Куда идет рынок новостроек?

О процессах, происходящих сегодня на рынке, и том, куда движется рынок новостроек, рассказал на конференции «Актуальные вопросы риэлтерской деятельности. Планируемое изменение законодательства» Юрий Жарков, директор АН «Вива Консалт», управляющий партнер группы компаний ViVa Invest.

Рынок уверенными шагами идет к монополии

О монополизации рынка новостроек Минска речь идет уже достаточно давно. Сначала специалисты говорили об этом полушепотом, в кулуарах называли имена, но не афишировали их. Однако сегодня эта тенденция стала еще более очевидной, и о ней уже заговорили открыто.

— Сейчас на рынке выделяются 3−5 крупных застройщика, которые получают права на застройку довольно больших многофункциональных жилых комплексов. Сроки их реализации рассчитаны примерно на 8−10 лет. Думаю, что через 5−7 лет на рынке смогут успешно работать только крупные застройщики, которые будут диктовать свои условия работы и цены. Разумеется, отсутствие обширной конкуренции при определенных обстоятельствах может тормозить рынок и не позволять ему развиваться. Однако я думаю, что в текущем состоянии строительная отрасль от подобной «очистки» получит больше плюсов, чем минусов, — говорит Юрий Жарков.

Специалист акцентирует внимание на том, что сегодня сужается круг застройщиков, ведущих точечную застройку. Если раньше площадки предоставлялись по заявительному принципу, то сейчас они реализуются только на аукционной основе. Все бы, может, и ничего. Но практика показала, что за два года на аукционах, по сути, было предложено крайне немного качественных площадок, при застройке которых застройщик мог бы рассчитывать на получение прибыли. В большинстве случаев застройщики хотят отказаться от приобретенных лотов либо вынуждены это сделать.

Стандартные маркетинговые приемы уже не работают

Стало привычным делом, что застройщики для привлечения покупателей объявляют различные акции и рассрочки. По мнению Юрия Жаркова, такой прием, как акции, уже набил оскомину у потребителей и не имеет такого большого эффекта, как раньше. Правда, сегодня встречаются и более интересные, заслуживающие внимания инструменты стимулирования спроса: например, автомобиль, отделка или паркинг в подарок.

Что касается рассрочки платежа, то по сравнению с предыдущими годами она стала внушительнее и предоставляется не на 2−5, а до 8 лет — как с увеличением, так и с фиксированной ценой сделки. Застройщики ведут гибкую политику в отношении ценообразования, и с ними можно договариваться по размеру первоначального взноса. Но такие инструменты, как правило, применяют крупные компании, реализующие масштабные проекты со сроком реализации до 8−10 лет.

— Ввиду отсутствия эффективной и доступной кредитной поддержки со стороны банковской системы, крупные застройщики превращаются в инвестиционно-строительные и финансовые корпорации и, по сути дела, выполняют роль банков, стимулируя спрос и повышая доступность покупки, — уточняет эксперт.

На рынке, наконец, заработала система trade-in в ее классической форме. К тому же при покупке новой квартиры старая не просто берется в зачет, а реализуется на вторичном рынке, причем в рассрочку на 2−3 года.

— У людей появилась возможность купить квартиру на вторичном рынке в рассрочку с увеличением или без увеличения ее стоимости. Это достаточно интересный инструмент для стимулирования спроса, который предоставляется состоятельными компаниями. Это те самые будущие монополисты и лидеры рынка, — добавляет Юрий Жарков.

Малогабаритным квартирам — «зеленый свет»

На рынке появляется все больше проектов с малогабаритными квартирами. Наиболее удачный и первый из них в каркасно-монолитном исполнении был реализован компанией «10 УНР-инвест» в Минске на ул. Рафиева. Сегодня застройщик успешно реализует проект с малометражками в жилом комплексе на пересечении пр-та Дзержинского и ул. Гурского, завершает строительство подобного жилого дома в микрорайоне Восточный. Запроектированы квартиры-студии и в первом жилом доме «Диадема» масштабного проекта Minsk World.

С аналогичными проектами столичные застройщики вышли и в город-спутник Минска Фаниполь. Близится к завершению строительство дома «Черемушка», набирает темпы возведения дом «Молодежный».

— Это достаточно интересные проекты с квартирами-студиями меньше $ 30 тыс. Правда, здесь возникают некоторые вопросы с качеством жилой среды. На этаже вместо четырех запроектировано 8 или 12 квартир. В доме на 16−18 этажей только два лифта. Неоднозначны решения проблем с парковочными местами. Но, как временный ответ новым вызовам рынка, данные проекты достаточно эффективны и позволят строительной отрасли удовлетворять потребности населения в качественной жилой среде даже в это непростое время, — уточняет Юрий Жарков.

Специалист также говорит о том, что в докризисные времена модернизация типовых индустриальных серий панельных домов шла в основном по пути увеличения площадей. Так, например, долгое время ОАО «Мапид» строило модернизированную серию М464М, в том числе для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в разных районах города. Дома привлекательны с точки зрения фасадов, но имели большие по площади квартиры: однокомнатные — 49 кв. м, двухкомнатные — 74 кв.м. Это существенно удорожало стоимость покупки.

Учитывая ситуацию на рынке, компания была вынуждена внести изменения в проект данной серии и уменьшить площадь однокомнатных квартир до 32−36 кв. м, двухкомнатных — до 48 кв. м, тем самым, сделав их более доступными для покупателей.

— Сейчас домостроительные комбинаты занимают другую позицию. В этом году один из ДСК предложил нам дать рекомендации по разработке новой серии дома в крупнопанельном исполнении для последующего возведения на земельных участках нашей группы компаний. Раньше о таких предложениях можно было только мечтать, — уточняет Юрий Жарков.

«Больной вопрос» о себестоимости строительства

Выступающий приводит пример расчета себестоимости строительства одного из проектов компании ViVa Invest, реализация которого начнется в ближайшее время. На слайде презентации наглядно видно, из чего складывается себестоимость и что ее удорожает.