Строительная диета на 2016 год. Как скоро рынок новостроек решит проблему избыточного предложения?

Такие результаты — следствие «ахиллесовой пяты» рынка новостроек. Будучи очень инертным, он не может моментально удовлетворить возросший спрос на жилье. «Бум» 2012−2013 годов сыграл злую шутку со всей строительной отраслью. Судя по числу стартовавших тогда проектов, застройщики сильно преувеличили масштабы будущего спроса. Сегодня мы попробуем разобраться, как это произошло, и порассуждаем о том, что ждет рынок новостроек в обозримом будущем.

Закат эпохи кредитов, начало эры «за свой счет»

Согласно данным официальной статистики, кредиты и собственные средства населения являются основными источниками финансирования жилищного строительства в Минске. На них приходится в среднем 75−80% всего объема средств, однако в последние годы вклад каждой группы изменился кардинально.

В 2010—2011 годах на кредиты приходилось около 40% всего финансирования, в 2013-м доля сократилась, но по-прежнему была ощутимой (30%). К 2015 году этот показатель опустился до скромных 14%. В то же время доля собственных средств населения выросла с 40% почти до 60%.

Судя по планам на 2016 год, тенденция будет продолжаться. Средства населения составят 70% всего объема финансирования, а на кредиты придется лишь 10%. Т. е. даже меньше тех средств, которые организации инвестируют в строительство самостоятельно (они обязаны делать это при строительстве долевым способом).

Учитывая, какая финансовая нагрузка ложится на плечи покупателей жилья, на рынке появилась частичная замена банковским кредитам. Речь идет о «длинной» рассрочке на 5−8 лет, однако позволить себе её могут лишь крупные застройщики с масштабными, долгоиграющими проектами.

Кредиты на строительство жилья — один из основных инструментов государственной поддержки граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Неудивительно, что с сокращением кредитования начали уменьшаться и масштабы строительства для этой социальной категории.

Если в 2009—2011 годах для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан строили 60−70% всего жилья в Минске, то к 2015 году удельный вес этого сегмента сократился до 30%. Социальная ориентация столичного рынка новостроек отошла на второй план, уступив место коммерческой.

Что скрывается за официальными цифрами строительства?

Чтобы лучше понимать характер изменений на рынке новостроек, те квартиры, которые были построены для нуждающихся в улучшении жилищных условий, следует исключить из анализа. Это отдельный сегмент рынка новостроек, функционирующий по своим правилам, со своими обязательствами и ценами.

Коммерческий сегмент можно выделить, отчленив жилье для нуждающихся, индивидуальные дома и арендное жилье. Зная общий «метраж» и долю каждой группы, можно рассчитать пропорциональное число квартир, построенных полностью на коммерческой основе. Цифра приблизительная, но погрешность невелика и на годовую динамику не повлияет.

Невооруженным глазом видно, насколько динамика ввода коммерческого жилья отличается от общей. Согласно официальной статистике, в 2014 году в Минске построили лишь на 33% больше квартир, чем в 2011-м. Если рассматривать коммерческое жилье, то разница составляет уже 117%! За два года, 2014-й и 2015-й, полностью на коммерческой основе построено столько же квартир, сколько за весь период с 2009 по 2012 годы.

Да, объемы строительства коммерческого жилья выросли, но мы не можем утверждать об избыточности предложения на первичном рынке без данных о спросе. Возможно, все эти построенные квартиры без проблем раскупались. К сожалению, оценка реального спроса — довольно сложная задача.

Проблема: реализация квартир в новостройках производится по трем основным каналам. Это участие в долевом строительстве, приобретение жилищных облигаций и покупка готового жилья. Лишь в последнем случае можно собрать более-менее точные данные, всё остальное в публичной статистике не фигурирует.

Реклама в помощь — как менялась структура предложения новостроек

Точно сказать, с какой скоростью рынок поглощал возводимые квартиры, не представляется возможным. Однако можно приблизительно оценить характер поглощения путем анализа «рекламной истории» новостроек, проследив, как менялась структура предложения с 2011 по 2016 годы по степени готовности проектов.

Что мы здесь видим? Во-первых, сокращается удельный вес новостроек в активной стадии строительства. Доля проектов, строительство которых планируется завершить в текущем году, сократилась с 54% до 41%. В 2 раза сократилась доля проектов, завершение которых планируется не ранее, чем через год.

Во-вторых, резко возросла доля тех проектов, которые уже возведены, но не до конца распроданы. На их долю сегодня приходится 46% всех коммерческих новостроек, хотя 3 года назад их было всего 21%. К слову, это основная причина, почему сокращается разрыв между средними ценами на первичном и вторичном рынках.

В данном случае единица измерения — отдельный проект, поэтому, конечно же, нельзя говорить, что 46% предложения на первичном рынке — нераспроданные готовые квартиры. Напротив, те 13%, где ввод планируется «минимум через год» — это в первую очередь масштабные проекты с поэтапным вводом.

Собираем воедино разрозненные факты

Возросшая доля нераспроданных проектов говорит о том, что последние 2 года рынок был не в состоянии поглотить объемы возводимого жилья. Зная ежегодный объем ввода коммерческого жилья, примерное число квартир у введенных в эксплуатацию объектов (и продажи после завершения строительства), зная, как менялась структура предложения по степени готовности проектов, мы можем смоделировать ежегодное поглощение на первичном рынке и проанализировать его динамику.

Важно понимать: эта модель не претендует на 100% достоверность. Её цель — примерно оценить масштабы избыточного предложения на рынке новостроек и понять, сколько времени может уйти на возврат к норме. Указанные на диаграмме цифры — расчётные, а не фактические.