Новый указ о «долевке». Долго ожидали, а что получили?

Нового указа о долевом строительстве дольщики и застройщики ожидали с нетерпением. Документ долго готовился и согласовывался, но вот, наконец, вышел в свет. Как оценили застройщики указ № 263? Что нового появилось в документе? Как в процессе работы будут строиться отношения между дольщиками и застройщиками?

На эти и другие вопросы искала ответы журналист портала Realt.by.

Напомним, что после вступления в 2011 году в законную силу указа Президента № 324, которым были внесены дополнения и изменения в указ № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», многие застройщики столкнулись с серьезными и дополнительными проблемами. Собственно, с этого времени Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства (далее — Ассоциация застройщиков) начала активно сотрудничать с Минстройархитектуры по подготовке нового законодательного документа.

Как специалисты рынка оценили новый документ

— По сути все то, что было предложено Ассоциацией застройщиков, нашло отражение в новом документе. В указ не вошли только несколько наших предложений, которые, на наш взгляд, могли бы быть полезными. В целом документ получился правильный и по сравнению с предыдущим стал намного лучше. Он больше защищает права и дольщиков, и застройщиков, — такую оценку новому законодательному документу дал один из членов Ассоциации застройщиков, пожелавший остаться инкогнито.

По мнению еще одного члена Ассоциации застройщиков, председателя наблюдательного совета компании «10 УНР» Василия Устинчика, «в указе есть и плюсы, и минусы. Не все наши предложения были поддержаны. Неоднозначно можно относиться и к прописанным в документе обязанностям застройщика. Вообще, минские власти придерживаются такой позиции, чтобы коммерческие застройщики преимущественно строили жилье не долевым способом, а за счет собственных денежных средств и выпуска жилищных облигаций. Но самое главное — это то, что указ вышел, и мы будем по нему работать».

— На мой взгляд, указ не содержит кардинальных изменений. Революционные предложения, подготовленные Ассоциацией застройщиков, которые разделяли бы коммерческое и государственное жилищное строительство, не были поддержаны, — такую оценку новому документу дает директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest) Вадим Тачкин.

Плюсы и минусы указа

Первый и, пожалуй, самый большой плюс документа заключается в том, что в нем четко разграничен порядок работы застройщиков с нуждающимися и ненуждающимися в улучшении жилищных условий гражданами, считает член Ассоциации застройщиков. Именно этого так долго добивалась общественная организация.

Хотя, по мнению Вадима Тачкина, с учетом ввода в республике госзаказа на жилищное строительство данная норма сегодня является не столь актуальной.

Что касается строительства жилья нуждающимися гражданами, то в документе четко прописано, что для них льгота об ограничении размера прибыли застройщика до 5% будет распространяться только на нормируемую площадь (из расчета 20 кв. м общей площади строящегося жилого помещения на каждого члена семьи дольщика, в Минске — 15 кв. м и для многодетных семей — 20 кв. м). Такой нормы ранее не существовало. Это на практике приводило к большой путанице и позволяло нуждающимся гражданам строить большие квартиры, в составе семей которых были по одному или два человека.

Кроме того, для нуждающихся граждан установлен запрет на заключение договоров с учетом привязки цены объекта долевого строительства к валютному эквиваленту. Для граждан, не состоящих на учете нуждающихся, такая норма не предусмотрена. «Радует то, что для коммерческих застройщиков и дольщиков, строящих квартиры без господдержки, сохранили норму, позволяющую привязывать цену объекта к валютному эквиваленту. Хотя при обсуждении документа были противники такого предложения Ассоциации застройщиков. Приятно также то, что для коммерческих застройщиков не ограничили рентабельность. То есть сохраняются рыночные отношения между застройщиками и дольщиками», — рассказывает, комментируя новый указ, член Ассоциации застройщиков.

По сравнению с ранее действующим документом в новом указе прописано, что специальный счет будет вестись по всему строящему объекту, а не по каждому дому в отдельности, как это было ранее. Это также большой плюс документа, считает наш комментатор-инкогнито.

Важным является и то, что документом введен аудит спецсчетов. «Во все отчеты, которые ранее подавали застройщики в местные органы власти, особо никто не вникал. А сейчас в местный орган власти будет подаваться отчет, подтвержденный аудитором о целевом использовании денежных средств дольщиков. Каждый дольщик в любое время может с ним ознакомиться и проконтролировать использование средств. Это полезная норма. Ее также предложила Ассоциация застройщиков и настаивала на ней», — говорит член Ассоциации застройщиков.

Вот еще одна норма указа. Для граждан, строящих жилые помещения с использованием господдержки, договор долевого строительства будет заключаться только по утвержденной типовой форме. К ней весьма критически отнесся Василий Устинчик. «Наша компания строит много жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. В типовом договоре не могут быть отражены все проблемные вопросы, которые могут возникать в ходе строительства и во взаимоотношениях между застройщиками и дольщиками. Я это могу говорить с точки зрения практика», — рассуждает специалист рынка.

