопривлекательна для потенциальных арендаторов. Но поскольку других вариантов со сравнительно невысокими арендными ставками на рынке просто нет, приходится довольствоваться тем, что есть. Примерно в 40% случаев такие офисы снимают для регистрации юридического лица (на 2−3 месяца), после чего подыскивают в том же административном районе что-нибудь более стоящее; в 25−30% — для размещения совсем мелких фирм; в остальных — от безысходности, опять же, на короткий срок, пока не появится лучший вариант.
Около 80−85% спроса в классе «С» приходится на объекты, расположенные в центре и прилегающих к нему районах. Отсюда и дефицит. Впрочем, найти подходящее помещение под офис в спальном районе, например в Уручье, тоже нелегко. Если что-то и предлагается, то это в основном помещения, расположенные в первых этажах новых жилых многоэтажек. Правда, такие офисы по своим качественным и ценовым характеристикам занимают промежуточную между классами «С» и «В» позицию — то есть «С+» или «В-». И в аренду они предлагаются крайне редко, поскольку выкупаются фирмами на стадии строительства исключительно для собственного использования. А строить с целью последующей сдачи в аренду по-прежнему невыгодно: срок окупаемости превышает 10−15 лет.
В структуре спроса на офисы класса «С» преобладают помещения площадью 15−40 кв. м. Предложение же начинается от 20 кв. м. Причем если брать объем предложения и количество заявок, то эти показатели находятся в соотношении примерно 1: 2. А по качественно-ценовым характеристикам предлагаемые в аренду помещения класса «С» удовлетворяют только 15−20% спроса.
Чтобы отвечать потребностям рынка, объекты этой категории должны быть дешевле процентов на 30−40 (чему препятствуют действующие правила расчета арендных ставок) или доведены до надлежащего качественного уровня (на что у собственников нет средств). И пока в этом секторе рынка никаких подвижек в сторону улучшения ситуации не ожидается.
В свою очередь дефицит офисов класса «С» провоцирует рост арендных ставок, что сдерживает развитие малого бизнеса в столице.
