Откровенный разговор чиновника и бизнесмена: «Реальная цена „квадрата“ в Минске у коммерческих застройщиков — $ 900−1000»

На этот раз Realt.by пригласил к себе в офис Дмитрия Гуриненко, председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, Ирину Гонтареву, начальника отдела жилищного строительства комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, и Вадима Тачкина, директора консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest). Представители местной власти и бизнеса обсудили текущее состояние рынка строительства жилья в столице и возможные перспективы его развития.

Снижены планы по вводу жилья

В текущем году в Минске запланировано ввести в эксплуатацию 735 тыс. кв. м общей площади жилья, или 100−110 жилых домов. Это на 25−30% меньше по сравнению с прошлым годом. Примерно половина площадей — порядка 390 тыс. кв. м — будет построена для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дома возводятся преимущественно МАПИДом (около 40%) и Минским домостроительным комбинатом (10−15%). Все остальные новостройки, а это в большинстве своем каркасно-монолитные дома, будут построены частными застройщиками.

— Как видим, в текущем году в Минске государственные и частные застройщики введут количество жилья примерно поровну. Подобную тенденцию мы наблюдаем уже на протяжении последних 3−5 лет, — уточняет Дмитрий Гуриненко.

Перспективные площадки для жилой застройки

В настоящее время УП «Минскградо» разрабатывает планы детального планирования (ПДП) на освоение точечных площадок в разных районах города. Заказчиками строительства в основном будут выступать коммунальные предприятия города. Некоторые территории начнут застраиваться уже в текущем году.

По словам Ирины Гонтаревой, во Фрунзенском районе завершится освоение микрорайона Сухарево. Согласно новой редакции генерального плана развития г. Минска под жилую застройку также планируется участок возле ОАО «НПО Центр» по ул. Шаранговича.

В Московском районе продолжится освоение микрорайона Михалово и новых площадок по улицам Алибегова и Я. Брыля. Перспективной площадкой в Заводском районе станет территория бывшей воинской части в районе улиц Кабушкина и Кулешова. В Ленинском районе завершат освоение микрорайона Лошица в районе улиц Чижевских и Лошицкой.

— На этих площадках будет строиться арендное жилье и дома для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Данные территории будут осваиваться в рамках государственной жилищной программы. Продажа построенных там квартир по рыночным ценам для всех желающих не предусмотрена, — добавляет со своей стороны Вадим Тачкин.

Специалист говорит о том, что сегодня любой коммерческий застройщик также имеет право строить панельное жилье в спальных районах города. Совсем другое дело — центр города, где для сохранения уникального архитектурного облика столицы необходимо избегать типовой застройки.

— Конечно, мы видим, что недалеко от центра все еще появляются отдельные панельные дома. Но это особые, можно сказать, исключительные случаи, которых в будущем быть не должно. По моему мнению, центральная часть — это лицо города, и типовым, а уж тем более панельным домам, здесь нет места. К тому же участков под застройку в центре не так уж и много, поэтому этот фонд городских земель нужно использовать рационально, — говорит Вадим Тачкин.

Бизнес решает государственные задачи?

— Чем выше стоимость квадратного метра коммерческих новостроек, тем это лучше для города и его жителей. Мысль непопулярная, но именно такое положение дел позволяет активнее вовлекать бизнес в решение государственных задач. Все умеют считать и прекрасно понимают, какая на рынке сформировалась себестоимость строительства, за сколько сейчас продаются квадратные метры новостроек и в каком примерно размере коммерческий застройщик получит прибыль от реализации того или иного строительного проекта.

Чем выше разница между затратами и ценой продажи, тем больше обременений сможет взять на себя коммерческая компания. С каждым годом увеличивается доля объектов социально-бытовой и инженерной инфраструктуры, построенных за счет внебюджетных источников. Это значит, что практически каждый участок, предлагаемый застройщикам на аукционе, будет иметь дополнительные обязательства по созданию элементов этой самой инфраструктуры.

