Представитель «Белгосстраха»: «Если Минюст запретит агентствам брать деньги с покупателей, под ударом окажутся люди, а не риэлтеры»

За помощью в подготовке материала мы обратились к Елене Перепечко, заместителю начальника юридического управления — начальнику отдела претензионно-исковой работы БРУСП «Белгосстрах».

— В каком случае человек может претендовать на материальную компенсацию, если сделка признана недействительной?

— Стоит понимать, что страхуется не квартира, а ответственность риэлтерской организации за ненадлежащее оказание услуг по договору. В случае если сделка проводилась мимо агентства недвижимости и в итоге была признана недействительной, ни о какой компенсации, конечно, речи не идет. В данном случае страхованы те, кто обратился в риэлтерскую компанию.

К слову, сейчас Минюст предлагает запретить агентствам брать деньги и с продавца, и с покупателя. Мол, за одну и ту же работу платится дважды. Однако это совершенно не так. Продавец платит за помощь в реализации и подборе покупателей. Покупатель — за чистоту сделки и гарантии, что в случае чего он сможет вернуть свои деньги. Если отношения покупателя и агентства не будут оформлены юридически через договор, о страховой компенсации можно будет забыть. В случае признания такой сделки недействительной потерпевшая сторона останется ни с чем.

Но это в планах Минюста. Сегодня же риэлтеры не работают без договоров, а потому потребители имеют право требовать возмещение своих убытков. К слову, вернуть можно не только деньги, потраченные на приобретение объекта, но и средства за некачественно оказанные услуги агентства.

Вопросы возникают лишь с третьим пунктом, довольно туманно описанным в законе: «возмещение убытков, под которыми понимаются расходы потребителя, которые он произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, в том числе судебные расходы». Что такое судебные расходы — понятно, но все остальное может трактоваться двояко. В том случае, если потерпевший купил квартиру и сделал там ремонт, а после сделка была признана недействительной, вернуть потраченные на благоустройство жилья деньги будет непросто, но попытаться можно, если потребитель сможет доказать, что его расходы — это средства, потраченные для восстановления его нарушенных прав.

— В какой валюте и по какому курсу производятся страховые выплаты?

— Как правило, судебные тяжбы в вопросах сделок с недвижимостью довольно сложные и продолжительные. Был у нас даже случай, когда потерпевший умер, так и не дождавшись решения суда. Порой процесс затягивается на несколько лет, выплаты же страховых компенсаций перечисляются в белорусских рублях.

Так, стоимость квартиры, приобретенной, скажем, в 2011 году, не будет соответствовать выплате, полученной в 2013-м. На курсовых разницах можно потерять существенную часть. Увы, но индексируются выплаты далеко не всегда, лишь в случае судебного разбирательства.

Дело еще и в том, что договор страхования ограничивается лимитом ответственности в 10 000 базовых величин — Br2,1 млрд, что может соответствовать стоимости одной квартиры в столице или нескольких объектов жилья в районных городах, но не всегда достаточна для полной компенсации убытков потребителя. Если убыток потерпевшей стороны больше — материальные тяжбы ложатся на плечи агентства, которое не до конца проверило чистоту сделки.

Тариф страхового взноса для риэлтерских компаний 1,75% — Br36 млн 750 тыс. в год. У агентств есть право увеличить лимит ответственности риэлтерской организации, однако до сих пор к этой возможности никто из компаний не прибегал.

— Сколько страховых случаев в сделках с недвижимостью было зарегистрировано в Беларуси? Расскажите о самых нашумевших историях.

— Указ Президента об обязательном страховании организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, вступил в силу в 2006 году, когда на рынке было довольно много случаев мошенничества, совершенного группами, называемыми в народе «черными риэлтерами». Если говорить о количестве страховых выплат, то с тех пор «Белгосстрах» был привлечен к участию в судебных разбирательствах по 10 делам, где сделки с недвижимостью были признаны недействительными, из них было произведено 5 крупных выплат, соответствующих лимиту ответственности по договору страхования, и 2 относительно небольших выплаты. Кроме того, было еще порядка 5 случаев с небольшими выплатами, связанными с судебными расходами или расходами на оказание риэлтерских услуг.

