«За каждый офис идет жесткая борьба». Рынком Минска завладели хозяева бизнес-центров и теперь диктуют свои условия

Более того, рынок не ощутил на себе даже фактора сезонности — традиционного периода спада деловой активности, характерного для рынка с середины мая до конца августа, а то и середины сентября.

Есть немало случаев, когда на одно свободное помещение площадью 700−1500 кв. м, даже без ремонта, но в хорошем бизнес-центре и с неплохой локацией, претендуют по 3 арендатора.

Умерить свои аппетиты приходится и айтишникам

Компания Colliers International не раз отмечала в своих годовых отчетах и выступлениях на форумах, что самыми активными и в то же время капризными арендаторами офисов являются IT-компании.

В этой связи Сергей Сенкевич отмечает, что в условиях дефицита площадей и того, что рынок формирует арендодатель, арендаторам выбирать особо не из чего. Они берут то, что предлагается на рынке.

Он приводит пример, что для размещения своих сотрудников одна из давно представленных на рынке IT-компаний арендовала офисы в экс-мебельном центре «Тивали Мебель». Другая, недавно вышедшая на рынок, но быстро развивающая штат сотрудников, IT-компания арендовала целый этаж в ТЦ «ЛенинГрад».

— Понятно, если бы арендаторы могли выбирать офисы по приемлемым ценам, то они предпочли бы торговым центрам специализированные офисные здания, — уточняет старший аналитик. — На нашем рынке, и это не раз отмечали специалисты Colliers International, нет современных объектов с развитой внутренней инфраструктурой (технопарки, технополисы и прочие), поэтому выбор для IT-компаний стандартный и рассчитан зачастую не на сам объект, а на его окружение.

Типовые, порой ничем не выделяющиеся решения бизнес-центров, IT-арендаторы компенсируют нестандартной отделкой офисов.

Приоритетными при выборе офисного здания для них являются: близость метро, центр города или близкое к нему расположение, точки общепита в непосредственной близости от офиса, социальные и инфраструктурные объекты (фитнес, банки и др.), велопарковка.

Что касается отделки и меблировки офисов, то чаще всего к этой работе привлекаются опытные дизайнеры и менеджер. При этом последний только один.

Если есть возможность, то предпочтение отдается офисам с кухнями, несколькими санузлами, переговорными комнатами, оборудованными современными инженерными системами вентиляции и кондиционирования.

Дефицит площадей «развязал руки» арендодателям

Из-за того, что сегодня рынок находится в руках арендодателей, это дает им право диктовать свои условия.

— Степень жесткости этих условий зависит от личности конкретного собственника и ситуации. При этом в большинстве случаев, известных нам, такое давление и позиция арендодателя базируются на предусмотренных пунктах в договоре. Это может быть повышение ставки аренды, непродление срока договора и прочее. Есть отдельные случаи, когда арендодатель нарушает условия договора в одностороннем порядке. При возникновении таких ситуаций арендатор может обратиться в суд за защитой своих интересов, — говорит Сергей Сенкевич.

При этом аналитик акцентирует внимание на том, что ранее договоры аренды, как правило, заключались на 3 года. Те из них, которые были подписаны в кризисные 2015−2016 годы, сегодня истекают, и взамен арендаторам предлагаются совсем другие условия аренды.

Есть и старые договоры, заключенные на нерыночных условиях (в частности, слишком низкие ставки аренды), которые также пересматриваются.

Встречаются и отдельные случаи, когда при наличии действующего договора арендодатель в одностороннем порядке пытается поднять ставку, выселить арендатора под каким-либо предлогом. Но это, скорее, исключения из правил, нехарактерные для качественных бизнес-центров. При наличии профессиональных консультантов, юристов, медиаторов подобные ситуации можно разрешить еще до суда.

Каких ставок ожидаем?

Сергей Сенкевич отмечает, что современный уровень ставок арендной платы сформировался к началу этого года, и теперь он особо не меняется. Это обусловлено тем, что ставки уже достаточно высоки и не могут расти до бесконечности, поскольку платежеспособность арендаторов не безгранична.

Кроме того, на рынке минимальное количество сделок так называемой «чистой аренды». Сейчас перезаключаются договоры аренды 3-летней давности, по которым меняются условия. При этом тенденция такова, что все большее количество офисов сдаются в аренду по верхним границам диапазонов ставок.

Сегодня снять в аренду офис класса В2 можно за 8−14 евро; класса В1 — 12−23 и класса, А — 25−29 евро (ставки в евро за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов).

В Colliers International не прогнозируют дальнейшего роста. Возможно, поднимутся лишь нижние границы диапазонов ставок или снизится до минимума предложение по наиболее низким ставкам. Также возможен небольшой рост в классе А, поскольку в этом сегменте ожидается вывод на рынок нового объекта.

Повлияют ли на ситуацию новые объекты

В текущем году валовая арендная площадь (GLA) офисов составила 65,5 тыс. кв. м. Для сравнения, за весь прошлый год GLA введенных спекулятивных бизнес-центров была на уровне менее 42 тыс. кв. м.

— Поэтому можно с уверенностью говорить о том, что рынок предложения меняется, хотя все еще и не нормализовался, — уточняет старший аналитик.

До конца 2019 года возможен ввод еще как минимум четырех офисных объектов, в том числе нового бизнес-центра BK Capital Palace, который по своим характеристикам вполне может соответствовать классу А.

По местоположению объекты будут находиться в различных локациях: BK Capital Palace в географическом центре города, рядом с нулевым километром страны, а, например, БЦ Team Building — за МКАД.

Еще 4−5 объектов, которые анонсировались как объекты 2019 года, по факту введутся уже в следующем году.

Меняется ситуация и в регионах

Старший аналитик Colliers International отмечает, что рынок в регионах существенно отстает в своем развитии от столичного. Однако ситуация постепенно меняется и там.

«Пионером» современного офисного строительства стал Брест. В городе, в частности, введены в эксплуатацию 3 бизнес-центра класса В1. Один из них — 9-этажный «Брест Деловой» — построен в 2012 году и насчитывает 6,2 тыс. кв. м общей площади.

В конце 2014 года построен 6-этажный бизнес-центр «Диагональ» общей площадью 6,3 тыс. кв. м.

В 2016 году рынок пополнился 10-этажным бизнес-центром «Цельсий» общей площадью 7,8 тыс. кв. м.

В начальной стадии реализации находится проект офисного центра IT-компании «Эполь Софт», площадь которого также составит около 8 тыс. кв. м.

Приятно удивил в развитии офисного сегмента и Могилев. Уже в 2017 году были введены в эксплуатацию сразу два крупных объекта: бизнес-центр «AGSA» на проспекте Мира площадью 10 тыс. кв. м и в городском центре МФК «Арена» общей площадью 12,8 тыс. кв. м. Последний на современном этапе не уступает лучшим минским проектам офисных зданий. Для рынка же Могилева — это современный и высокотехнологичный бизнес-центр класса А.

В 2018 году на рынок города вышел БЦ «Брикс», а в текущем году введен МФК «Атриум», в составе которого имеется офисный центр площадью 5 тыс. кв. м.