Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

О состоянии и перспективах развития рынка торговой недвижимости Минска рассказала на I Белорусском форуме девелоперов Дарья Лапицкая, заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.

Минск на фоне соседних европейских столиц

Исследование Colliers International в Беларуси показывает, что рынок торговой недвижимости Минска значительно превышает по количеству предложений площадей рынки Вильнюса, Риги и Таллинна. Данная тенденция особенно ярко проявляется при сравнении наличия в городах небольших торговых центров от 5 до 15 тысяч квадратных метров GLA. Так, например, если в Вильнюсе ТЦ такого формата 25, Риге — 24, Таллинне — 31, то в белорусской столице их 57.

Минск превосходит соседние столицы и по количеству площадей в ТЦ от 15 до 45 тысяч квадратных метров GLA. В белорусской столице насчитывается 22 торговых центра подобного формата, в Вильнюсе — 10, Риге — 20 и Таллинне — 10.

Если говорить о крупных ТЦ от 45 тысяч квадратных метров GLA, то в четырех столицах их построено примерно одинаковое количество. В Риге и Таллинне — по 2 ТЦ, в Минске и Вильнюсе — по 3.

Несмотря на это, Минск уступает прибалтийским столицам по количеству квадратных метров торговых площадей на 1 человека. Так, например, в белорусской столице в торговых центрах формата площадью 15−45 тысяч квадратных метров GLA на одного минчанина приходится 0,2 квадратных метра, в Вильнюсе и Риге — около 0,4 Риге, Таллинне — почти 0,6 квадратных метров.

В то же время, исследования показывают, что на 1 квадратный метр торговой недвижимости в белорусской столице приходится около 400 долларов доходов потребителей.

— Если отталкиваться от этого фактора, то может сложиться ощущение, что рынок торговой недвижимости в Минске перенасыщен объектами, и они останутся невостребованными в перспективе, — дополняет спикер.

Что имеем на сегодня

Долгое время на рынке торговой недвижимости Минска преобладали универсальные магазины типа ГУМа и ЦУМа. Только в 2007 году появились два крупных торговых объекта — «Экспобел» и «Столица». В 2012 году введен еще один большой ТРЦ «Замок».

Впоследствии ежегодно на рынке появлялись новые торговые центры: Galileo, «Арена-Сити», «Скала» (2013), «Е-Сити», «Титан» (2014), «Момо», «Тивали» (2015), Dana Mall, Galleria Minsk (2016), Green City (2017).

В 2018 году введен в эксплуатацию большой торговый объект DiaMond City на 37 тысяч квадратных метров GLA, а также вторая очередь Green City на 40 тысяч квадратных метров GLA, небольшой торгово-досуговый центр на ул. Гурского, 43а, на 3 тысячи квадратных метров GLA и Центр интерьерных решений «Яркий».

В 2019—2020 годах заявлены к вводу такие торговые объекты, как «Минск Сити Молл», «Магнит Минска», «Торговая галерея Сеница», Palazzo, Leroy Merlin (первая очередь проекта с рабочим названием «Галактика»), вторая очередь «Корона-Уручье».

Также ведется строительство ТЦ «Мега», однако дата ввода объекта напрямую зависит от темпов работ. Планируется и расширение ТРЦ Expobel.

Спикер акцентирует внимание на том, что нет гарантий, что все заявленные объекты будут введены в срок. Например, ТЦ «Магнит Минска» должен был вводиться в эксплуатацию уже в этом году, но так и не сдан. «Торговая галерея Сеница» имеет высокую степень готовности, но тоже нет уверенности, что объект введется в ближайшей перспективе.

Определен застройщик строительства в центре города ТРЦ Nemiga Mall. Правда, пока сроки ввода объекта в эксплуатацию не оговариваются. Более сложная судьба постигла ТРЦ «Гулливер», инвестор которого находится в стадии банкротства.

На сегодняшний день сток торговой недвижимости Минска составляет 1,3 миллиона квадратных метров GLA. Дарья Лапицкая предположила, что если все заявленные к вводу объекты выйдут на рынок в заявленные сроки, то предложение торговой недвижимости может вырасти на 15−20%.

Спикер также отметила, что спрос со стороны арендаторов на торговые площади растет и зависит от качества предложения. Средний уровень вакантности находится на уровне 7−8%.

Растут и арендные ставки

Вместе с увеличением спроса растут и ставки арендной платы. Так, например, в торговых помещениях до 30 квадратных метров они варьируют в пределах 35−150 евро/кв.м без НДС в зависимости от качества и месторасположения в торговом центре. Арендовать магазин в Минске площадью 30−50 квадратных метров можно примерно за 20−60 евро/кв.м без НДС, помещение более 500 квадратных метров предлагается по ставкам до 23 евро/кв.м без НДС.

