Здание стоимостью 15 миллионов рублей купили за 5. Почему и кто недоволен проведенными в Минске торгами

Здание занимает площадь около 5,2 тысячи квадратных метров. До сегодняшнего дня оно принадлежало ОАО «Старая фабрика», которое сдавало эти площади в аренду.

Как рассказал «The Village Беларусь» представитель ОАО «Старая фабрика», в 2000-х у них был один основной и крупный арендатор — компания «БелИмпортМех» (бренд «Шубамания»). В те годы они собирались тут открыть большой магазин.

— Им давали кредит, но немного не хватало активов, чтобы подкрепить этот кредит. И «Старую фабрику» попросили предоставить залог, это называется «залог третьих лиц». И «Старая фабрика» оказала такую поддержку в надежде на то, что сейчас здесь начнется реконструкция, откроется большой магазин. Также, чтобы оказать поддержку в получении кредита, нужно было сделать оценку здания. А здание с 2003 года относится к историко-культурным ценностям, и оценку таких зданий может проводить только «Белреставрация» при Министерстве культуры. Но арендатор «БелИмпортМех» использовал оценку сторонней организации — из Молодечно. Здание оценили примерно в пять миллионов современных, теперешних рублей (около 2,5 миллиона долларов). Организация-оценщик в своем письме указывает: в оценке не было учтено, что здание относится к историко-культурной ценности. Но эту оценку приняли, и в 2012 году кредит для «БелИмпортМех» был подкреплен.

Но «БелИмпортМех» не смог выплатить кредит, и к началу 2017 года накопились проценты и образовались штрафные санкции по кредиту. И «Белинвестбанк» решил реализовать залог, которым «Старая фабрика» подкрепила кредит, — то есть зданием на Октябрьской.

— «БелИмпортМех» нам сказал: давайте согласимся на торги — первые и вторые. А по закону проходят первые торги, потом вторые с ценой на 20% меньше, а после вторых торгов залог снимается и здание остается у собственника — «Старой фабрики». В начале 2019 года проходят первые торги — здание выставляют по сумме, примерно равной той молодечненской оценке, но на торги никто не заявляется.

(Отметим, что это не совсем так. По закону после вторых несостоявшихся торгов здание предлагают забрать банку, и только если тот от него отказывается, то его предлагают оставить собственнику, — прим.).

Представитель «Старой фабрики» предполагает, что потом на объект появились покупатели, потому что кого-то водили на объект и рассказывали, где что находится.

— Нас это сильно встревожило. Мы пошли разговаривать в Отдел принудительного исполнения (ОПИ). Показываем им, что здание — историко-культурная ценность. ОПИ направил запрос в «Белреставрацию»: просим провести оценку здания на Октябрьской, 19. «Белреставрация» провела нам новую, официальную оценку и предъявила такие значения: рыночная стоимость здания — 15 434 000 рублей, ликвидационная стоимость — 13 631 000 рублей. Рада при Минкульте оценку подтвердила, эту оценку отправляют в ОПИ. ОПИ должен был принять ее и в течение трех дней вынести новый акт ареста. ОПИ оценку принял: на документе стоит номер входящей корреспонденции и дата 15 ноября. А сейчас назначают вторые торги, и стоимость здания приведена все равно по старой, молодечненской оценке: 5 203 041 рубль 98 копеек. То есть почти в три раза меньше, чем должно быть по закону. По закону здание должны были выставить по правильной цене — то есть исходя из ликвидационной стоимости в 13,6 миллиона рублей.

В итоге здание купили на аукционе за 5,46 миллиона рублей. В электронных торгах участвовали две компании, одна из которых и купила здание.

— Будем оспаривать торги, потому что торги незаконны. Один из наших акционеров подал иск о признании сделки о залоге недействительной, суд будет 26 декабря.

Но проблема еще в том, что сейчас «БелИмпортМеха» в этом заднии уже нет, но есть около двадцати других арендаторов. Самый крупный — «Галерея Ў». Еще здесь есть китайский ресторан «Тан Чао», «Армянские коньяки» — магазин Vino&Vino, веганская кухня Green+Go, ресторан белорусской кухни Woogly, итальянское кафе Italiano!, Burger Lab, пространство Dandy Land и клуб Hide. Все вложились в ремонт и, естественно, в связи со сменой владельца опасаются за свою дальнейшую судьбу. Ведь при большом желании новый хозяин может повысить арендную плату или вовсе расторгнуть договор аренды.

Как формируется и меняется цена здания в залоге?

Стоит отметить, что стоимость заложенного здания не попадает в акт ареста просто так.

В первую очередь она отражается в решении суда об обращении взыскания на залог. Под ним ставят подписи кредитор, должник и поручитель, а только потом на основании этого документа ОПИ выдает акт ареста и указывает там ту же цену. То есть стоимость здания не попадает в акт ареста из ниоткуда, а переписывается из решения суда.

Следовательно, чтобы изменить цену здания, нужно оспаривать изначальное судебное решение. Если оно не оспаривается, значит, залогодатель (собственник) соглашается с этой стоимостью. Акт ареста, конечно, тоже можно оспаривать — но только в течение 10 дней со дня его получения.

Если же без оспаривания в ОПИ поступает просто новая оценка имущества, то она может быть приложена к делу, но вряд ли это что-то даст. Ведь при этом все равно действует старое решение суда, в котором прописана та цена, с которой ранее согласились все стороны и поставили свои подписи.

Но это, заметим, общая раскладка. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы, в том числе касающиеся и историко-культурных ценностей.

А что с порядком проведения аукциона?

Вопросы у общественности возникли и по порядку анонсирования аукциона по продаже здания. Мол, всего два участника на объект на Октябрьской за 5 миллионов — это маловато. Точно ли торги анонсировали так, чтобы о них могли узнать все желающие?

Отметим, что по закону такой аукцион нужно анонсировать через печатные СМИ, а также в интернете «в установленном законодательством порядке».

Сказать сейчас, было ли объявление об аукционе опубликовано заранее на сайте электронной площадки, где проходили торги, нельзя. Зато в информации о состоявшихся торгах сказано, что объявление об аукционе должно было быть напечатано в газете «Республика». Предполагаемая дата публикации — 26 ноября 2019 года. Но в «Республике» за это число такой публикации не оказалось.

Читайте также:

«Пока не решили, будем обжаловать решение суда или нет». Вынесли приговор ипэшнице, которая дала взятку бывшему главному архитектору Минска

«Двушка» за $ 36,5 тысячи. Подборка самых дешевых квартир Минска, чтобы купить до Нового года

Как сейчас выглядит стройка ЖК «Минск-Мир», где квартиры стоят от € 38 тысяч. Много фото и комментарий застройщика