Классификация жилой недвижимости. Начало положено

Вопрос о необходимости классификации объектов недвижимости все чаще поднимается обществом профессиональных участников рынка. Сегодня большинство застройщиков позиционируют свои дома по определенной ими самими классности. Проблема этой ситуации заключается в том, что каждый застройщик, как и каждый участник рынка, закладывает свои критерии в определение каждого класса.

В своих публикациях портал Realt.by уже затрагивал тему классификации новостроек, но не менее значимым вопросом является необходимость отнесения к отдельным классам уже существующих объектов недвижимости. Собственный вариант классификации, в котором все жилые дома предлагается делить на пять классов разработало ГУП «Национальное кадастровое агентство». Итак, обо всем по порядку.

На сегодняшний день распространена исторически сложившаяся классификация жилья, которая никак не описывает качественные характеристики. В нее входят эпохальные типовые многоквартирные дома, вроде «сталинок», «брежневок» и «хрущевок», призванные в свое время обеспечить быстро развивающийся город и его жителей жилплощадью. К ней же относятся соседствующие с ними современные дома типовых проектов — «улучшенной планировки». Главная проблема состоит в том, что существующая классификация распространяется на дома типовой планировки, следовательно, остается открытым вопрос о новых домах, построенных по индивидуальным проектам. А также вопрос о том, как сравнить дом, построенный по типовому и индивидуальному проектам.

В ходе анализа рынка недвижимости возникла необходимость в разделении объектов недвижимости по качественным характеристикам. Решением данного вопроса стало начало работ по разработке классификации квартир.

Проанализировав информацию, содержащуюся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, специалистами ГУП «Национальное кадастровое агентство» был выявлен ряд факторов, оказывающих влияние на рыночную цену квартир. Наряду с общей площадью, количеством комнат и уровнем отделки самой квартиры, значительное влияние оказывают характеристики многоквартирного жилого дома, а также его окружение.

На основании всей проанализированной информации была разработана классификация жилой многоквартирной недвижимости, основанная на качественных и количественных характеристиках многоквартирного жилого дома, а не на конкретных характеристиках отдельно взятой квартиры. То есть все квартиры в одном жилом доме будут отнесены к одному классу вне зависимости от уровня отделки. В этом моменте взгляд специалистов ГУП «Национальное кадастровое агентство» на классификацию существенно отличается от взгляда риэлтеров, которые классифицируют непосредственно квартиры и уровень их отделки.

За основу классификации, разработанной специалистами ГУП «Национальное кадастровое агентство», был взят подход к классификации объектов жилой недвижимости, разработанный Российской Гильдией Риэлтеров во главе с Геннадием Стерником.

Все многоквартирные жилые дома Минска были разделены на пять классов:

Стоит отметить, что основной проблемой в более детальной классификации объектов недвижимости является отсутствие полной информации об этих объектах. Данные, содержащиеся в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним могут дать лишь общее представление об объектах недвижимости, в то время как для разработки детальной многофакторной классификации необходим дополнительный сбор данных.

В связи с тем, что на цену жилья большую роль оказывает его местоположение, сравнивать два дома одного класса, один из которых расположен в центре города, а другой на окраине, некорректно. Для решения данного вопроса специалистами ГУП «Национальное кадастровое агентство» в дополнение к классификации объектов жилой многоквартирной недвижимости на примере микрорайона Уручье была разработана ценовая карта, позволяющая определить среднюю цену квартиры типовой площади определенного класса в оценочной зоне, сформированной в процессе кадастровой оценки г. Минска в 2012 г.