Основные причины роста арендных ставок — расширение своих зон продуктовыми ритейлерами, увеличение количества операторов в одной нише, успешная совместная работа собственников и операторов, которая приводит к увеличению доходов обеих сторон.

Ну, а что с брендами

Colliers International в Беларуси провел исследование по присутствию в торговых центрах 14 стран (Польша, Чехия, Словакия, Латвия, Литва, Эстония, Беларусь, Украина, Венгрия, Болгария, Румыния, Сербия, Хорватия, Албания) известных мировых брендов, в числе которых находятся: H&M, LPP, Inditex, New Yorker, C&A, LC Waikiki, P&C, Van Graaf, TK Maxx. Абсолютным лидером в рейтинге оказалась Польша. Беларусь заняла предпоследнее место, опередив только Албанию. Например, такой бренд, как H&M, представлен во всех странах, кроме Беларуси и Албании.

В то же время, исследование показало, что по количеству населения и объему торговой недвижимости Беларусь в числе представленных стран находится на 8-м месте. Получается, что в нашей стране есть предложение и есть кому покупать. Гораздо хуже обстоят дела с платежеспособным спросом.

— По этому показателю Беларусь отстает от стран-соседок. По платежеспособному спросу мы находимся примерно на одном уровне с Украиной, хотя в этой стране брендов больше, чем у нас, — уточнила спикер.

Среди 14 стран самый высокий средний годовой доход домохозяйства — в Словакии. Он составляет 30 100 долларов США. В Польше, которая вышла на первое место по наличию брендов, он достигает 21 300 долларов. В Беларуси зафиксирован на отметке 8200 долларов. По этому показателю наша страна также занимает предпоследнее место в рейтинге. На последнем со средним годовым доходом на домохозяйство 4400 долларов расположилась Украина.

— Вывод напрашивается сам собой: Минску не хватает качественных площадей, которые способны привлечь к себе бренды, — заключила спикер. — Но если посмотреть более внимательно, то не все так плохо. В этом году в Минск пришел ряд операторов в сегментах общественного питания и fashion. В 2019 году мы ждем открытия магазина New Yorker. На рынок заходят и такие операторы, как «Детский мир» и Zarina. А вот приход H&M по-прежнему остается под вопросом.

Как оставаться на плаву

Прежде чем приступить к строительству торгового центра, девелопер должен хорошо знать и понимать, на какую целевую аудиторию рассчитан объект.

При проектировании и строительстве объекта нужно использовать современные технические решения, которые позволяли бы потребителям организовывать в торговом центре свой быт, а бизнесу — анализировать их поведение.

Также очень важно грамотно оформлять торговое пространство. Человек должен чувствовать себя в нем уютно и комфортно и получать максимум услуг.

Спикер говорит о том, что девелоперам стоит задуматься и о создании торговых центров нового формата. Будущее за трансформацией: торговые объекты могут стать как местом притяжения посетителей с сильным досуговым блоком, центром инноваций, так и нести в себе определенные ценности — будь то защита окружающей среды, прав животных или пропаганда здорового образа жизни.

Найдут свою нишу на рынке также центры, предлагающие нетипичные для торгового пространства услуги, например связанные с проживанием или медициной.

Уже сегодня многие торговые центры предлагают офисные помещения в аренду. В то же время, организация коворкингов, стартап-площадок, креативных кластеров позволит сделать их более успешными.

Залог успеха — грамотное управление

— Управление торговыми центрами, на самом деле, задача нетривиальная и комплексная. Как, впрочем, и любое более или менее значимое управление: от государственного до управления компанией. Нельзя сказать, что в Беларуси есть переизбыток квалифицированных кадров и сервисов по разным направлениям управления. Не является исключением и управление торговым центром. Эта деятельность требует глубокой экспертизы на различных уровнях, которой почти нет в Беларуси, — таков был посыл начала доклада управляющего директора, партнёра Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова.

Спикер рассказал, что в международной практике выделяют 4 вида управления в отношении недвижимости — Construction / Project Management (управление проектами), Property Management (управление недвижимостью), Facility Management (техническое обслуживание) и Asset Management (управление активами).

Construction или Project Management — это управление проектом на этапе строительства, которое предполагает независимую оценку сметы и затрат, сроков строительства и следование коммерческой концепции во время стройки сторонним экспертом, который отстаивает интересы девелопера, контролирует генподрядчика и т. д. В Беларуси, кстати говоря, не так много организаций, готовых профессионально отстаивать интересы заказчика во время строительства и обеспечить реализацию строительства с сохранением коммерческой концепции объекта.

