Эксперты о рынке жилой недвижимости: у девелоперов доходность за последние годы снизилась с 60−150% до 20−40%

К такому мнению пришли эксперты в ходе дискуссии, которая прошла в рамках Белорусского форума «Расширяя горизонты: инвестиции, финансы, развитие».

По данным аналитического центра «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ», в 2016 году по сравнению с 2014 годом количество компаний, работающих в сфере жилищного строительства в Беларуси, сократилось практически в два раза. Меньше всего эта тенденция проявилась в Минске. В столице за два года количество застройщиков снизилось примерно на 28%, проектов — на 18%, но они стали более крупными. Такие данные привел во время дискуссии Юрий Попов, начальник отдела аналитики и консалтинга «ТВОЯ СТОЛИЦА. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ».

Говоря о спросе, Юрий Попов сказал, что если за 8 месяцев 2014 года на рынке новостроек по схеме долевого строительства и с использованием жилищных облигаций было продано 949 квартир, то за аналогичный период 2016 года реализовано 983 квартиры.

— Статистические данные показывают, что в течение последних лет на рынке новостроек совершалось примерно одинаковое количество сделок. Несмотря на нестабильность в экономике, валютные колебания и другие негативные процессы, у людей не пропадает интерес к новостройкам, — уточняет Юрий Попов.

Правда, в текущем году по сравнению с 2014 годом на рынке прошло гораздо больше альтернативных сделок, то есть когда старая квартира продавалась и взамен покупалась новая. Так, если в 2014 году от общего количества на рынке насчитывалось порядка 10% альтернативных сделок, то в 2016 году — около 20−30%, рассказал эксперт.

Интересен и такой показатель минского рынка новостроек, как наличие на нем региональных покупателей. По словам Юрия Попова, если в 2014 году в столице насчитывалось порядка 50% покупателей из регионов, то в 2016 году — около 30%.

— Снижение количества покупателей из регионов мы связываем прежде всего с тем, что в 2014 году по сравнению с текущим годом было более доступным банковское кредитование. Люди охотнее брали кредиты и покупали квартиры в регионах. Сегодня, когда привлечь кредит к покупке квартиры практически невозможно из-за высоких процентных ставок, в Минск приезжают только покупатели из регионов с наличными деньгами, — поясняет начальник отдела аналитика и консалтинга.

Защита дольщиков будет и дальше увеличиваться

Юрий Попов говорит о том, что до 2014 года выйти на рынок было достаточно легко любому девелоперу. Для этого ему надо было иметь 3−5% собственных средств, остальные деньги привлекались к строительству с дольщиков.

Это привело к тому, что на рынок стали приходить компании-однодневки. Участились случаи с обманутыми дольщиками. Затягивались сроки строительства объектов. Функции заказчика приходилось передавать сторонним организациям, чаще всего УКСам и т. д.

В результате в начале 2014 года появился указ Президента № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности», где был предусмотрен ряд мер по защите прав дольщиков при строительстве жилья.

Кроме этого, документом были ужесточены требования к застройщикам. Привлечение средств дольщиков стало допускаться только при возведении объекта строительства либо его части за счет собственных средств застройщика. При этом сумма направляемых средств должна была составлять не менее 15% от стоимости объекта. Документом также закреплена норма о резервировании средств на устранение недостатков, которые могут проявиться в период гарантийного срока (5 лет) эксплуатации жилого дома.

— Я считаю, что такая позиция государства прежде всего по отношению к дольщикам очень правильная. Полагаю, что условия выхода застройщиков на рынок будут еще больше ужесточаться, — высказывает свое мнение эксперт.

Девелоперы брошены банками на произвол судьбы

По словам Юрия Попова, главные сложности в работе девелоперов — это достаточно большие обременения по сносу и отселению, строительству инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры. Поэтому в ряде случаев 15% собственных средств застройщика не хватает для реализации проекта. Многие из них остаются невостребованными рынком из-за концептуальных ошибок, некачественного маркетинга и недостаточного кредитного финансирования.

— Девелоперы, которые работают на рынке жилой недвижимости, фактически брошены банками на произвол судьбы. В итоге получается, что если девелопером допущены концептуальные ошибки по проекту, а также ввиду некачественного маркетинга, то сгладить их за счет кредитного финансирования в Беларуси практически невозможно, — добавляет эксперт.

Застройщикам кредиты не нужны?

— В настоящее время я работаю с одним жилым проектом, вникаю в его тонкости и начинаю понимать, что застройщикам не нужны никакие кредиты. Все средства для реализации проекта они собирают с дольщиков. Если они привлекут к строительству кредит, у них будет совершенно другая экономика, — высказывает свою точку зрения Валентин Галич, директор ЗАО «СБ-Глобал». — Застройщики, которые привыкли всю жизнь финансироваться за счет рынка, всегда собирали «сливки» и не знали, что такое банковский процент и сколько стоят деньги. Поэтому, приходя в банки, они попадают в очень жесткие рамки, которых не понимают. До настоящего времени, пока девелоперы не столкнулись с проблемами, им вовсе не нужен был банковский кредит.

С такой точкой зрения не согласен Юрий Попов.

— Я не совсем соглашусь с Валентином. Взгляд на девелоперский бизнес в сфере жилой недвижимости у него сформировался в начале двухтысячных годов и таким сохранятся. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Для того чтобы работать в этом бизнесе, нужно соответствовать жестким требованиям, которые диктует государство. Вероятность появления компаний, выстраивающих финансовые пирамиды, сегодня в Беларуси практически сведена к нулю, — говорит эксперт. — Я считаю, что государство должно обеспечить застройщику возможность получения кредита, особенно если у него случаются какие-то неожиданные провалы.

При этом Юрий Попов говорит, что в зависимости от того, какое на рынке происходит финансовое потрясение, он восстанавливается в течение 4−6 месяцев, а иногда и раньше.

— После последней девальвации 2016 года рынок восстановился за 4 месяца и по отношению к обычным объемам выстрелил где-то на 40% на вторичном рынке и остался примерно на том же уровне на первичном рынке. Я считаю, что сегодня рынок жилья стабилен, — высказывает свою точку зрения эксперт.

По мнению Дениса Четверикова, директора департамента исследований и консалтинга, партнера Colliers International, жилищный сектор в Беларуси и сегодня остается самым доходным.

— В предыдущие годы, по разным источникам, доходность от вложения инвестиций в жилье составляла от 60−80% до 150%. Сегодня в зависимости от себестоимости объекта и обременений она снизилась до 20−40%. Таким образом, жилье остается для девелоперов самым доходным видом бизнеса, — резюмирует Денис Четвериков.