Минские застройщики: каким обещает быть для рынка новый 2016 год?

— 2015 год был, безусловно, непростым для рынка. В первую очередь это было связано с низкой платежеспособностью граждан. В условиях нестабильной экономики и колебаний валютного курса стали снижаться цены на жилье в долларах США, хотя рублевые цены оставались достаточно стабильными. Граждане, хранившие деньги в валюте, приняли решение переждать. Данную тенденцию на рынке мы наблюдаем и сегодня. Все риэлтеры в один голос говорят о том, что квартиры продаются по тем ценам, которые за них готовы давать покупатели.

На протяжении всего года в строительной отрасли мы наблюдали кризис неплатежей. Ввиду снижения цен на металл в России, без предоплаты стало невозможно работать с российскими поставщиками. Сегодня на складах фактически нет арматуры. Возникают перебои и с поставками бетона, причем его качество снижается. Все это идет не на пользу качеству строительства и не прибавляет оптимизма. Даже с учетом инфляции снижаются объемы привлекаемых инвестиций в основной капитал.

Через год-два ряд застройщиков закончат освоение своих площадок. Новых участков у них нет. Аукционная система, где можно было приобрести площадку на перспективу, себя не оправдала. Не много нашлось желающих покупать кота в мешке. Чтобы привлечь покупателей, на аукцион должен выставляться готовый товар с точными экономическими расчетами. Возведя на нем дом, застройщик как минимум должен не прогореть, а в идеале — получить прибыль.

При покупке участка на торгах с большими обременениями в виде отселения и сноса, строительства инженерной инфраструктуры необходимо повышать плотность застройки. Нагрузка по отселению на квадратный метр возводимого жилья должна составлять 30−40% от общих затрат на строительство. Это требует повышения высотности домов до 25−30 этажей, как это сегодня происходит в Москве. Минск — большой мегаполис. Реально на площадках со сносом не может быть низкоэтажной застройки по типу курортного городка.

Думаю, что в 2016 году никаких существенных изменений на рынке не произойдет. Для этого нет никаких объективных предпосылок. Мы тесно связаны с Россией, а она пока тянет нас вниз.

С рынка уйдут непрофессиональные компании

Алексей Ермашов, член правления ООО «Монолит Групп»:

— В 2015 году большинству компаний приходилось решать серьезные проблемы реализации своих проектов, начатых двумя-тремя годами ранее. Большинство из них имели обременения в виде отселения и строительства сетей, стартовав в условиях, когда рынок был активен и более-менее стабилен. Изменения, произошедшие в 2014—2015 годах, негативно отразились на конкурентоспособности части проектов. Застройщикам пришлось смягчать ценовую политику, снижая рентабельность и увеличивая рассрочку, а также вносить корректировки в сами проекты и сроки их реализации, нивелируя тем самым риск возникновения долгостроя.

Вопреки неутешительным прогнозам экспертов, в текущем году на рынок вышло несколько новых проектов, которые учли изменившиеся потребности рынка и тем самым составили серьезную конкуренцию ранее начатым. Например, застройщики стали предлагать проекты жилых домов с малогабаритными квартирами. Несмотря на кажущееся ухудшение качества жилой среды, которые потребитель пока не ощутил на практике, с точки зрения цены они уже сумели привлечь к себе немалые потребительские симпатии.

Стоит отметить, что не всем намеченным проектам удалось выйти на стартовую линию в 2015 году. Проблема заключается в отсутствии либо в дороговизне ресурсов, необходимых для запуска новых проектов. За два года затяжной рецессии макроэкономические индексы роста и покупательская платежеспособность значительно снизились, кредитная поддержка свелась к минимуму. Таким образом, рентабельность строительного комплекса серьезно пострадала, и далеко не у всех застройщиков есть возможность рефинансировать прибыль в новые проекты.

В сложившейся экономической ситуации логично было бы изменить порядок или условия предоставления земельных участков для жилищного строительства. Возможно, стоит отступить от аукционной основы и вернуться к принципам так называемого заявительного порядка. Тем более что часть тех немногих компаний, которые приобрели участки на аукционах, столкнулась с рядом неожиданных проблем. И, возможно, было бы рациональнее не тратить на это ни время, ни деньги.

В 2016-м и последующие годы количество компаний, ведущих в Минске точечную застройку, вероятно, будет сокращаться. При падающих ценах в ближайшие 2−3 года им будет сложно заниматься реализацией компактных проектов и зарабатывать на них. Скорее всего, точечная застройка будет сохраняться только в жилой среде бизнес- и премиум-класса.

В целом на рынке станет преобладать комплексная застройка и сопровождающие ее доступная цена или долгосрочная рассрочка за пределами срока строительства одного объекта, но в рамках реализации всего инвестиционного портфеля компании-застройщика.