Цена за «квадрат» растет, а число сделок с привлечением кредита падает. Что происходит на рынке новостроек Минска

По данным аналитического центра Realt.by, количество реальных сделок в Минске растет с начала этого года. Но это касается как «первички», так и «вторички». Попробуем узнать все нюансы новостроек.

«Желающих купить квартиру меньше не стало, а вот возможности у людей сократились»

— Изменился ли спрос на квартиры в новостройках по сравнению с 2018 годом? И повлиял ли на спрос тот факт, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Минске построили значительно меньше жилья?

Екатерина Микулич:

— После колебаний на рынке недвижимости в прошлом году спрос на квартиры в новостройках остается стабильно высоким. Летом было отмечено небольшое сезонное снижение, которое не оказало существенного влияния на рынок. Жилье с качественными техническими характеристиками, удобными планировками и комфортным размещением при текущем уровне цен по-прежнему раскупается на этапе строительства.

Наталья Жалова:

— Активность покупателей на рынке не только новостроек, но и жилья в целом в 2019 году по сравнению с 2018 г. уменьшилась. Причина в том, что за последние 2 года благодаря подешевевшим кредитам был удовлетворен основной отложенный спрос. Но есть одна важная оговорка — желающих приобрести квартиру меньше не стало. Стало меньше тех, кто финансово может себе позволить приобрести квартиру. Все больше людей рассчитывают на кредиты, но условия их выдачи по сравнению с прошлым годом усложнились. Поэтому в настоящее время покупают квартиры те, для кого квартирный вопрос стоит особенно остро. Таких семей в Минске всегда было достаточно много — люди женятся, разъезжаются, у них растут семьи и т. п. Ответом на уменьшение спроса можно назвать предлагаемые застройщиками акционные предложения, призванные активизировать покупателей. По располагаемым нами данным Белстата, за первое полугодие в Минске было введено в эксплуатацию 239,9 тыс. кв. м общей площади жилья, что лишь немногим меньше, чем в 2018 году (277,3 тыс. кв. м). При этом в настоящее время на этапе строительства в Минске находится более 1,5 млн кв. м, часть из которых будет введена в эксплуатацию в 2019 году, а часть в 2020 и даже 2021 году. Поэтому текущие объемы ввода и строительства ничем особым не выделяются на фоне последних лет.

Юрий Жарков:

— То, что в Минске построили меньше жилья, не повлияло на спрос. И в целом существенных отличий в объемах поглощения обозначенные периоды не имеют. На горизонте расчета в полгода не принципиально, сколько жилья построили, куда важнее — сколько начали строить и строят, и какой запас квартир приходится на область живого рынка вторичного сектора. Рынок новостроек в настоящее время представлен преимущественно проектами квартальной застройки, в которых можно приобрести как построенное жилье, так и строящееся разной степени готовности. Так вот, количество и разнообразие предлагаемых к приобретению квартир не стало меньше, а запас вторичного рынка способен снивелировать даже полугодичный технический или сезонный дефицит предложения на рынке новостроек.

«Банки пытаются догнать схлынувший спрос»

— В этом году почти все банки снизили процентную ставку по кредитам на жилье. Вызовет ли это повышение спроса на новостройки или повлияет незначительно? И изменится ли стоимость квадратного метра в будущем от снижения ставки на кредиты?

Юрий Жарков:

— Странность заключается в том, количество участников долевого строительства, обращающихся за кредитной поддержкой, стало меньше, равно как и доля кредитных средств в покупной стоимости квартир — уменьшилась с 60% до 40%. Очевидно, что банковская система отчаянно догоняет схлынувший ажиотажный спрос в стремлении выполнить плановые показатели по размещению средств в долговых расписках населения. Стоит признать, что в текущем состоянии рынка и при отсутствии резких колебаний в ставке и иных условиях выделения кредитов на покупку и строительство жилья фактор кредитной поддержки едва ли может оказать существенное влияние на показатели спроса. При прочих неизменных факторах — да, стоимость квадратного метра изменится, если снижение ставки будет достаточно высоким, чтобы оживить спекулятивный спрос, скажем, на 30%.

