Агентства недвижимости и проблемы при правовой экспертизе сделок

Важным этапом при проведении сделки является проверка квартиры или дома. Эта та часть работы АН, которая всегда будет интересна потребителям риэлтерских услуг, не желающим покупать «кота в мешке».

Как закон регламентирует вопросы проверки квартир, какие технологии используют, и с какими трудностями сталкиваются агентства недвижимости при проведении проверки предстоящей сделки? С этими вопросами мы обратились к Александру Горощене, риэлтеру и учредителю АН «Академическое»:

− Сами термины «проверка объектов недвижимости», «правовая экспертиза сделок» не являются законодательно определенными, то есть закон не вменяет в обязанность риэлтерской организации проводить именно «правовую экспертизу». Однако, п. 28 Правил риэлтерской деятельности указывает на обязанность агентств определять перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информировать потребителя о наличии таких лиц и их правах.

Эта достаточно размытая и нечеткая формулировка порождает ситуацию неясности пределов ответственности агентства перед потребителем. Непонятно, до какого рубежа должно доходить агентство, чтобы обязанность по определению перечня лиц, могущих иметь права в отношении продающегося объекта, была признана стопроцентно выполненной. Лично мы предпочитаем перестраховывать и себя, и своих клиентов, для чего «роем» историю квартиры достаточно глубоко.

К счастью, сегодня в большинстве случаев представителям риэлтерских компаний не нужно уговаривать кого-то, чтобы получить данные, необходимые для анализа сделки. Причиной тому является Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 406, которое обязывает определенные государственные ведомства, такие как расчетно-справочные центры, нотариальные конторы, медицинские учреждения, беспрепятственно предоставлять всю информацию риэлтерской организации.

Однако до сих пор существует и такая практика: риэлтер может составить запрос о предоставлении ему полной информации об объекте недвижимости и его собственнике, но получить отказ от ведомства с комментариями, что они не имеют право разглашать такие данные. При этом они также будут апеллировать к закону, ссылаться, к примеру, на врачебную тайну или тайну нотариального действия. Получается, что они руководствуются одним правовым актом, мы другим, и я не берусь судить, у кого здесь больше прав и чье кунг-фу лучше. На практике, если такое случается, риэлтер начинает метаться по кабинетам отказывающей ему в любви инстанции, пытаясь добиться своего и иметь возможность понять, что запланированная сделка безопасна для клиента. Здесь горят нервы, уходит время — приходится сталкиваться с равнодушием, нежеланием отдельных чиновников вникать в ситуацию. В итоге получаем затягивание процесса проверки и недовольных клиентов, так как все всегда хотят совершить сделку как можно быстрее.

− При отказе риэлтеру в предоставлении информации, чем еще, кроме отсылок к законам, руководствуются ведомства?

− Согласно Постановлению № 406, для того, чтобы в каком-либо ведомстве дали данные об объекте недвижимости, риэлтеру необходима доверенность от потребителя. Возникает вопрос, кто такой потребитель? Например, расчетно-справочные центры считают, что потребитель — это продавец, но ведь проверка осуществляется в интересах не продавца, а покупателя. И заключенный покупателем договор с агентством делает его именно потребителем. Значит, мне нужна доверенность от последнего. В конце концов, продавец вообще может быть не заинтересован в проверке своего жилья, он даже и потребителем-то может не быть. Получается, инстанции, на помощь которых агентства рассчитывают при проверке объектов недвижимости, придерживаются требований, которые оставляют покупателя недвижимости юридически не защищенным.

Например, приходит риэлтер в расчетно-справочный центр к бухгалтеру с доверенностью от покупателя, просит данные на квартиру, а там ему отвечают, что нужна доверенность от продавца, причем нотариально заверенная. Последнего требования даже в постановлении нет, но «революционное правосознание на местах» порой перевешивает все доводы разума. Из-за такого подхода сделка может элементарно не состояться. Несмотря на существование упомянутых документов, которые регулируют риэлтерскую деятельность, такие ситуации все равно возникают. И, чтобы решить их, приходится идти обходными путями, то прибегая к помощи адвокатов, то просто упрашивая столоначальников сделать требуемое, чего в принципе не должно быть.

− С товариществами собственников жилья ситуация такая же?

− С ТСЖ ситуация еще сложнее. Они уверены, что работают в каком-то своем правовом поле. Например, нужно оформить самую обычную чистую продажу, ничего сложного. Понимая это, мы говорим клиентам, что сделка не займет много времени. Переходя к этапу проверки квартиры, выясняется, что председатель ТСЖ или болеет, или в отпуске, или в плохом настроении. Над сделкой повисает знак вопроса. С бухгалтером ситуация не лучше: у нее один приемный день в неделю, и она может выдать данные, а может и нет, как повезет. От этого проблемы возникают и у риэлтерской организации, и у покупателя квартиры.

Сделка задерживается на несколько дней или на неделю, клиент недоволен, качество нашей услуги падает, репутация агентства портится — и все это из-за человека, у которого просто не было настроения или желания делать свою работу. В конечном счете, страдает от этого потребитель, потому что мы не станем проводить сделку, пока не проверим все досконально.

Речи об альтруизме здесь не может быть, так как это бизнес и это ответственность. Я уверен, что все, кто оказывают риэлтерские услуги, равно как и все, кто покупает жилье, хотят быть на 200% уверены в безопасности сделки. Ведь если вдруг через какое-то время «появятся» наследники или еще кто-то, то АН будут приглашать в суд.

− Как бы вы решили эту проблему?

− Гипотетически эта проблема решилась бы с принятием нового правового акта. Его смысл: обязать определенные инстанции, в частности, ЗАГСы, паспортные столы, нотариальные конторы, медицинские и др. учреждения беспрепятственно и в сжатые сроки предоставлять агентствам всю информацию об объектах недвижимости и физических лицах, которые имеют права в отношении этих объектов или ранее совершавших с данными объектами значимые юридические действия. Этот документ юридически защитил бы покупателя и саму сделку. Такой нормативный акт необходимо было бы подготовить с учетом мнения специалистов, работающих на риэлтерском рынке, то есть с участием представителей агентств, владеющих спецификой темы. Может быть, инициировать рассмотрение данного вопроса на законодательном уровне можно было бы через Белорусскую ассоциацию «Недвижимость», но я, честно говоря, скептически отношусь к такой перспективе.

А вообще, такой документ, как уже говорилось, существует и сегодня, но это орудие, которое часто дает осечки — по причине его поверхностности и недостаточной детализированности. Он очень нуждается в качественной переработке.

− Скажите, а как мне, как покупателю квартиры, понять, что агентство ее проверило?

− Не скажу за все агентства, а у нас на руки потребителю перед сделкой выдается заключение о правовой экспертизе объекта, где детально расписывается вся ее история. И если эта история вызывает вопросы, мы на это указываем. У потребителя в этом случае всегда есть право отказаться от проведения сделки. При этом отказ от сделки не повлечет его ответственности перед продавцом и агентством.

− И как часто вам приходится информировать покупателей о том, что от сделки лучше отказаться?

− По-разному бывает. В среднем, мы отказываемся от проведения одной сделки из десяти. Репутация и лицензия дороже сиюминутной выгоды.