Самое показательное, но и спорное, дело было рассмотрено в Новополоцке, с участием агентства «Проспект Риэлт». Сделка была заключена в мае 2008 года, решение вынесли в конце 2009-го. Решение суда мы долго обжаловали, прошли все инстанции, но в итоге Верховный суд высказал однозначную позицию по вопросу ответственности риэлтерской организации, хотя ситуация очень спорная.

А дело выглядело так: покупатель и продавец заключили договор по оказанию риэлтерских услуг с агентством «Проспект Риэлт». На протяжении всей сделки покупатель переживал о добросовестности продавца, попросив риэлтера сделать запрос в правоохранительные органы.

Агентство запросило информацию, получив в ответ, что расследование по уголовному делу на продавца имеется, но этот процесс никак не связан с объектом недвижимости. Более того, на основании решения суда из квартиры был выселен прежний собственник, а значит, никаких преград к продаже не было: чистый лицевой счет, прописан только продавец, сделку заверил и нотариус, и регистратор. Казалось, все идеально, но не тут-то было…

— Вскоре появилось решение суда о признании сделки недействительной на основании аннулирования предыдущей сделки купли-продажи этого объекта. Оказалось, что продавец незаконно получил квартиру, и теперь она должна вернуться законной владелице, которая все это время пребывала за границей.

Конечно, риэлтер, как и мы, не соглашался со своей ответственностью, так как сделал все необходимые запросы. Но суд объяснил это так: правоохранительные органы провели проверку, направив не только ответ в агентство, но и запрет на отчуждение этого объекта в агентство по регистрации и земельному кадастру, так как уже в этот момент сделку начала оспаривать бывшая собственница. И если бы риэлтерское агентство сделало запрос относительно наличия запрета на отчуждение, сделки бы не состоялось. Но почему регистратор, который получил этот самый запрет, в итоге зарегистрировал сделку, во внимание не взяли…

К слову, изначально иск все же подавался не только к риэлтерской организации, а к регистраторам, нотариальной конторе, органам внутренних дел и казне Республики Беларусь для возмещения ущерба. Но что тут говорить, зачем платить государству, когда под рукой агентство недвижимости, которое застраховало свою ответственность… Размер расходов, к слову, уложился в лимит ответственности «Белгосстраха», поэтому агентство пострадало косвенно.

— В Минске было несколько небольших и три крупных страховых случая, в результате которых одно агентство лишили лицензии.

Так, к примеру, в 2006 году ОДО «Белнедвижимость» вело сделку с продавцами, которые опять же завладели имуществом незаконно. В итоге все вскрылось, и агентство обвинили в недобросовестном выполнении своих обязательств. Основным моментом, послужившим причиной установления ответственности риэлтерской организации было то, что сделку проводил не риэлтер, а агент по операциям с недвижимостью, не имеющий на то прав. Руководство было в курсе. В итоге компанию лишили лицензии, а продавцов осудили.

Если же говорить о страховых случаях, которые финансово ударили по агентству, нельзя не упомянуть столичную компанию «Агентство Абигайль». Одна из сделок для агентства стала буквально фатальной. Компания осуществляла рекламные услуги для застройщика, предлагая клиентам инвестировать в стройку. В результате 31 человек внес денежные средства в разном объеме, а оказалось, что строительный кооператив даже не получил прав на земельный участок, присвоив средства себе. Директора строительной компании привлекли к уголовной ответственности, а общая сумма предъявленных исков составила около Br5 млрд. Лимит ответственности «Белгосстраха» составил Br310 млн (каждому инвестору по Br10 млн), все остальное — солидарная ответственность директора строительной компании, кооператива как юридического лица и риэлтерского агентства недвижимости, осуществлявшего рекламу без необходимой проверки и представления потребителям своих услуг полной и достоверной информации об объекте недвижимости.

— Несколько раз по страховым делам проходило и известное столичное агентство недвижимости «Мольнар». Однако в данном случае судебные решения были на стороне риэлтерской компании. Вообще, хочу отметить положительную тенденцию: после внедрения системы обязательного страхования и имеющихся судебных прецедентов и страховых выплат риэлтерские компании стали работать прилежнее. С каждым годом количество страховых случаев сокращается, а если и возникают спорные ситуации, суд в ряде случаев оказывается и на стороне риэлтеров.