Мы, как профессиональные участники рынка, уже давно понимаем, что строим не только квадратные метры жилья, но и прямо либо косвенно участвуем в создании комфортной среды обитания для наших покупателей. Потребителям тоже пора привыкать к мысли, что они оплачивают не только строительство своей квартиры, но и участвуют в финансировании строительства инфраструктуры города.

Таковы правила взаимодействия представителей бизнеса и местных исполнительных и распорядительных органов, выдающих застройщикам разрешительную документацию на строительство. В нашей стране бизнес не только своими налоговыми отчислениями, но и прямым финансированием участвует в создании социально значимых объектов.

Было бы странно, если бы государство за счет бюджетных средств делало пригодными для комфортного проживания сотни гектаров территорий, а потом без каких-либо компенсаций предоставляло частным застройщикам в этих районах площадки для строительства, — рассуждает директор консультационной компании «Вива Капитал».

С точкой зрения Вадима Тачкина соглашается и председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома.

— Если объект строится в сформированном районе, на уплотнении, то застройщику надо обустроить прилегающую территорию либо поучаствовать в строительстве важного для города социального объекта, — говорит Дмитрий Гуриненко.

Госслужащий приводит положительный пример реализации инвестиционного проекта по строительству миниполиса «Каскад» на ул. Кальварийской в городе Минске.

— Это серьезный проект для города, рассчитанный на 160 тыс. кв. м жилья. Заказчик выполнил социальные обязательства и построил в составе комплекса детский сад, а рядом — новый корпус средней школы. Таких примеров можно привести немало, — уточняет председатель комитета.

Город заинтересован в комплексном развитии территорий

Дмитрий Гуриненко говорит о том, что сегодня город заинтересован в привлечении инвесторов, которые способны и могут осваивать территории комплексно.

— Раньше инвесторы писали заявление, приходили на свободную площадку и строили на ней дом. Вся остальная территория вблизи объекта оставалась неосвоенной. Сейчас мы пытаемся привлекать инвесторов для застройки целых кварталов. Несмотря на временные сложности, многие организации продолжают развиваться, и им это под силу. Они ищут и находят свои ниши на рынке. Их не пугают обременения в виде сноса и отселения. Есть ряд компаний, которые строят преимущественно за счет собственных средств, — уточняет Дмитрий Гуриненко.

Не исключено, что к освоению отдельных крупных площадок в городе будут привлекаться и иностранные инвесторы. Большая работа в этом направлении уже сегодня проводится комитетом строительства и инвестиций и комитетом экономики Мингорисполкома.

— Минск открыт для иностранных инвестиций. Однако девелоперский бизнес должен развиваться поступательно. Здесь не должно быть никаких крайностей. Как правило, инвестиционный цикл с учетом проектирования объекта длится от 2 до 5 лет. Все это время правила игры не должны меняться, — говорит Дмитрий Гуриненко.

На вопрос, приходят ли на рынок новые отечественные компании, госслужащий отвечает:

— Не припомню, чтобы за последние годы на рынке строительства жилья появилась какая-то новая организация. Кто-то из застройщиков работает уже достаточно давно, кто-то — 3−5 лет. Это хорошо и говорит об определенной стабильности рынка. Есть уверенность, что у этих застройщиков сформировалась команда, хорошо знающая весь проектный, строительный, а также инвестиционный цикл реализации проекта. Но, с другой стороны, в таких условиях не появляется новая конкуренция. Это уже хуже.

— Некоторые фирмы пришли в девелоперский бизнес после 2007 года, на пике роста цен, и ставили перед собой только одну цель — быстро заработать. Построили один-два дома и с наступлением кризисных явлений в экономике прекратили свою деятельность в этом направлении, — дополняет Вадим Тачкин. — В Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства таких компаний нет. С момента ее создания и по сегодняшний день в ней состоят государственные и коммерческие организации, много лет успешно работающие на рынке и зарекомендовавшие себя как серьезные и надежные застройщики.

Если же говорить в целом, то временами проблемы возникают и у государственных, и у частных застройщиков. Решения приходится принимать на уровне руководства города и даже лично Президента.

