Тарифы на страхование для риэлтеров снизят, решать споры между клиентами будут медиаторы. Что еще ждет агентства недвижимости в будущем

Риэлтеры страхуют свою профессиональную ответственность

По закону риэлтерская организация на один год заключает с Белгосстрахом договор обязательного страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, которое повлекло за собой причинение вреда потребителю.

Как отметила заместитель начальника управления, начальник отдела сопровождения договоров управления страхования имущественных интересов юридических лиц Белгосстраха Наталья Юрченко, страховая сумма по договору страхования в течение всего срока его действия не может быть менее 10 000-кратного размера базовой величины. С 1 января 2019 года она установлена в размере не менее 255 тысяч рублей.

При изменении размера базовой величины страхователю (риэлтерской компании) необходимо восстановить страховую сумму по договору до минимального размера, который устанавливается законодательством.

Спикер акцентировала внимание на том, что в настоящее время подготовлен новый проект Указа № 530 «О страховой деятельности», который предусматривает, что риэлтерская организация обязана будет вносить изменения в договор страхования в течение не более 10 рабочих дней с момента увеличения базовой величины.

Страховой взнос рассчитывается в соответствии с тарифом, который составляет 1,75%, или порядка 4500 рублей, и уплачивается единовременно. В настоящее время рассматривается возможность снижения тарифа почти в 3 раза — до 0,6%.

— Однако сегодня ничто не мешает страхователю увеличить размер страховой суммы и, соответственно, страхового взноса и уплатить дополнительную страховую премию, — уточняет Наталья Юрченко.

Много ли было страховых случаев?

О страховых случаях, которые возникали с 2006 по 2018 г., рассказала заместитель начальника управления, начальник отдела претензионно-исковой работы юридического управления Белгосстраха Елена Перепечко.

Она отметила, что сделка может быть признана недействительной только судом. За этот период (2006−2018 годы) исковые требования заявлялись либо к риэлтерским организациям, либо к продавцам, которые не возвратили денежные средства по сделкам купли-продажи. К этому процессу привлекался Белгосстрах, который возмещал убытки по искам.

Спикер отметила, что за 13 лет судами было рассмотрено 20 подобных дел, по 10 из которых были осуществлены выплаты страхового возмещения. Иски в основном были связаны с мошенническими действиями, к которым так или иначе была причастна риэлтерская организация.

— Белгосстрах преимущественно производил выплаты за ненадлежащее оказание риэлтерских услуг. По оценкам страховщиков, умышленных действий со стороны агентств недвижимости не усматривалось, поэтому требования к риэлтерским компаниям компенсировать убытки страховщика не предъявлялись, — дополнила Елена Перепечко.

Спикер привела несколько примеров судебных дел, по которым были произведены выплаты.

Особая зона риска — продажа по доверенности

Первый иск был заявлен в Бобруйске в 2006 году. В деле фигурировал агент по операциям с недвижимостью риэлтерской организации, который входил в доверие к продавцам и завладевал их собственностью обманным путем. Он находил лиц, злоупотребляющих спиртными напитками, доводил их до нужного состояния и брал от них доверенность, на основании которой продавал квартиры третьим лицам.

Были возбуждены уголовные дела. По одному иску с Белгосстраха было взыскано страховое возмещение в сумме 263 миллиона рублей (до деноминации), за причинение вреда риэлтерской организацией — 310 миллионов рублей (до деноминации).

Большой общественный резонанс получило судебное дело в Новополоцке. Клиентами агентства недвижимости были и продавец, и покупатель.

Покупатель не доверял продавцу. До него дошли слухи, что продавец ранее был замешан в мошеннических действиях, и попросил агентство собрать о нем полную информацию. Риэлтерская компания направила запросы в нотариальную контору, в органы МВД с просьбой сообщить информацию, не было ли возбуждено в отношении данного гражданина (продавца) каких-либо уголовных дел.

Полоцкий РОВД дал ответ, что в отношении продавца было возбуждено уголовное дело, но оно не касалось той квартиры, по которой должна была совершиться сделка. Покупатель успокоился. В итоге сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом и зарегистрирована в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Но дело получило продолжение. Объявилась собственница квартиры и подала иск в суд о признании сделки недействительной. Оказалось, что за время ее отсутствия продавец завладел ее квартирой по поддельной доверенности, оформленной от ее имени.

