Вторичный рынок жилья 2012: сюрпризов не произошло. Каким обещает быть 2013 год?

Что касается реальных цен продаж, то по данным НКА средняя цена квадратного метра минских квартир на вторичном рынке жилья за 10 месяцев выросла на 2,5% - с $ 1242 кв. м в январе до $ 1274 кв. м в октябре. При этом реальные цены продаж, как и цены предложения, были подвержены колебаниям.

Судя по динамике цен, которая складывалась на рынке в течение 2012 года, можно говорить о том, что рынок жилья в г. Минске в текущем году оставался стабильным. При этом, если в предыдущие годы цены предложения отличались от реальных цен продаж на 10−20%, то теперь они остаются практически одинаковыми.

Каким будет для покупателей 2013 год? Стоит ли ожидать на вторичном рынке каких-то глобальных изменений? Как будут вести себя цены? Ответы на эти и другие вопросы мы попытаемся дать с помощью специалистов рынка.

Комментарии специалистов:

Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость»:

 — Ничего особенного на вторичном рынке жилья в г. Минске в текущем году не произошло. Ситуация очень напоминала прошлогоднюю. Единственное, что в 2012 году по сравнению с 2011 годом было совершено больше сделок с квартирами. Более активными были март и летние месяцы. Однако увеличение количества сделок в текущем году, скорее, связано с тем, что в прошлом году из-за кризиса и неопределенности на рынке, связанной с исчезновением валюты, покупатели находились в растерянности и не могли решать свой квартирный вопрос. Поэтому в 2012 году сработал отложенный спрос.

Примечательно также то, что в августе и сентябре текущего года к покупке жилья стали привлекаться кредиты, чего не было ранее из-за непомерно высоких процентных ставок. Но в ноябре Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение квартир и жилых домов. Поэтому, думаю, что в ноябре и декабре снова произойдет снижение количества сделок.

В то же время, на мой взгляд, на ситуацию на рынке начинают влиять субъективные факторы. То звучат громкие заявления о том, что надо забирать квартиры у тех, кто построил их с привлечением льготных кредитов и сейчас использует не по назначению, а для получения доходов. То слышны заявления, что в Минске нет свободных площадок для строительства, поэтому минчанам будет предложено ехать жить за пределы города, в Колодищи, Смолевичи и т. д. Происходит психологическое давление на людей, что, безусловно, сказывается на развитии ситуации на рынке.

Развитие рынка сдерживает и то, что в Минске недостаточно строится нового жилья. Люди годами стоят в очередях и не могут построить квартиру. Поэтому сейчас они быстро и охотно раскупают дешевые квартиры на вторичном рынке. Не «залеживаются» и квартиры, выставленные на продажу по средней рыночной цене.

Все эти факторы говорят о том, что снижения цен в 2013 году, на которое так надеялись многие покупатели еще в начале текущего года, не будет. Поэтому люди уже сейчас предпринимают активные шаги, чтобы решать свои жилищные проблемы.

В следующем году, если власти начнут активно реализовывать в жизнь свои громкие заявления и минчанам придется покидать г. Минск, если произойдет снижение предложения на рынке новостроек, цены на недвижимость в столице могут пойти даже вверх.

Ведь вторичный рынок так или иначе ориентируется на первичный. Если цены на вторичном рынке будут расти, люди будут покупать квартиры на первичном рынке, если там, конечно, будет дешевле. И наоборот, если квартиры в новостройках будут дорогие, то свою жилищную проблему люди будут решать на «вторичке». А если сегодня на рынке новостроек возникла такая серьезная неопределенность: где будут строить, сколько, по каким ценам, которая вызывает у людей озабоченность, видимо, предпочтение будет отдаваться вторичному рынку. Ведь жилищная проблема у людей очень острая, и ее надо решать.

Павел Астапеня, генеральный директор Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН»:

— На вторичном рынке жилья сделки будут всегда. Дети растут и хотят жить отдельно от родителей — значит, им нужны квартиры. Семьи разводятся и разъезжаются. Они также нуждаются в жилье. Люди женятся и съезжаются. Им тоже надо квартиры.

Что касается 2012 года, то он был гораздо активнее по сравнению с прошлым годом. Это видно и по количеству заключенных сделок. Мне показалось, что в этом году увеличилось количество сделок, совершенных с помощью агентств недвижимости. Хотя, к сожалению, такой статистики никто не ведет.

Я с оптимизмом смотрю в следующий год. Хотя, думаю, что в 2013 году по сравнению с текущим годом еще больше сократится первичный рынок и еще больше увеличится предложение на вторичном рынке. И это хорошо для агентств недвижимости, которые, как правило, активнее работают на «вторичке». Если отталкиваться от сегодняшней ситуации, то я не вижу предпосылок, чтобы на рынке недвижимости что-то глобально поменялось в следующем году.

Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Центростиль»:

— В первой половине 2012 года, если судить по ценам предложения, мы наблюдали стагнацию рынка, которая была обусловлена последствиями прошлогоднего кризиса, связанного с девальвацией национальной валюты, ростом процентных ставок по кредитам. Соответственно, на рынке уменьшилось количество покупателей. Но учитывая, что рынок недвижимости очень консервативен в принятии решения, он не может резко реагировать на изменение ситуации (много покупателей, много продавцов).

Реакция продавцов на кризис наступила лишь спустя три-четыре месяца текущего года, когда они увидели, что их цены слишком завышены. Вот тогда и началось плавное падение цен. Со второй половины года вновь начался плавный рост цен. Но если брать средние величины, по которым можно говорить о тенденциях на рынке, то эти две кривые (падение и рост) в конце концов совпадут. Сейчас идет однозначный подъем цен. Если посчитать, то цена квадратного метра выросла примерно на $ 40. Из расчета нынешних цен — это порядка 8% годовых. Идеальный рост для стабильной работы.

По каким причинам стали расти цены? Их три. Первая: практически до августа внешняя торговля Беларуси работала с профицитом. Страна реально получила доходы, причем в валюте. Так или иначе эти деньги распределялись и внутри страны. Начали расти реальные доходы населения. Вторая: сработал отложенный спрос, который формировался в кризис. И третья: изменения в законодательстве. Часть людей, которые ранее с господдержкой строили жилье, а затем ее потеряли, пришли на рынок. Все эти факторы и повлияли на увеличение спроса, который поднял предложение.

Я думаю, что этот рост цен временный. По инерции, конечно, он может еще продлится какое-то время, а потом снова наступит стабилизация. Но те трудности в экономике, о которых говорят экономисты сегодня, скорее всего, начнут проявляться в 2013 году. Не думаю, что в следующем году будет профицитная внешняя торговля, большой реальный рост доходов населения. Сомневаюсь, что значительно подешевеют и кредитные ресурсы. Кроме того, физлицам как не было доступа к кредитованию в иностранной валюте, так и нет. Все эти факторы, скорее всего, уже весной следующего года повлияют на снижение спроса, а потом и цен.