— Года два назад у государственных застройщиков было много проблем. Сегодня благодаря усилиям государства весь инвестиционный цикл по строительству и вводу ими объектов в эксплуатацию налажен и регулируется в рамках законодательства. Немного сложнее в этом плане работать с частными застройщиками. Например, сейчас мы вплотную занимаемся домом ООО «Волынь» в Первомайском районе города, на пр. Победителей — «Лазуритом» (бывший заказчик «Вармани»). Ранее решали судьбу дома на ул. Притыцкого, 97, ЗАО «Террастройинвест», который пришлось достраивать ГПО «Минскстрой», — рассказывает Дмитрий Гуриненко.

Как удовлетворить нуждаемость граждан в жилье

Сегодня в Минске на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан состоят 215 тыс. человек (семей).

— С недавних пор людям постоянно говорят о том, что жилищную проблему каждый должен решать самостоятельно. Государство будет помогать только самым социально незащищенным слоям населения. Вместе с этим, список таких категорий граждан постоянно сокращается. Я думаю, что пройдет еще некоторое время, и нуждаемость в улучшении жилищных условий будет удовлетворяться для большинства очередников исключительно путем предоставления им государственного арендного жилья, — говорит Вадим Тачкин.

Со своей стороны Дмитрий Гуриненко добавляет, что сегодня на получение льготного кредита могут рассчитывать только отдельные категории граждан. Это многодетные семьи, сироты, семьи, воспитывающие детей-инвалидов, и некоторые другие.

В условиях кризиса и снижения уровня доходов большинству людей не по силам самим решить свой жилищный вопрос. Единственным выходом из сложившейся ситуации мог бы стать запуск системы ипотечного кредитования.

По мнению Вадима Тачкина, ипотека — это не только шанс для получения квадратных метров. Кредитование строительства жилья — возможность для поддержания запланированных темпов развития строительного сектора, а также смежных с ним отраслей народного хозяйства (производство отделочных материалов, мебели, бытовой техники и т. д.). Долгосрочные кредиты мотивируют людей к повышению эффективности и производительности труда, а также в некоторой степени удерживают молодежь от эмиграции.

Председатель комитета Мингорисполкома добавляет, что есть предложения ввести в республике новый, альтернативный льготному кредитованию инструмент. Но пока говорить о нем рано.

Будет ли в Минске «по пятьсот»?

— У коммерческих застройщиков такой цены однозначно не будет, если только они не станут работать себе в убыток, — высказывает свою точку зрения Дмитрий Гуриненко. — Практически все они строят дома на обремененных площадках. Поэтому на цену квадратного метра непосредственное влияние оказывает снос частного сектора, отселение людей, строительство инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры, подземных паркингов или надземных гаражей-стоянок. Это серьезная финансовая нагрузка. Я бы сказал, что реальная цена квадратного метра у коммерческих застройщиков в Минске — $ 900−1000. Что касается объектов панельного домостроения, то здесь, наверное, можно говорить о цене $ 500−600/кв.м. Однако это с учетом того, что строительство объекта ведется на площадке без обременений.

Близкое далеко

По словам председателя комитета Мингорисполкома, в ближайшие годы город планирует выйти со строительством жилья для минчан за кольцевую. Акцент будет делаться на городах-спутниках и в первую очередь Руденске.

Однако практика строительства первого дома в Смолевичах показала, что не все минчане готовы ехать жить за пределы МКАД.

— Проект строительства одного из первых коммерческих домов в г. Смолевичи был успешно реализован с участием нашей компании в 2007 году. За эти девять лет я пока не заметил существенных улучшений, делающих этот город привлекательным для переезда минчан, — делится опытом Вадим Тачкин. — Люди, построившие там квартиры, в большинстве своем по-прежнему приезжают в Смолевичи на ночлег.

Я надеюсь, что в рамках соответствующего указа Президента и согласованных генеральных планов города-спутники не превратятся в спальные районы Минска. Практическая часть реализации этих планов по застройке должна быть более проработанной. Коммерсанты готовы за два-три года опережающими темпами построить в этих городах жилые дома, как это сейчас происходит в Фаниполе.