Базовая арендная величина. Все что стоит знать об этом

Для белорусского бизнеса вопрос арендных отношений — один из самых чувствительных. В очередной раз вопрос «быть или не быть» был поставлен Союзом предпринимателей после обнародования постановления Совета Министров от 13 марта 2013 года № 172 «Об установлении размера базовой арендной величины». Однако само по себе повышение базовой арендной величины не должно было стать сюрпризом для предпринимателей, ибо сие событие было не только ожидаемо, но и законодательно предопределено. Чем был вызван столь громкий резонанс в предпринимательской среде? Расскажем Вам во всех подробностях.

Экскурс в историю

Так уж сложилось в Беларуси, что плата за аренду помещений в сегменте коммерческой недвижимости определяется в валютном эквиваленте. Причем в отличие от съема квартир не в долларах, а в евро. Так было и на рынке аренды недвижимости, находящейся в государственной собственности, до 2010 года. Указ Президента № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» с 1 января 2010 года привязал стоимость аренды к базовой величине.

Все бы было и неплохо, да вот незадача — после девальвации 2011 года встал вопрос об увеличении базовой величины. Напомним, что с 1 апреля прошлого года базовая величина выросла почти в 3 раза и составила Br100 тыс. (ранее 1 БВ была равна Br35 тыс.). Чтобы не допустить резкого скачка стоимости аренды, между представителями бизнес-сообщества и правительством был достигнут компромисс. В соответствии с Указом Президента № 150 от 29.03.2012 года арендные ставки были отвязаны от базовой величины, а для их расчета была установлен иной параметр. Тоже базовая величина, но на этот раз «арендная», и ее размер составил Br54 тыс. Такой фокус позволил избежать серьезных проблем на рынке аренды год назад.

Как теперь рассчитывается стоимость аренды

Именно базовая арендная величина с 1 апреля 2012 года стала основным критерием, исходя из которого и устанавливаются размеры платы за аренду коммерческой недвижимости, находящейся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц. Были определены и коэффициенты, подлежащие применению при расчете стоимости аренды.

Так коэффициент от 0,5 до 3 устанавливается арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду. Есть коэффициенты, применяемые в зависимости от вида деятельности арендатора. Например, 0,4 для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги парикмахерских, а 21 — для размещения игорных заведений в г. Минске. Полный перечень всех коэффициентов приведен в приложениях к Указу № 150.

Базовая ставка для Минска установлена в размере 0.5 от базовой арендной величины, в областных центрах — 0.3, а при аренде торговых мест на рынках и в торговых центрах — 1,1 и 0.7 соответственно.

Итоговая стоимость аренды рассчитывалась путем умножения базовой ставки на все применяемые в данном случае коэффициенты.

Безусловным достижением Указа № 150 стала отмена государственного регулирования стоимости аренды торговых мест на рынках и в торговых центрах частной формы собственности. Существовавший несколько лет до этого порядок расчета стоимости аренды торговых мест независимо от формы собственности только добавлял ненужных хлопот и арендаторам и арендодателям, ибо последние все равно согласовывали необходимые им повышающие коэффициенты или взимали деньги буквально «за воздух» (наружную рекламу, маркетинговые мероприятия и т. п.)

Как изменяется базовая арендная величина

Базовая арендная величина не будет постоянной. Ежегодно новый размер арендной величины будет устанавливаться правительством с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год и применяться с 1 апреля. Вроде бы все логично. Новая базовая арендная величина будет не упреждать инфляцию, а «покрывать» ее по факту. Тем не менее, значительный рост базовой величины неминуемо приведет к резкому единовременному увеличению арендной платы.

Важно при этом для арендаторов своевременно уплачивать арендную плату, погасить все задолженности до 1 апреля 2013 года. Потому что если будет задолженность по арендной плате, то после 1 апреля 2013 года она уже будет рассчитываться, исходя из новой ставки

Что произошло в этом году

Казалось бы, все четко прописано в законодательстве и в середине марта правительство выносит постановление о новом размере базовой величины. Почему так возмущены предприниматели?

Индекс потребительских цен за период январь-декабрь 2012 года по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил 159,2%. Правительство, следуя букве президентского указа, решило прямо и применить указанную норму, увеличив базовую арендную ставку на 59,2%.

Однако вся соль в том, что индекс потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему является усредненным (среднегодовым) показателем, который не отражает реальную инфляцию, сложившуюся в 2012 году. Ведь 2011 год был, мягко говоря, «чудным» с галопирующей инфляцией в середине года и не всегда верным отражением ситуации в статистических данных.

К слову, по данным Белстата, потребительские цены в декабре 2012-го по сравнению с декабрем 2011-го выросли на 21,8%. Именно на 20% роста базовой арендной величины и рассчитывало деловое сообщество. Br65 тыс. — такую цифру не раз называли и в конце прошлого года, когда заходила речь о повышении арендной величины.

По факту имеем увеличение на 59% и Br86 тыс. в качестве нового значения базовой арендной величины до 1 апреля 2014 года.

Как повлияет повышение базовой арендной величины на рынок аренды коммерческой недвижимости

Понятно, что расходы арендаторов, ведущих свой бизнес на площадях государственной формы собственности, существенно возрастут.

«Многие предприятия арендуют производственные помещения у государства. Рост базовой арендной ставки приведет к росту стоимости аренды одного квадратного метра и, по нашим оценкам, к росту себестоимости производимой продукции примерно на 5−10%. Это, в свою очередь, приведет к росту инфляции», — считает председатель Белорусской научно-промышленной ассоциации Александр Швец.

БНПА планирует направить в Минэкономики письмо с предложением ввести понижающий коэффициент при расчете стоимости аренды для предприятий малого и среднего бизнеса, арендующих производственные площади.

Нелегко придется и предпринимателям на рынках и иных торговых объектах, находящихся в коммунальной собственности или принадлежащих «Белкоопсоюзу». В некоторых населенных пунктах, например в агрогородках или малых городских поселениях, это единственные собственники коммерческой недвижимости.

Что касается объектов, принадлежащих частным компаниям и лицам, то здесь у арендодателей, конечно, велик соблазн воспользоваться ситуацией и тоже поднять уровень ставок. Но реальный рост возможен только в тех населенных пунктах, где на рынке коммерческой недвижимости нет конкуренции. В столице, да и в большинстве областных и ряде районных центров, ситуация останется более стабильной.

Портал REALT.BY продолжит следить за ситуацией и уже в ближайшее время расскажет о том, в какие суммы обойдется аренда помещений на конкретных объектах, находящихся в государственной форме собственности. А по итогам апреля мы опубликуем мониторинг изменения цены предложения аренды на рынке коммерческой недвижимости.

Следите за нашими публикациями!