Наталья Жалова:

— Действительно, на рынке банковских услуг произошло некоторое снижение кредитных ставок. По нашему мнению, снижение процентных ставок по кредитам в среднем на 1−1,5% является незначительным и не скажется на покупательской активности. В настоящее время более 60% сделок с новостройками заключается с привлечением кредита, и этот процент не растет в последнее время. Кроме того, часть крупных застройщиков и ранее предлагала своим клиентам покупать новостройки по специальным кредитным программам со сниженной процентной ставкой. Для того чтобы цены на квадратный метр пошли вверх, снижение ставки по кредитам должно быть значительным — 5% и более, и не только на первый год, но и на весь период кредитования. Однако уровень цен на рынке жилья зависит не только от условий кредитования, но и от роста предложения и уровня спроса на жилье в целом. В настоящее время условий для значительного роста цен нет.

«Больше шансов у тех застройщиков, которые предлагают и свободную планировку, и полную чистовую отделку»

— Какими квартирами в новостройках покупатели интересуются чаще всего? «Однушки», «двушки», «трешки», со свободной планировкой, отделкой, ремонтом или «голые»?

Екатерина Микулич:

— По-прежнему хорошо покупаются небольшие однокомнатные квартиры, высокий спрос отмечается на компактные двух- и трехкомнатные квартиры. Такие квартиры раскупаются еще до ввода дома в эксплуатацию, и купить их готовыми как правило невозможно. Сейчас люди готовы платить за функциональное пространство, а вот длинные коридоры и неиспользуемые площади уже ушли в прошлое. Свой сегмент занимают и квартиры евроформата, уходящие от стандартного разделения зоны кухни и гостиной. Основной спрос сегодня формируют люди в возрасте от 25 до 45 лет, которые традиционно предпочитают обустраивать помещение под свой вкус и кошелек и обеспечивают высокий спрос на квартиры со свободной планировкой. Но с учетом смены поколений и их приоритетов в выигрыше будут застройщики, которые реализуют решения для разных групп покупателей.

Наталья Жалова:

— Наиболее популярные квартиры на рынке новостроек — однокомнатные и двухкомнатные. Быстрее всего раскупаются квартиры евроформата — небольшие квартиры-студии, «евродвушки» и «евротрешки». Это квартиры с объединенной гостиной и кухонной зоной и выделенной комнатой/комнатами. Такие квартиры привлекательны, в первую очередь, соотношением цена/качество. Покупатели каркасно-блочных новостроек предпочитают жилье со свободной планировкой, чтобы реализовать собственное видение комфортного жилья. Слишком мало застройщиков предлагают квартиры с готовой отделкой. Как правило, большинство из них идут по пути минимизации цены, в том числе и за счет отсутствия отделки.

Юрий Жарков:

— Если говорить применительно к новостройкам, то квартиры без отделки все еще более востребованы, поскольку индивидуализация жилого пространства представляет для отечественного потребителя определенную ценность.

«Резкий скачок цены может быть только при экономическом потрясении»

— Понятно, что стоимость кв. м в новостройках зависит от многих факторов, но какая средняя стоимость за метр в первом полугодии 2019-го в однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартирах? По сравнению с концом 2018-го цена на новостройки выросла или уменьшилась? И какую тенденцию ожидать?

Наталья Жалова:

— Говорить о средней цене на новостройки без учета как минимум класса качества и количества комнат будет неправильно. Точнее — эта цифра будет абсолютно неинформативна. Так, на рынке сейчас присутствуют новостройки классов «Эконом», «Стандарт», «Комфорт» и «Престиж». Естественно, что разброс цен между «Экономом» и «Престижем» иногда достигает более 500 $/кв.м, или более $ 22 тыс. на примере однокомнатной квартиры.

