Кто должен владеть «Минск-Миром»? Дольщики борются за право создать товарищество собственников, чтобы управлять своими домами

«ЖКХ плохо управляет имуществом»

По белорусскому законодательству (пункт 3 ст. 152 Жилищного кодекса) обязанность инициировать создание ТС лежит на застройщике: «Застройщик на стадии строительства одноквартирных, блокированных жилых домов, многоквартирного жилого дома обязан инициировать создание товарищества собственников из числа лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи». Почему застройщик? Потому что только он имеет данные всех дольщиков и может их уведомить о создании ТС.

— Каких проблем опасаетесь?

— Могут не указать какие-то скрытые недостатки, по фасаду, лифтам, территории, оборудованию, которые мы, как дольщики, можем по началу и не видеть. Есть такая практика, что если создается ТС, ключи дольщикам выдаются быстрее. Если ТС нет, процедура назначения уполномоченного лица, приемки дома занимает больше времени. Для нас это важно — сдачу дома и так затянули, должны были сдать в декабре 2019-го. Потом обещали в июне. Теперь, похоже, срок ввода в эксплуатацию нашего 10-этажного дома снова перенесут.

Волнуется Анна не на пустом месте. Она уже имела опыт строительства в «Минск-Мире», в «Диадеме», которую сразу передали городским коммунальным службам, минуя этап ТС.

— Когда мы заселились, обнаружили, что ни в одном окне на площадках этажей не было ручек. Где-то не было освещения, где-то были поломаны двери. Не нашли пожарных гидрантов, пожарных кранов. За три месяца между тем, как застройщик передал дом КУП ЖКХ, и тем, как мы получили ключи, пропало много. Создать ТС в «Диадеме» получилось, только когда все жители оформили право собственности.

Работой коммунальников жители «Диадемы» были недовольны. Вспоминают эпизод, как семь этажей одного из подъездов неделю просидели без электричества, кто-то на первом этаже перерубил кабель, а коммунальники с застройщиком играли в пинг-понг, пересылая заявку жильцов. Как никто зимой не чистил сугробы, какие проблемы были с уборкой. А вот ТС с большей частью проблем справилось. Правда, у дома должна быть светящаяся в ночное время «корона». Но ее нет — уже давно не работает, гарантия на нее закончилась раньше, чем все жильцы закончили отделку и заселились. А проконтролировать без ТС этот момент оказалось некому.

Дольщики ходили на прием к руководству компании-застройщика

Для того чтобы создать ТС, нужно уведомить 100% дольщиков и провести голосование. У Анны и ее инициативной группы есть данные 150 человек — это те, кто вступил в закрытый чат «Вальса». Практически все они за ТС. Но в доме на сто квартир больше. Предоставить их данные застройщик не имеет право. А уведомлять почему-то не спешит. С апреля Анна ведет переговоры с застройщиком, тот вроде как не отказывается, но… 16 мая застройщику передали 250 конвертов для обратной отправки, столько же бюллетеней для голосования и кратких инструкций по их заполнению. Просили отправить до 18 мая — чтобы вся кампания уложилась в сроки и ТС было создано до ввода дома. Представители застройщика все приняли, и — не отправили.

3 июня Анна и пару человек из инициативной группы снова пришли на прием. Надо отметить, что принимает руководство исключительно по записи, в ресторане закрытого здания аэропорта, на входе — сотрудники Департамента охраны МВД, турникеты, паспортный контроль и грозное предупреждение, что без масок и перчаток входить запрещается.

Дольщиков приняли, а вот журналиста Realt.by директор ИООО «Дана Астра» Павел Овчаров лично попросил удалиться.

— Нам запретили записывать на диктофон беседу, — рассказала после Анна. — Сказали, что 19 или 22 июня «созвонимся» по поводу рассылки уведомлений дольщикам об организации общего собрания по созданию ТС.

За эти дни Анне так и не удалось дозвониться до представителей застройщика, и ей никто не перезвонил.

Позиция застройщика

Однако редакции Realt.by удалось сегодня получить комментарий компании-застройщика. В официальном ответе на наш запрос говорится:

«Согласно пункту 2 статьи 152 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ЖК) лица, которые участвуют в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций и которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в этих жилых домах, вправе создать товарищество собственников до ввода в эксплуатацию жилых домов.

Обращаем внимание, что согласно пункту 4 статьи 152 ЖК инициаторами общего собрания по вопросу создания товарищества собственников выступают лица, указанные в пункте 2 статьи 152 ЖК, или застройщик.