Отрицательную оценку дал председатель наблюдательного совета компании «10 УНР» и такой норме указа, как увеличение гарантийного срока объекта с 2-х до 5-ти лет.

— Прежде чем увеличивать гарантийный срок строительства до 5-ти лет, неплохо было бы сначала подтянуть промышленные предприятия, выпускающие стройматериалы. — говорит Василий Устинчик. —  Кто, например, даст 5 лет гарантии на краску и на то, что застройщику не придется в течение этого срока перекрашивать фасад здания? Кроме того, после 5-летнего срока эксплуатации любого здания необходимо уже проводить текущий ремонт. Получается, что если гарантийный срок 5 лет, то текущий ремонт и делать не надо. Таким образом, на застройщика переложили все проблемы, возникающие у эксплуатирующих организаций с обслуживанием жилищного фонда. Это неправильно.

Увеличение гарантийного срока до 5 лет вызывает также недоумение и у Вадима Тачкина. По мнению специалиста, застройщик не может и не должен нести ответственность за качество строительных материалов, инженерное оборудование и т. д. Это не логично. «Мы будем разрабатывать Инструкцию, как правильно пользоваться жилищным фондом, невыполнение которой не позволит требовать гарантийного ремонта. Если в ней, например, будет прописано, что лифт предназначен только для перевозки, скажем, 4-х человек, а на нем перевозят стройматериалы, то гарантию на лифт застройщик давать не будет. Или, к примеру, в Инструкции будет прописано, что при строительстве дома фасад был утеплен и оштукатурен, то его нельзя сверлить для установки спутниковой тарелки или кондиционера, потому что потеряется его целостность. Особенно это актуально для домов с вентилируемыми фасадами. Если в системе водоснабжения должно быть определенное давление, а жилец сделал теплые полы, то потом не надо спрашивать, почему сгорел мотор. То есть в первую очередь жильцы дома должны соблюдать все правила пользования жилищным фондом, беречь оборудование, а уж потом требовать с застройщика устранения неполадок», — говорит Вадим Тачкин.

Что не вошло в указ, предложенное Ассоциаций застройщиков

Ассоциация застройщиков предлагала отменить регистрацию договоров долевого строительства в местных органах власти в коммерческом строительстве. «Это очень сложный вопрос, связанный с коммерческой тайной. В нем заключается больше экономики и политики, нежели контроля. Ведь 50−60% договоров уходят попросту в урну. Система регистрации немного забюрокрачена. Нам казалось (членам Ассоциации застройщиков), что достаточно было бы и аудита спецсчетов. Но данную норму не удалось отстоять», — поясняет член Ассоциации застройщиков.

— В системе регистрации договоров ничего не поменялось. Она существовала и ранее. Это просто бюрократическая волокита. Я понимаю, что ведется какой-то учет, какая-то аналитика, чтобы как-то анализировать этот рынок. Но для участников рынка она почему-то закрыта. Это не на пользу рынку. Почему люди не должны знать, что, где строится и по какой цене продается? Хотя, к примеру, база Национального кадастрового агентства о сделках купли-продажи открыта, ее можно запросить и получить, — рассуждает Вадим Тачкин.

По мнению Василия Устинчика, регистрация договоров — неплохая норма. Вводом регистрации государство защищает права дольщика и исключает двойные продажи квартир. Хотя, по сути, двойных продаж жилых помещений в Беларуси и не было, уточняет специалист.

Вадиму Тачкину, например, не совсем понятна и формулировка о том, что застройщик должен делиться с генподрядчиком прибылью. «Хорошо, что хоть нам удалось отстоять введение данной нормы с оговоркой „на договорной основе“. Потому что при обсуждении документа предлагалось прибыль между заказчиком строительства и генподрядчиком делить поровну. Подрядчик — это фактически рабочий. Пришел, выполнил свою работу, получил за это деньги и ушел. Оптимизация издержек всегда считалась прерогативой заказчика строительства. Это его прибыль, основной доход, его мотивация. Подобные нормы усложняют процесс строительства и требуют их исполнения. Но с какой целью они вводятся, не совсем понятно», — рассуждает специалист рынка.

Ассоциация застройщиков предлагала разрешить застройщикам привлекать к жилищному строительству заемные средства граждан (физлиц). Данная норма также была отклонена.

На данную тему также читайте на нашем сайте:

Сгустились тучи над застройщиками. Новый Указ о долевом строительстве встал на защиту дольщиков

Долевое строительство: заказчиков и подрядчиков будут проверять на финансовую состоятельность

Долевое строительство придумали из-за бедности?