Как правильно выбрать земельный участок и не разориться. Руководство к действию

— Когда люди выбирают участок, они чаще всего выбирают в первую очередь место. И мало кто с самого начала представляет, сколько готов вложить средств в каждый этап строительства. А это нужно продумывать с самого начала, — посоветовал наш постоянный рассказчик об аукционах Дмитрий. — Потому как иногда «выгодный» вариант за несколько тысяч в процессе может подорожать в десятки раз, а более дорогой изначально участок, но с правом подключения всех коммуникаций в итоге оказывается дешевле.

— Участок можно искать на первичном и вторичном рынках. При этом в первом случае — это всегда аукцион. А вторичный рынок — это чаще всего покупка полуразрушенного или недостроенного строения с целью приобретения земли. В последнее время особенно распространена продажа старых и ветхих домов, но фактически это опять-таки покупка земли под ними. Причем такие предложения, как правило, дороже, а все потому, что в данном случае процесс переоформления документов потребует намного меньше времени и сил. Переоформить участок, который в свое время был выделен нуждающимся или находится в пожизненном наследовании, но на нем нет строений, очень сложно. Если не сказать невозможно.

Однако и со старыми домами не все так просто. Местный исполком может попросту не дать разрешения на снос или реконструкцию уже существующего строения. Поэтому не забудьте уточнить эту информацию в местных органах власти.

На портале Realt.by имеется большое количество предложений земельных участков.

— Итак, месторасположение участка. Здесь на самом деле все очень индивидуально: кому-то хочется поближе к городу, кому-то — подальше. Но ограничивать себя рамками, например, 5 км от Минска не стоит. При наличии собственного авто «лишние» 5 -7 км преодолеваются за 10 минут. Поэтому если вы найдете более выгодное по всем параметрам предложение чуть дальше, чем рассчитывали, сомневаться не стоит.

— Всегда хочется, чтобы из окна дома открывался шикарный вид на озеро или лес. Однако далеко не все знают, что существует целый ряд ограничений по строительству в водоохранной или заповедной зоне. Ограничения в основном будут касаться коммуникаций или забора воды. И это может существенно сказаться на окончательной цене всего строительства (подробнее об этом смотрите в конце статьи).

Следующий этап, на который следует обратить внимание заранее — оформление документов. Никаких проблем гарантированно не возникнет, если купленный участок приобретался на аукционе, или земля находилась ранее в частной собственности, или на участке стоит уже сданный в эксплуатацию дом. Кстати, при покупке участка с аукциона вы будете иметь возможность продавать его без строений. Со всеми остальными вариантами нужно быть бдительным.

Сейчас существует огромное количество «серых» схем оформления документов, которые, по сути, являются мошенничеством. Например, фраза «вы пока стройте, а мы вам потом генеральную доверенность дадим» должна как минимум вас насторожить. Мне лично предлагали фиктивно жениться, чтобы приобрести участок. Точнее, чтобы его затем переоформить на себя. Необычное, согласитесь, предложение. Также очень много проблем возникает с участками, которые ранее были выделены нуждающимся в улучшении жилищных условий. Вот сюда, на мой взгляд, лучше вообще не соваться, — рассказал Дмитрий.

— Очень часто на вторичном рынке продается так называемая «коробка» — уже почти готовый дом (крыша, окна, двери) без подведенных коммуникаций. Часть людей занимаются такими продажами в качестве бизнеса, но чаще всего владельцы таких сооружений, когда узнают стоимость подключения коммуникаций, решают его продать.

С коммуникациями дела вообще обстоят очень тяжело. Например, электричество. Зачастую на новые коттеджные поселки местный сельсовет не выдает технического разрешения на подключения к уже существующей станции. Предлагают строить подстанцию за свой счет. А это стоит немалых денег. Особенно, если учесть, что жильцов в новой коттеджной застройке, как правило, немного.

Теперь по газу. Если при продаже речь идет о том, что он проходит по дороге буквально в 50 — 100 метрах от участка, не спешите радоваться. Если этот газ (труба) государственный, то проблем не будет. Фактически проведение этой коммуникации обойдется в стоимость трубы + стоимость строительных работ + стоимость проекта. Но если эта труба принадлежит какому-либо газовому кооперативу, все сложнее. Во-первых, за вступление в кооператив нужно будет заплатить, и сумма зачастую внушительна. Нужно встретиться с председателем кооператива, чтобы конкретно узнать цену. Чтобы вы понимали, я скажу, что проще и дешевле провести 400 метров трубы до государственного газа, чем подключаться к частному.

Во-вторых, к кооперативу даже за деньги не всегда можно подключиться. Если газовая труба рассчитана условно на 100 жильцов, и необходимое количество людей уже есть, вам попросту не дадут к ней присоединиться. Поэтому перед покупкой участка не забудьте спросить у местных жителей, чья газовая труба пролегает неподалеку.

— Что касается водопровода, то здесь нужно уточнить, на какой глубине пролегает вода или какова стоимость подключения к водопроводу (если он есть). Эту информацию можно уточнить в исполкоме или у соседей. Правда, они обычно не знают глубину залегания вод в метрах, зато они точно знают, сколько канализационных колец у них стоит. Дальше высчитать будет несложно.

Местных жителей можно расспросить и про подъездные пути. Одно дело, если вы подъехали к интересуемому участку летом по хорошо укатанной дороге, а совсем другое — если ехать весной или зимой. Соседи обычно охотно рассказывают о непроходимых болотах или заснеженных путях.

Впрочем, и о преступности люди говорят не менее охотно. Но здесь можно и просто осмотреться по сторонам. Если у всех соседей построены глухие заборы, за которыми лают огромные собаки, будьте уверены, не все так благополучно, как хотелось бы. Кстати, с такими соседями будет сложно договориться и на какие-то совместные действия (например, проложить подъездные пути).

— Также стоит обратить внимание и на траву, которая растет на участке. Если это растительность, присущая болоту, значит, это так называемые заливные луга. По весне на участке будет стоять вода, что, согласитесь, не очень приятно. Но эту информацию лучше также уточнить у соседей. Однажды мне рассказали, что один из выставленных на торги участков заливает примерно раз в 15−20 лет. Но зато это уже настоящий потоп, с которым справиться не так-то просто. Конечно, на момент покупки такого лота вряд ли это будет заметно.

Кстати, еще одним признаком низины являются выкопанные водоотводы или мелиоративные каналы у соседей — но это уже задание на внимательность, — улыбнулся Дмитрий.

— В местном исполкоме следует уточнить, планируется ли в данной местности в ближайшее время строительство какого-либо производства, предприятия или очистных сооружений. Поверьте, информация лишней не бывает.

Ну, а теперь вернемся к водоохранным зонам. Чтобы узнать, принадлежит ли участок к водоохранной или заповедной зоне, нужно всего лишь проверить документы. В среднем водоохранная зона составляет 50 — 500 м, прибрежная полоса — 10 — 100 м в зависимости от площади и расположения водного объекта.