Было возбуждено уголовное дело, и сделку признали недействительной. Покупатель обратился с требованием к казне Республики Беларусь, органам внутренних дел, нотариальной конторе, организации по госрегистрации и продавцу о возмещении причиненных ему убытков. Однако убытки были взысканы только с продавца, который был признан виновным в совершении мошеннических действий.

Кассационная инстанция Витебского областного суда отменила это решение и привлекла к делу риэлтерскую организацию и Белгосстрах, указав, что в данном случае имеется факт ненадлежащего оказания агентством риэлтерских услуг.

Данное решение подтвердил и Верховный суд, который указал на то, что у риэлтерской организации имелся договор с агентством по госрегистрации и земельному кадастру на предоставление необходимой информации, касающейся объектов недвижимости. Если бы агентство недвижимости сделало запрос в данную государственную организацию, то получило бы информацию, что квартира находилась под запретом, и это препятствовало бы заключению сделки. В этом и была вина риэлтерской организации.

Белгосстрах возместил убытки покупателю в размере 132 миллионов 723 тысяч рублей (до деноминации).

Внимание: продажа по поддельному паспорту

В 2008 году судом рассматривался иск в Витебске. В деле фигурировало агентство недвижимости, которое оказывало услуги покупателю. Было найдено подходящее предложение, и заключена сделка купли-продажи, которая была нотариально удостоверена и зарегистрирована в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру.

После получения денег продавец исчез и не выселился из квартиры. Через два месяца агент, которая сопровождала сделку, пришла в жилое помещение, для того чтобы решить вопросы по выселению продавца. Но дверь в квартиру открыл незнакомый ей человек — настоящий ее собственник, который сказал, что за время его отсутствия здесь жил его друг, который по поддельному паспорту и продал квартиру.

Судом было установлено, что агентство недвижимости ненадлежащим образом оказывало услуги и досконально не проверило информацию о собственнике и объекте недвижимости.

С Белгосстраха было взыскано 33 миллиона 325 тысяч рублей (до деноминации), а с агентства за моральный ущерб — 1,5 миллиона рублей (до деноминации) и 105 тысяч рублей (до деноминации) госпошлины. Судом также установлено, что в данном случае умышленных действий со стороны агентства не было.

Спикер также привела пример судебного дела по продаже комнаты в квартире с нарушением преимущественного права покупки и прав несовершеннолетнего ребенка.

В прошлом году в суде слушалось дело по продаже квартиры по завещанию в Минске. Агентство недвижимости оказывало услуги продавцу, правоустанавливающим документом на которое было свидетельство о праве на наследство.

Сделка была признана недействительной, потому что нашелся еще один наследник по закону, о котором не знали ни наследник по завещанию, ни риэлтерская организация.

Суд признал, что были нарушены права наследника по закону, и сделка была признана недействительной. Стороны договора купли-продажи вернули друг другу полученное по сделке.

Судом также было предъявлено требование к агентству недвижимости вернуть стоимость услуг и возместить моральный ущерб. Суд отметил, что риэлтерская организация не была лишена возможности совместно с продавцом либо по его доверенности узнать данную информацию о наследниках в нотариальной конторе. Если был бы установлен исчерпывающий круг наследников, которые могли бы оспорить завещание, то сделка могла бы не состояться.

Дальнейшее развитие получит система госрегистрации

О взаимодействии органов государственной регистрации и риэлтерских организаций рассказал на конференции генеральный директор ГУП «Национальное кадастровое агентство» (НКА) Государственного комитета по имуществу Андрей Филипенко.

Спикер, в частности, отметил, что в 2020 году завершается реализация Программы развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которая была рассчитана на 5 лет. К моменту ее завершения вся информация об объектах, содержащихся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, будет ежесекундно обновляться в режиме онлайн. Сейчас в центральной базе данных она возобновляется примерно один раз в два часа.

В настоящее время НКА совместно с Госкомимуществом разрабатывают стратегию дальнейшего развития системы организаций по государственной регистрации. Основной упор будет делаться на усовершенствование информационных систем и оказание дополнительных услуг.

