Офисы и магазины на 1-х этажах — хорошо сдавать или пора продавать? Разбор реального кейса с оценкой

Наибольший интерес для рынка представляют административно-торговые помещения, располагающиеся на первых этажах жилых домов. При таком размещении можно рассчитывать на пешеходный и автомобильный трафик, на лояльность жителей района, на то, что клиент легко вас найдет.

Несмотря на то, что сейчас в столице насчитывается 113 бизнес-центров и более 30 торговых центров, спрос к встроенным коммерческим помещениям остается на стабильно высоком уровне. Однако, как альтернативный вариант для ТЦ/БЦ, встроенные помещения рассматриваются далеко не всеми. И более того, по опыту общения с арендаторами офисов могу сказать, что лишь половина из них рассматривает исключительно бизнес-центры. Остальные готовы разместиться во «встроенке», главное, чтобы она им подходила по местоположению, качеству (состоянию как самого помещения, так и дома, в котором он располагается) и цене.

Для компаний, которые ищут помещение под офис, единых требований нет. Кто-то выбирает место, исходя из его доступности личным транспортом, а кто-то — общественным. Все зависит от профиля работы компании. Для одних важно быть ближе к клиентам (страховщики, туроператоры, банки и т. п.), а для других в приоритете тихое и спокойное место, или вовсе — близость к месту проживания главы компании.

Но для тех компаний, кто в ближайшей перспективе видит расширение своего штата, бизнес-центры, имеющие одного собственника, выглядят предпочтительнее, потому как в них можно рассчитывать на дополнительные офисные площади для расширения, а в случае аренды офиса в жилом доме расширяться уже некуда.

Однозначного приоритета со стороны торговых операторов (арендаторов) также не наблюдается — все зависит от маркетинговой политики. Но в любом случае редко кто отказывается от размещения своей торговой точки во «встроенке» в оживленном месте. При этом в ТЦ некоторые торговые операторы идти наотрез отказываются. Зачастую это объясняется тем, что ставки аренды в ТЦ, как правило, существенно выше, тогда как реальных покупателей не так уж и много — со снижением доходов все больше посетителей ТЦ остаются просто посетителями.

Для того, чтобы встроенное коммерческое помещение было интересно арендаторам, оно должно отвечать, как минимум, следующим требованиям:

— располагаться на первом этаже, вблизи активных пешеходных потоков;

— иметь отдельный вход и чистовую отделку. Сегодня даже косметический ремонт в большинстве случаев ложится бременем на собственника;

— иметь торговое либо административно-торговое назначение.

Что касается цен, то все зависит от рыночной ликвидности помещения, которое во многом определяется его местоположением. Но одно можно сказать точно: торговые помещения формата street-retail, располагающиеся не на исторических улицах города, уже не настолько «в цене», чтобы за них просить аренду по € 40 за кв. м с НДС или продавать по $ 3 000 за кв. м с НДС, как это было ранее. Удивительно видеть, как некоторые собственники до сих пор не могут с этим фактом смириться, однако при этом совершенно спокойно воспринимают многомесячный простой своего помещения.

Если взять помещение общей площадью 100 кв. м, имеющее административно-торговое назначение и располагающееся вблизи пешеходных потоков спального района, в удалении от выхода из метро либо пересадочных остановок, то средней ставкой аренды можно назвать € 6−7 за кв. м с НДС. А цена продажи ожидается на уровне $ 1 100−1 350 за кв. м с НДС. Это при условии, что помещение не будет требовать от арендатора/покупателя проведения ремонта.