В среднем цены на новостройки с конца 2018 года выросли. Однако надо учитывать, что если цены на новостройки класса «Эконом» изменились в пределах 1%, то новостройки классов «Комфорт» и «Престиж» подорожали на 3−4%, в том числе из-за ввода домов этого класса в эксплуатацию.

Екатерина Микулич:

— Средняя цена метра известна, скорее, аналитикам, которые обрабатывают большие массивы данных. Что касается большинства предложений, то цены в категории «Стандарт» стартуют от 1100 на трехкомнатные квартиры среднего метража, от 1200 на двухкомнатные и от 1300 на однокомнатные квартиры. После возобновления кредитования банками в конце прошлого года, в первом полугодии текущего продолжался планомерный рост стоимости метра. С началом летнего периода цены остаются стабильными с небольшими колебаниями. Ожидается, что этот уровень сохранится и до конца текущего года.

Юрий Жарков:

— На примере новостроек эконом-класса можно отметить, что цена квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир практически не отличается, поскольку в настоящее время в данном сегменте рынка спрос на них одинаковый. Данное заключение справедливо для проектов, максимально адаптированных к современным потребностям рынка. Цена кв. м трехкомнатной квартиры может отличаться на 10−20% от цены кв. м квартир с меньшим количеством комнат.

В целом цена на «квадрат» в новостройках по сравнению с 2018-м выросла, однако незначительно — я бы не рассматривал ценовой тренд первого полугодия как задел для прогноза тенденций на среднесрочную перспективу. В настоящее время рынок достаточно сбалансирован. Серьезных колебаний ценового тренда или изменение его направленности стоит ожидать разве что вместе с допущением риска возникновения макроэкономических шоков. Наблюдаемое на протяжении нескольких месяцев «вымывание» квартир на вторичном рынке я бы пока не рассматривал как фактор риска существенного повышения цен.

— В каких новостройках самая высокая и низкая цена на кв. м?

Наталья Жалова:

— Наиболее дорогие квартиры, как правило, можно приобрести в ЖК «Маяк Минска», ЖК «Олимпик парк» и ЖК D3. Купить квартиру в Минске недорого в новостройке можно в панельных домах класса «Эконом», возводимых как государственными (УКСы), так и коммерческими застройщиками.

— В Минске сокращаются площадки для возведения новых домов, это уже влияет или повлияет в будущем на спрос? И какие территории в Минске планируют застроить в ближайшем будущем?

Наталья Жалова:

— Сейчас в разработке находится большое количество площадок и проектируется дальнейшее строительство жилых комплексов в размере более 1400 тыс. кв. м жилья в период с 2022 по 2026 гг.

Вот некоторые крупные планируемые жилые комплексы:

• ЖК на ул. Нововиленской, застройщик ОДО «Айрон»;
• Дальнейшая застройка территории ЖК «Минск Мир», застройщик «Дана Холдингз»;
• ЖК по пр. Независимости — ул. Красная, застройщик «А-100 Девелопмент»;
• Многофункциональный общественный центр «Фарфоровый», застройщик СООО «Инфореалт».

И это только часть планируемой застройки г. Минска. Как обычно, она будет дополнена точечной застройкой города, сносом частного сектора и застройкой территорий некоторых предприятий.

— Какие изменения ожидаются в спросе на новостройки во втором полугодии 2019 года?

Екатерина Микулич:

— О резких скачках спроса говорить не приходится, поскольку для этого нужны изменения в определенном наборе влияющих на рынок факторов. В ближайшей перспективе при стабильной экономической ситуации, доступном текущем уровне кредитования и сокращении объемов нового строительства спрос на новостройки будет оставаться стабильно высоким. В целом же на рынке растет количество предложений с качественной составляющей и соответствующей стоимостью. Люди продолжают стремиться к росту качества жизни и комфорту и готовы за него доплачивать.

Наталья Жалова:

— В ближайшие полгода не стоит ожидать существенных изменений на рынке новостроек. Сохранится тенденция умеренного роста цен на новостройки высоких классов качества.