Сколько переплачиваем за жилье? Леонид Заико о себестоимости строительства и белорусском «голодном» синдроме покупки жилья

Журналист портала Realt.by обратилась к Леониду Заико, ученому-экономисту, аналитику, разработчику программы «Стратегия для Беларуси», руководителю РОО «Аналитический центр «Стратегия» и попросила его прокомментировать состояние рынка жилья в Беларуси. Соответствует ли цена квадратного метра экономическому состоянию страны? Что и при каких условиях может ожидать рынок жилья? Привлекателен ли минский рынок новостроек с точки зрения вложения инвестиций?

Сколько переплачиваем

По мнению Леонида Заико, рынок жилья в Беларуси, в том числе в Минске, несовершенен и в значительной степени монополизирован.

Себестоимость квадратного метра панельного жилья в Минске составляет $ 550−650/кв.м. Именно эта цифра была названа главой Администрации Президента Беларуси Андреем Кобяковым по итогам работы рабочей группы по проблемным вопросам в строительной отрасли в июне прошлого года. «Поэтому все, что выше данной цены, — это монопольная прибыль трех группировок — чиновников, банкиров и строителей, которые делят ее между собой. Пропорции этой дележки могут быть разными. На этом построена вся система такого великого ограбления трудящихся», — говорит Леонид Заико.

Что превыше всего

В последние годы в Беларуси мы наблюдаем, что реальные доходы на душу населения растут значительно быстрее, чем валовый внутренний продукт (ВВП) как показатель благосостояния страны. Сегодня при росте реальных доходов на душу населения примерно на 6% рост ВВП составляет около 1,5%. «Этот показатель можно считать нулевым. Именно поэтому потребность в жилье характеризуется как феномен голодного человека. Люди ломают себе голову, как купить себе жилье пороскошнее и подороже. Это абсолютно неправильно», — рассуждает Леонид Заико.

— Все свое внимание люди должны сфокусировать на том, что будет происходить в странах таможенного пространства. А будет наблюдаться массовая миграция рабочих кадров. Исходя из этого, надо готовиться не к тому, чтобы любым путем построить себе квартиру, а к тому, чтобы найти высокооплачиваемую работу, к примеру, в Москве, Астане или другом месте. Может, даже в Европе», — высказывает свою точку зрения ученый-экономист.

Аналитик добавляет, что в жизни у каждого человека на первом месте должны быть работа и зарплата, а на втором — жилье. От того, какой будет зарплата, таким будет и жилье. «Пока в Беларуси все происходит наоборот. Но страна уйдет от этой зависимости, от этого голодного синдрома покупки жилья. Как только тарифы на его содержание начнут соответствовать реальным затратам, жилья будет сверх много, и оно будет пустовать», — говорит Леонид Заико.

Что дополнительно тянет за собой рост спроса

Ученый приводит пример, что сегодня содержание однокомнатной квартиры обходится белорусу в $ 15 долл. В то время как она должна стоить в среднем $ 50 долл. На содержание двухкомнатной квартиры по всем экономическим параметрам должно уходить порядка $ 100. «Таких низких тарифов на ЖКУ, как в Беларуси, нет ни в одной соседней стране. Но кто сегодня готов оплачивать квартиру по ее себестоимости? Большинство нашего населения еще живет советским прошлым. Вот вам еще одна причина высокого спроса на квартиры, — добавляет ученый. — При таких низких тарифах люди неправильно прогнозирует свое будущее. С зарплатой в $ 500 на двух членов семьи они стараются построить трехкомнатную квартиру». Или, вот еще один яркий пример. Сегодня в панельном доме, построенном в 60-х годах прошлого века, в одном подъезде может проживать до 50% пенсионеров. Занимают они двух- и трехкомнатные квартиры. В какой стране это по карману пенсионерам, задает вопрос Леонид Заико.

Со своей стороны политики, чтобы казаться хорошими в глазах людей, не слишком стремятся повышать тарифы на ЖКУ, рассуждает ученый-экономист. Поэтому мы никак не может уйти от перекрестного субсидирования, перерасхода бюджетных средств и т. д. «А в это время тарифы на коммунальные услуги в Минске должны быть примерно такими же, как в Смоленске, Чернигове, Белостоке, Вильнюсе. Это закон, который в нашей стране не исполняется уже 20 лет», — добавляет Леонид Заико.

Чего можно ожидать

— Если волеизъявлением главы государства не будет разбит монопольный союз чиновников, банкиров и строителей, тогда все будет оставаться по-прежнему, и цены на квадратные метры будут искажать нашу действительность и реальное положение дел, — говорит аналитик.

В случае если население потребует от правительства полного оглашения результатов работы рабочей группы под руководством Андрея Кобякова и будет публично заявлено, сколько стоит квадратный метр жилья на самом деле, тогда ситуация может измениться, высказывает свою точку зрения Леонид Заико. «К тому же население Беларуси должно знать и понимать, что еще в СССР приписки в строительстве составляли до 30%. Сейчас это 30-процетное превышение сохранилось. И если принципиально будет поставлен вопрос, кто же присваивает себе остальные деньги за квадратный метр, когда будут названы структуры и поименно все лица, участвующие в этом процессе, тогда мы получим определенный результат. Если же население будет просто ждать и гадать, что будет происходить с ценами, манипуляции со стороны чиновников, банков и строителей будут продолжаться», — уверен аналитик.

Стоит ли надеяться на богатых россиян?

Сегодня застройщики не скрывают, что у них есть проблемы с реализацией жилья. Тем не менее, новые проекты начинаются, строится жилье бизнес- и премиум-класса. Кто его раскупит? Пока даже самая высокооплачиваемая часть населения Беларуси, работающая в финансовом секторе, не может позволить купить себе «квадрат» минского жилья за одну номинальную начисленную среднемесячную зарплату. Может, реализовать квадратные метры отечественным застройщикам помогут ближайшие соседи — россияне, казахи, украинцы?

— Я бы на этот счет не строил никаких иллюзий, — говорит Леонид Заико. — Малый и средний бизнес в России сворачивается и перемещается в Польшу, Чехию. Это основной тренд. Если кто-то из российских бизнесменов и купит квартиру в Минске квартиру за $ 2 млн., то это никак не повлияет на рынок. Россияне скорее поедут в Чехию. Купив там за 300 тыс. евро небольшой отель, они будут пить пиво и свободно жить в ожидании получения гражданства. Что касается украинцев, то их больше интересует ЕС, где больше рабочих мест и больше возможностей. Для казахов Беларусь тоже не представляет интереса. Они зарабатывают деньги у себя дома.