— Сегодня доходы от риэлтерской деятельности в общем объеме нашей выручки составляют всего порядка 1%. Поэтому мы будем определять, насколько важным, интересным и значимым будет это направление и как оно будет развиваться с учетом того, что главная функция организаций по госрегистрации — это обеспечение бесперебойной работы и информационной инфраструктуры рынка недвижимости и оказание услуг по госрегистрации недвижимого имущества, — уточнил Андрей Филипенко.

Не менее важная задача, которая была поставлена руководством страны перед организациями по госрегистрации — оказывать риэлтерские услуги.

Получат дальнейшее развитие и электронные услуги. Это будет выражаться не только в увеличении скорости доступа к центральной базе данных, но и наполнении сервисов более полной информацией, необходимой для осуществления риэлтерской деятельности.

Так, уже в прошлом году к регистру стоимости, в котором содержится информация о кадастровой стоимости земельных участков, добавлен картографический интерфейс. После этого рост обращений к ресурсу увеличился на 30%. В частности, данная информация используется нотариусами для определения минимальной стоимости сделок с земельными участками, а также в целях налогообложения.

В 2019 году будут дальше развиваться и такие ресурсы, как реестр цен на земельные участки и единый реестр государственного имущества. Последний станет более современным и популярным, будет осуществляться его продвижение в интернете и социальных сетях.

Развивается и публичная кадастровая карта, где содержится пространственная информация из всех регистров и реестров, оператором которых выступает НКА. На карте в открытом доступе можно найти границы земельных участков, их площадь, назначение, информацию об изготовителях землеустроительных дел и другую. Здесь в режиме онлайн обновляется информация об оценочных зонах, границах административно-территориального деления и др. Публичная карта постоянно пополняется новой интересной и полезной для потребителей информацией. Например, недавно на ней появился раздел «Родники».

Набирает популярность и информационный ресурс, где можно найти аналитические обзоры о состоянии рынка недвижимости Беларуси. Обзоры и статьи по жилой недвижимости Минска и областных городов предоставляются бесплатно, а по другим видам объектов недвижимости — за небольшие деньги.

Спикер также акцентировал внимание на том, что одним из важных направлений деятельности организаций по госрегистрации является массовая (кадастровая) и индивидуальная оценка.

— Если в тестировании моделей кадастровой оценки участвуют не только территориальные организации по госрегистрации, в которых работают оценщики, но и риэлтеры, то качество такого тестирования заметно выше, — дополнил Андрей Филипенко.

В текущем году НКА начнет работу над созданием еще одного информационного ресурса — реестра заключений об оценке. Здесь можно будет найти информацию обо всех аттестованных оценщиках, а также заключения об оценке.

Нотариусы тоже страхуют свою ответственность и развивают сервисы

Председатель комиссии Белорусской нотариальной палаты по проведению мониторинга соблюдения нотариусами законодательства о нотариате Елена Лубешко напомнила, что нотариальные конторы Беларуси уже 5 лет работают в новых условиях самофинансирования и самоуправления.

Белорусская национальная палата является собственником единой информационной системы, куда вносятся сведения о совершенных нотариусами нотариальных действиях, открытых наследственных делах, а также информация справочного и аналитического характера о нотариальной деятельности, которая может использоваться нотариусами в своей деятельности.

В единую информационную систему уже внесены все доверенности с 2014 года, удостоверенные нотариусами.

— Сегодня при обращении к нотариусу, в случае если нотариальное действие производится по доверенности, имеется возможность проверить ее статус — действующая она или отмененная. Это важная информация и для риэлтеров, — дополнила спикер.

С 2009 года в систему внесены все наследственные дела и удостоверенные с 2010 года завещания. Также стоит вопрос о внесении в нее всех брачных договоров.

В системе есть сведения МВД, государственной централизованной автоматизированной системы регистра населения, основу которого составляет база персональных данных граждан РБ, а также иностранных граждан и лиц без гражданства, постоянно проживающих на территории нашей страны, информация НКА о зарегистрированных объектах недвижимого имущества и правообладателях, которыми могут пользоваться в работе нотариусы.

Кроме того, в рамках системы нотариусы имеют доступ к данным единого государственного регистра юрлиц и индивидуальных предпринимателей, сведениям КГБ о перечне организаций и физлиц, причастных к террористической деятельности.