Таким образом, ИООО «Дана Астра», руководствуясь законодательством Республики Беларусь, не усматривает себя единственным возможным, предусмотренным законодательством Республики Беларусь, лицом, ответственным за создание товарищества собственников. Пример создания товарищества собственников жилого дома «Рио Де Жанейро» — тому подтверждение.

Хотим обратить внимание, что работа председателя товарищества собственников — это не только качественная приемка дома и участие в составлении дефектных актов на гарантийный ремонт, но прежде всего обеспечение обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, в том числе: предоставление земельного участка для обслуживания и эксплуатации жилого дома, содержание общего имущества совместного домовладения и придомовой территории, обеспечение начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и возмещения расходов на электроэнергию, обеспечение заключения и выполнения договоров на электро-, водо-, теплоснабжение, водоотведение, техническое обслуживание оборудования жилого дома, вывоз ТКО, техническое обслуживание жилого дома, включая аварийное обслуживание и др.

Например, в октябре 2017 года введен в эксплуатацию первый многоквартирный жилой дом «Диадема» в составе комплекса «Минск-Мир». Товарищество собственников «Жилой дом ДИАДЕМА» было создано в июне 2018 года. До октября 2018 года все имущество данного многоквартирного дома было передано от застройщика и КУП «ЖКХ Октябрьского района г. Минска» товариществу собственников. За прошедшее время сменилось уже 2 (два) председателя данного товарищества собственников, но до настоящего времени товариществом собственников не решены все вопросы по обслуживанию и содержанию данного дома, которые, согласно законодательству, должны были быть решены в ближайшее время после создания товарищества собственников.

Опыт работы показывает, что далеко не все председатели правлений товариществ собственников в г. Минске добросовестно выполняют возложенные на них законодательством обязанности и без злоупотреблений реализуют свои права.

Например: не обеспечивают отвод земельных участков для обслуживания и эксплуатации жилых домов, не заключают договоры на техническое обслуживание жилого дома, включая аварийное обслуживание, не обеспечивают надлежащее содержание и обслуживание придомовой территории и инженерного оборудования жилого дома, в том числе лифтового оборудования и др. Все это приводит, в том числе, к нарушению условий эксплуатации лифтового оборудования (что приводит к его поломке и нераспространению гарантийных обязательств производителя лифтового оборудования), ненадлежащему обслуживанию инженерных систем дома (что приводит к их повреждению и/или уничтожению), повреждению мест общего пользования жилого дома и необеспечению их текущего ремонта, необеспечению своевременного вывоза ТКО и как вывод захламлению придомовой территории, уничтожению озеленения и благоустройства и т. д. и т. п.

Порядок приемки в эксплуатацию объектов, законченных возведением, определен законодательством: работает приемочная комиссия, осуществляется сбор справок и заключений, подтверждающих соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации, соответствие объекта требованиям технических нормативных правовых актов, достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей, обеспечение эксплуатационной надежности объекта и готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией.

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик заинтересован, во-первых, в скорейшей передаче квартир и нежилых (административных, торговых и др.) помещений их собственникам, а во-вторых — в обеспечении жилого дома всеми жилищно-коммунальными услугами. Жилищно-коммунальные услуги предоставляются на основании договоров, заключенных поставщиками услуг с организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения.

ИООО «Дана Астра» прекрасно понимает, что дольщики, получившие от застройщика построенные квартиры, все свое время и силы направляют на выполнение отделочных работ в своих квартирах для обеспечения скорейшего заселения и не тратят свое время на решение «общедомовых» вопросов. А решение вопросов жизнеобеспечения введенного жилого дома — не ждет, эти вопросы нужно решать очень оперативно и правильно, с соблюдением всех сроков и процедур.

Решением данных вопросов является, и практика подтверждает это, назначение на принятый в эксплуатацию многоквартирный жилой дом уполномоченного лица. Функционирование уполномоченного лица подробно урегулировано законодательством (статьи 13, 92, 150, 151, 154, 159, 170 ЖК, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом).

Необходимо отметить, что назначение уполномоченного лица и управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом не является передачей многоквартирного жилого дома на баланс этого уполномоченного лица.

Данное уполномоченное лицо обеспечивает заключение и исполнение всех договоров, обеспечивающих жизнеспособность дома. Таким образом, собственники квартир, на стадии регистрации своего права собственности, выполнения отделочных работ и заселения в свои квартиры уже обеспечены жилищно-коммунальными услугами.

Участники совместного домовладения (собственники квартир и изолированных помещений в составе одного дома) в любой момент имеют право создать товарищество собственников (пункт 1 статьи 152 ЖК)».