Результаты кризиса: потребитель «правит бал», мелкие компании уходят с рынка, растет интерес к малогабаритным квартирам

О положительном влиянии кризиса мы поговорили со Светланой Куделко, заместителем директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя Столица. Агентство недвижимости», которая описала ситуацию со стороны агентств недвижимости, и Юрием Жарковым, управляющим партнером группы компаний ViVa Invest, который прокомментировал тенденции уходящего года со стороны застройщиков.

«Централизация на грани монополизации продолжается. Хорошо от этого первое время только потребителю, а с наступлением фазы экономического роста — застройщику»

— Говорить о кризисе в его классическом понимании для нашего рынка не совсем уместно, поскольку мы его переживаем на фоне активного вмешательства государства в управление строительной отраслью. Выражается это в ограничении выделения земельных участков под застройку, а также в наделении некоторых застройщиков, в том числе государственных домостроительных комбинатов, определенными привилегиями. Таким образом, не только законы свободного рынка, но и регулятор рынка определяет, кто, что и для кого будет строить в ближайшую пятилетку, — говорит Юрий Жарков.

— Политика централизации строительной отрасли, вероятнее всего, ставит своей целью сохранить или, если хотите, — «спасти» рынок, вручив бразды правления наиболее крупным состоятельным компаниям. В результате сформируется пятерка сильнейших профессиональных участников, которые продолжат конкурировать между собой. В период дефицита платежеспособного спроса в сложившейся ситуации, безусловно, хорошо потребителю, так как застройщики всеми силами жестко борются буквально за каждого клиента, завлекая его всевозможными бонусами и скидками.

При этом уменьшение количества компаний на рынке вовсе не означает сокращение количества строящегося жилья, о котором так много говорится в последние три года. Да, объемы точечной застройки будут сокращаться, но сами проекты будут становиться крупнее — популярность приобретут проекты комплексного освоения территории. Девелоперам придется зарабатывать на масштабах. Следовательно, надеяться на существенное улучшение потребительских качеств не стоит, особенно под жестким гнетом фактора экономии, который в кризисные годы входит в тройку стратегических задач каждого инвестиционного проекта. Зато ожидания доступной цены и соблюдения сроков ввода в эксплуатацию, вероятнее всего, себя оправдают.

Хочу заметить, что все эти позитивные тенденции будут сохранять силу ровно до тех пор, пока рынком правит покупатель. Кризисные явления ослабнут, и для тех немногих оставшихся на рынке застройщиков фактор конкуренции за потребителя уже не будет самоцелью. Следовательно, их ценовая политика станет более жесткой и согласованной. И это будет уже совсем другой рынок…

Несмотря на то, что факторы кризиса, которые негативно отразились на национальной экономике, продолжают существовать, мы к ним уже немного адаптировались. Я бы охарактеризовал текущее состояние отрасли как ремиссию, которая является одной из позитивных предпосылок фазы восстановления рынка, — рассказал Юрий Жарков.

«Работа над ошибками — эффективная компания — качественный продукт»

— Кризис — это как экзамен или тест. Если ты все время работал хорошо и правильно, классические кризисы тебе не страшны, а если был не эффективен — готовься к потерям и убыткам. Именно в кризис видна истинная цена допущенных ошибок, а работа над ними — есть залог успеха и дальнейшего развития. Он заставляет быть технологичнее и не забывать учиться и совершенствоваться. Экономические спады отрезвляют акционеров, сплачивают рабочие коллективы, воспитывают эффективных управленцев, — продолжает Юрий Жарков.

Большинство компаний, которые переживут кризис, будут иметь репутацию добропорядочного застройщика, который выполнял свои обещания даже в сложные времена. Эти компании смогут рассчитывать на доверие потребителя к себе и своему продукту. Таким образом, в кризис формируется часть добавочной стоимости продукта за счет формирования деловой репутации компании-производителя.

Вероятнее всего, «подвиг» немногих не останется незамеченным и со стороны регулятора, для которого самое главное — это исправно и в полном объеме выплаченные налоги, а также отсутствие источников социального напряжения в отрасли. Компании, которые умеют зарабатывать, платят налоги, привлекают инвестиции, в том числе зарубежные, вероятнее всего, смогут рассчитывать на хорошие участки и поддержку государства.

«В стремлении оживить экономику страны государство снижает доходность депозитов, что сулит повышение доступности кредитов»

— В последние месяцы уходящего года регулятор продемонстрировал готовность к снижению доходности по депозитам населения, что, с одной стороны, стимулирует потребительскую активность, обрекая ее на поиск более доходного способа сбережения денежного актива, с другой — сулит снижение ставок по кредитам уже в среднесрочной перспективе. При определенных обстоятельствах это может послужить предпосылками увеличения доступности банковских кредитов, в том числе на приобретение и строительство недвижимости, — рассказывает Юрий Жарков.

«Чаще покупают комнаты, а не метры — фактор создания максимально эффективных планировочных решений и концепций»

— Тенденция фокусировки внимания потребителя на количестве комнат, а не на общей площади будущей квартиры, которая едва наметилась три года назад, в настоящее время стала весьма явной и успела преобразоваться в фактор жизнеспособности вновь создаваемых проектов жилищного строительства.

Практически ни для кого уже не является откровением, что малогабаритные квартиры уверенно закрепились среди «модных» тенденций национального рынка жилья в виду их относительной доступности. Однако стоит отметить, что плотность застройки при этом, как правило, сохраняется, а, следовательно, с уменьшением площади самих квартир растет их число, а вместе с ним и число соседей на одной площадке и в доме.

Очевидно, что комфорт проживания в описанном случае страдает, что требует от застройщиков все больше внимания уделять качественным характеристикам жилой среды всего жилищного проекта, а не только характеристикам отдельно взятой квартиры. В стремлении уравновесить все достоинства и недостатки, которые содержат в себе малогабаритные квартиры, будут рождаться максимально эффективные планировочные решения и концепции, — считает Юрий Жарков.

«Сейчас „золотое“ время для покупателей вторичного рынка жилья и арендаторов»

— 2015 год был очень динамичным, цены на недвижимость активно падали. По данным нашей компании, за этот год цена одного кв. м на вторичном рынке снизилась на 23%. Сейчас я говорю о конечных результатах сделок. Доходы населения не росли и даже уменьшались, кредиты на жилье отсутствовали — покупательская способность снизилась, предложение стало превышать спрос. Это и стало причиной снижения цены кв.м. Сказать, что уменьшилось количество сделок в агентстве по сравнению с прошлым годом, нельзя. Просто покупательский интерес сместился в сторону жилья эконом-класса, — рассказывает Светлана Куделко.