— Мы надеемся, что в ближайшее время с помощью информационной системы мы будем проводить регистрацию сделок с недвижимым имуществом в режиме онлайн. Поэтому сегодня не рассматриваем вопрос о наделении нотариусов функцией авторизованных посредников, — уточнила Елена Лубешко.

Спикер проинформировала, что сейчас при обращении к нотариусам потребителям риэлтерских организаций предлагают заполнять так называемые опросные листы, где надо указать источники получения денежных средств и информацию о том, относится ли гражданин к публичному должностному лицу. Отказ от предоставления этих данных может привести к тому, что нотариус откажет в совершении нотариального действия.

Елена Лубешко также акцентировала внимание на том, что в последние 10 лет в нотариальных конторах наблюдается сокращение количества удостоверенных нотариусами сделок с недвижимым имуществом. Основная причина кроется в том, что с 2003 года право удостоверять сделки наравне с нотариусами получили регистраторы.

При удостоверении договоров нотариус проверяет законность представленных документов, устанавливает дееспособность сторон и то, что они по своей воле идут на заключение сделки. При необходимости проводят консультирование по вопросам добровольной психиатрической и психолого-психиатрической экспертизы.

— В нашей сфере, как и в любой другой, существует риск совершения ошибки. Для того чтобы их предотвратить и минимизировать, по закону нотариус обязан страховать свою профессиональную ответственность и заключать договор страхования гражданской ответственности, — рассказала спикер.

Сумма страхования, на которую нотариус обязан застраховать свою ответственность, составляет 10.000 базовых величин, то есть не менее 25.500 рублей. Поскольку это небольшая сумма, Белорусская нотариальная палата также заключает договор страхования для возмещения вреда, причиненного его членами, в результате неправильности совершения нотариальных действий. Выплата страхового возмещения производится в том случае, если не хватает страхового возмещения по договору страхования самого нотариуса.

В октябре 2018 года Белорусской нотариальной палатой заключен дополнительный договор страхования с лимитом ответственности в размере 8 миллионов рублей по обязательствам нотариусов. По одному страховому случаю лимит ответственности составляет 100.000 рублей.

Законом предусмотрен перечень лиц и органов, по письменному требованию которых выдаются сведения, составляющие нотариальную тайну и содержащие их документы. Однако риэлтерские организации в него не входят. Получать такие сведения они могут только как уполномоченные лица собственников объектов, то есть по доверенности от них.

Нотариус и риэлтеры взаимодействуют в работе по различным направлениям. Риэлтеры обращаются к нотариусам за консультированием, при организации и проведении сделки, помощи в подготовке и оформлении документов, связанных с осуществлением сделки, и другим вопросам.

Риэлтер может стать медиатором

Медиация — это процесс переговоров с участием третьего независимого лица — медиатора — для выработки взаимовыгодных и взаимоприемлемых решений для сторон.

Как рассказала исполнительный директор ОО «Белорусский республиканский союз юристов» Ирина Орловская, чтобы стать медиатором, надо иметь высшее юридическое образование или иное высшее образование, пройти специальную подготовку и получить свидетельство медиатора. Его выдает Министерство юстиции. Курс обучения для юриста по программе министерства рассчитан на 140 часов, для специалиста с иным высшим образованием — 170 часов.

Спикер также рассказала, что 4 апреля этого года между НКА и Белорусским республиканским союзом юристов подписано соглашение для применения процедуры медиации в сфере имущественных отношений (сделок с недвижимостью).

При республиканском союзе юристов создан центр медиации. На сегодняшний день его медиаторами проведены семинары в двух агентствах недвижимости, в ходе которых изучены проблемы, возникающие в процессе организации и проведения сделок.

Медиаторами уже стали многие адвокаты и нотариусы, а вот риэлтеров, получивших такую квалификацию, пока единицы. Например, в центре можно пройти 12-дневное обучение с получением свидетельства медиатора за 1149 рублей. Групповое обучение на 15 человек стоит 900 рублей, на 18 человек и больше — 650 рублей на человека.

Минск будет развиваться в восточном направлении

О перспективном развитии Минска рассказал главный архитектор УП «Минскградо» Александр Акентьев.

Спикер акцентировал внимание на том, что новым генпланом Минска предусмотрено сокращение жилищного строительства до 600 тысяч квадратных метров в год.