Asset Management — это управление активами сторонней организацией, которое имеет целью максимизацию рыночной стоимости всеми возможными инструментами: финансовыми, техническими, эксплуатацией и другими. Такой управляющий может принимать на себя управление активами на ранней, инвестиционной стадии для выбора наиболее удачного вложения средств, привлечения заемного финансирования.

На операционной стадии может быть принято решение о реконцепции и реконструкции объекта для увеличения денежного потока и, соответственно, потенциальной стоимости. Объект может быть заложен для получения дополнительного финансирования.

Asset manager может привлекать управляющих других уровней для обеспечения бесперебойной и эффективной работы объекта: Property manager'ов и Facility manager'ов. Из объектов недвижимости могут формироваться портфели профильной недвижимости, продаваемые затем, например, торговым сетям и профильным фондам. В качестве ассет менеджеров могут выступать специализированные фонды.

Но, надо сказать, что Asset Management, являясь самым широким видом управления, рассматривающий недвижимость как инвестиционный и финансовый инструмент, в Беларуси не то что не развит, но, по большому счету, отсутствует: профессиональных игроков и международных фондов, реализующих под ключ финансовый потенциал недвижимости, нет. Как нет и инвестиционного рынка. Однако есть крупные местные игроки, для которых инвестиции в недвижимость стали средством диверсификации рисков:

· Санта-Инвест;

· Конте;

· Ритейлеры — сети;

· Банки, которые часто вынуждены управлять непрофильными активами;

В России, например, есть несколько профессиональных игроков в этой сфере с мировым именем:

· Malltech;

· Goldman Sachs;

· Morgan Stanley;

· Hines;

· PPF.

Property Management — управление денежным потоком торгового центра. Часто этот вид управления трактуется достаточно узко как управление арендой, но на самом деле это управление «среднего уровня» и достаточно сложный процесс, который, с одной стороны, предполагает понимание управляющим формата и концепции торгового центра (т.е. есть vision торгового центра), а с другой — правильная и тесная коммуникация с многочисленными арендаторами.

Концепция торгового центра — комплексное понятие, которое, в конечном итоге, отвечает на вопросы: «Что это за объект и для кого?». В концепции торгового центра можно выделить несколько основных подразделов:

• Целевая группа посетителей;
• Сценарии поведения посетителей;
• Формат ТЦ (ценовой, размеры, специализация, конструктив);
• Пул арендаторов (якоря и магниты, MSU, досуг, общепит);
• Франшизы;
• Планировка (конфигурация, размещение якорей, ширина, вертикальный транспорт и проч.);
• Свет;
• Дизайн и навигация;
• Витрины;
• Звук, запахи;
• Образ;
• Маркетинг (сайт, мероприятия и т. п.);
• Брендинг.
  

Работу проперти менеджера торгового центра невозможно представить без сбора и анализа входных данных:

· Количество посетителей торгового центра;

· Количество входящих через различные входы;

· Посещаемость по этажам, если этажей несколько;

· Конверсия в посетителей магазинов и в покупателей;

· Средние чеки арендаторов, платящих % от оборота;

· Среднерыночные (по данному локальному рынку либо из P/L операторов) показатели по конверсии, по среднему чеку, %, который могут платить за аренду и сравнение их с показателями управляемого объекта.

Могут применяться специальные устройства и ПО, отслеживающие посетителей и траекторию их передвижения по ТРЦ с помощью, например, Wi-Fi.

Полученные данные используются впоследствии, в частности, для анализа уровня ставок аренды в разных частях этажа ТЦ, для переговоров с операторами.

Анализируется также территория, входящая в зону обслуживания ТЦ: количество проживающих, работающих, учащихся, транзитные транспортные потоки, составляются сценарии для возможных целевых групп посетителей и др. В результате может быть сформировано представление об особенностях пула арендаторов со стороны спроса конечного потребителя, емкости локального рынка и формате торгового центра, что, в частности, позволит сформировать обоснованное решение по увеличению размера торгового центра, привлечению профильных арендаторов (например, детские или товары для дома), специализации торгового центра и др.

Часто в Беларуси недооцениваются другие элементы концепции торгового центра, реализацию которых следует обеспечить управляющему: навигация, свет в галерее, паркинг, маркетинг и брендинг и др.

Вторым важнейшим элементом работы Property Manager'a представляется общение с арендаторами. Тут выбор тактики общения, роли «плохого» или «хорошего» полицейского следует тщательно обдумать. В Беларуси типична ситуация, когда арендодатель и арендатор воспринимаются как противоборствующие стороны, когда основная функция управляющего воспринимается как «выколачивание» денег из арендатора.