В Беларуси планируют перейти на взимание налога на недвижимость от рыночной стоимости объектов. К чему стоит готовиться бизнесу?

Начальник управления оценки Национального кадастрового агентства акцентирует внимание на том, что на пилотных территориях практически полностью (на 99%) собрана информация о земельных участках, которые имели неточные координаты расположения на местности либо вообще их не имели.

— Нам удалось создать ресурс, где собрана вся информация об объектах недвижимости с возможностью отображения ее на картографической основе высокого разрешения. По своей сути, создан прототип инструмента для управления территориями, который позволит сделать рынок недвижимости, отдельные административные процедуры более прозрачными и снять спорные вопросы, так как большинство существующих баз данных в этой области содержат лишь текстовую информацию, без геопривязки, — уточняет специалист.

В технологию оценки заложены принципы, максимально близкие к рыночным. Например, за основу определения рыночной стоимости квартир (многоквартирная многоэтажная жилая застройка) взяты цены предложения и реальных сделок купли-продажи. На основе полученных данных с помощью математических формул построена модель и получена кадастровая стоимость каждого конкретного объекта недвижимости.

— Мы провели ряд встреч и обсуждений по результатам проекта, в т. ч. с оценщиками и риэлтерами. По сути, никто из них не сказал, что полученные результаты не соответствуют рыночным данным на момент оценки. Мы можем дать обоснования полученных результатов по каждому конкретному объекту. При этом, конечно, нужно понимать, что это массовая оценка, и учесть все отдельные индивидуальные особенности объекта просто невозможно. Для этих целей существует индивидуальная оценка недвижимости, — разъясняет Дмитрий Ритвинский.

Примечательно то, что в ходе пилотного проекта оценивался не просто объект недвижимости, а единый «юнит» (земельный участок и строения на нем). В таком принципе и количестве подобная оценка произведена в Беларуси впервые на пилотных территориях. Данная технология позволяет узнать стоимость всей недвижимости (максимально приближенной к рыночной) в Беларуси вне зависимости от того, на каком праве и кому она принадлежит (государственная или частная).

Имеет ли бизнес почву для волнений?

В настоящее время в Беларуси налог на объекты коммерческой недвижимости взимается исходя из их остаточной стоимости. При этом ставка налога 1% умножается на коэффициент, устанавливаемый местными советами депутатов.

Так, например, с апреля 2015 года в Минске для объектов, расположенных в I-III экономико-планировочных зонах, коэффициент с 2,0 увеличился до 2,5, в IV-V зонах — с 1,8 до 2,3. Одновременно на такую же величину были увеличены и коэффициенты к ставкам земельного налога.

Представители бизнеса высказывают опасения, что если за основу налогооблагаемой базы объектов будет взята рыночная стоимость, то она автоматически приведет к увеличению налоговой нагрузки. В условиях кризиса, высокой инфляции и дорогих кредитных ресурсов это еще больше ударит по бизнесу, который уже сегодня терпит большие убытки или вовсе объявляет о своем банкротстве.

В свою очередь специалисты НКА и МНС считают, что все волнения юридических лиц не имеют оснований.

В настоящее время остаточная стоимость многих объектов недвижимости гораздо ниже рыночной стоимости активов.

Дмитрий Ритвинский акцентирует внимание на том, что в настоящее время система налогообложения недвижимости в Беларуси несовершенна, а сама налоговая нагрузка, в том числе на бизнес, «разбалансирована». То есть за один и тот же объект недвижимости, но с разной рыночной стоимостью собственники платят практически одинаковый налог. Например, если бы бизнес-центр Royal Plaza появился в Кобрине (случайно), то его балансовая стоимость, возможно, была бы еще выше, чем в Минске, а вот рыночная в несколько раз ниже.

По данным МНС около 60% собственников — физических лиц — получают льготы по уплате налогов. Хотя, если говорить о мировой практике, то налоговые льготы собственникам в других странах предоставляются лишь в исключительных случаях.

Поэтому в Беларуси также ставится задача — перераспределить налоговую нагрузку, изменив налоговую базу, которая имеет четкую природу происхождения ― рынок. Таким образом, обладатели более дорогих объектов недвижимости при одинаковых ставках платили бы налог на недвижимость в большем размере, чем обладатели более дешевых.

Анализ пилотного проекта в Кобрине показывает, что если бы за налоговую базу были взяты результаты массовой оценки объектов жилой индивидуальной недвижимости, то бюджет города пополнился бы на 27%, или на Br 0,9 млрд, в основном за счет дорогих объектов.

Кроме того, если массовая оценка объектов будет отличаться от рыночной примерно на 20%, то собственники недвижимости смогут оспорить ее.

Всемирный банк готов оказать поддержку Беларуси

С 23 по 27 мая в Беларуси находилась миссия экспертов Всемирного банка, которая дала высокую оценку результатам пилотного проекта и готова оказать помощь в развитии и становлении системы массовой оценки недвижимости.

— В настоящее время речь пока идет об оказании только технической и экспертной помощи. Эксперты Всемирного банка были приятно удивлены, что нам удалось выполнить такую серьезную и большую работу без международной поддержки, — уточняет Дмитрий Ритвинский.

Все следующие действия, будет ли распространена технология массовой оценки, выполненная в Кобринском районе и Советском районе г. Минска, на всю недвижимость в Беларуси или нет, зависят от решения правительства. Говорить о том, когда может быть принято такое решение, сложно. Но очевидно, что для таких глобальных изменений необходимо не менее 5−7 лет, наличие достаточного объема финансирования, ну и, конечно же, специалистов.