Сколько теряют москвичи, покупая квартиры по новым правилам? Аналитики о том, что такое эскроу-счет и как он удорожает сделку

Только в июле в Москве начались продажи квартир через эскроу-счета, а 25% проектов городских новостроек уже успели перейти на новую модель. Между тем в массовом сегменте новостроек доля таких проектов составила 12%, подсчитали эксперты «Метриум». В большинстве случаев такое жилье оказалось дороже на 10−15% аналогичных объектов. Вместе с тем реализуют эти проекты самые крупные девелоперы Москвы при поддержке топовых банков страны.

Эксперты «Метриум» посчитали, что в июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве составила 168 тыс. рублей (около $ 2,5 тыс.). Между тем в этот же период начались продажи новостроек, квартиры в которых можно приобрести только по новым правилам закона о долевом строительстве. Они предписывают дольщикам вносить оплату выбранной квартиры на эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Деньги хранятся на эскроу-счетах до тех пор, пока девелопер не введет дом в эксплуатацию. При этом банк выбирается не случайно — эскроу-счета открывает тот же банк, что и кредитует строительство жилого комплекса.

Поскольку по выданному займу начисляются проценты, застройщик может отражать их в цене квадратного метра продаваемого через эскроу-счета жилья. По подсчетам экспертов «Метриум», в июле в массовом сегменте московских новостроек насчитывалось десять проектов жилых комплексов, в которых применялась новая схема продаж — это 12% от общего числа массовых проектов. Суммарное количество квартир в них достигло более 1,7 тыс. единиц (17 корпусов), что составило 11% от суммы всех представленных на рынке квартир. Это немногим выше среднего показателя по стране, озвученного вице-премьером по строительству Виталием Мутко (7%).

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, продаваемых через эскроу-счета, составила 179 тыс. рублей ($ 2,7 тыс.) за кв.м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве. Средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн рублей ($ 152 тыс.), тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продается за 9,8 млн рублей ($ 147,6 тыс.) (разница — 3%). В пределах МКАД разница в цене между тем достигает 14%.

Впрочем, сравнение столь нерепрезентативной выборки с большим рынком Москвы не демонстрирует реальных ценовых различий между дореформенными и пореформенными новостройками. Поэтому, отмечают аналитики «Метриум», уместнее рассмотреть ценовую разницу на локальном уровне.

Большая часть квартир реализуется через эскроу-счета в Южном административном округе (ЮАО) в проектах «Life-Варшавская» и Fresh. На их долю приходится 44% всех объектов такого типа (760 квартир из 1,7 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 189 тыс. рублей ($ 2,8 тыс.), а квартиры — 10,9 млн рублей ($ 152 тыс.).

Между тем, помимо пореформенных новостроек, в ЮАО идут продажи 1,6 тыс. квартир в 12 проектах жилых комплексов массового сегмента, которые можно приобрести по старым правилам. Средний квадрат в них обходится покупателю в 168 тыс. рублей (около $ 2,5 тыс.), а типичная квартира — в 10,4 млн рублей ($ 156,8 тыс.). Таким образом, в пределах одного округа новостройки, реализуемые через эскроу-счета, оказались на 13% дороже своих «соседей», продаваемых по старым правилам.

Эксперты «Метриум» отмечают, что только в семи из 17 корпусов, в которых квартиры продаются через эскроу, строительные работы проходили на уровне котлована. В остальных зданиях возводились нижние этажи наземной части. Это говорит о том, что в будущем многие застройщики вполне смогут начинать продажи на более поздних стадиях строительства, чем «котлован».

Как и прогнозировалось ранее, лучше всего к новым правилам работы адаптировались крупные «игроки» как строительного, так и банковского рынка. Четыре из десяти проектов финансирует Сбербанк, еще в четыре комплекса инвестирует ВТБ. По одному проекту помогают реализовывать с учетом новых правил банк «Открытие» и «Дом.рф». Что касается девелоперов, то почти все они являются крупнейшими и старейшими игроками жилищного строительства в Москве: ГК ПИК, «Дон-Строй», «Интеко», Ingrad.

— Прогнозы по стоимости пореформенного жилья действительно оправдались — оно оказалась заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Даже если учесть все качественные отличия первых десяти новостроек, продаваемых через эскроу, реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10−15%. В целом это не добавляет стабильности рынку строящегося жилья в тот период, когда цены растут по массе других причин, доходы потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке сохраняются на завышенном уровне.

Источник: novostroy-m.ru

Фото: novostroy-m.ru

Читайте также:

«$ 44 тыс. за новостройку с отделкой в 15 минутах от метро». Почему белорусы покупают квартиры в Фаниполе

Застройщик «Титана» построит в Минске еще два многофункциональных комплекса. Где они появятся и как будут выглядеть

Когда немного (на самом деле очень сильно) увлекся. Посмотрите, какой гигантский дом построили под Минском