Рынок недвижимости после кризиса. Тенденции и результаты за 3 квартала 2012 года.

Интернет портал о недвижимости Realt.by представляет Вашему вниманию собственные уникальные статистические материалы по рынку квартир и предложению долевого строительства новостроек в Минске за 3 квартала 2012 года. Все они сопровождаются комментариями нашего постоянного эксперта — руководителя проекта Dolevka.by Артема Вайниловича.

Число сделок купли-продажи за 9 месяцев текущего года уже превысило показатели аналогичного периода в 2011 году. При сохранении текущих темпов активности населения, к концу года мы будем иметь прирост в 5−6%.

Комментарий эксперта: Действительно в июле-сентябре 2012 года сделки на вторичном рынке жилья в Минске совершались куда активнее, чем год назад. Но, справедливости ради, стоит отметить, что август 2011 года — это апогей финансового кризиса. Тогда курс доллара на черном рынке менялся еженедельно на 5−10%, а в сентябре 2011 года было принято решение о выходе на единый курс. Что из этого выйдет в то время не представляло себе абсолютное большинство граждан.

Относительно спокойная обстановка нынешнего года еще раз продемонстрировала важность стабильности макроэкономических процессов для нормального функционирования рынка недвижимости. Однако, преждевременно утверждать, что все проблемы позади и реализация отложенного спроса на жилье приведет к новому витку роста цен.

К концу лета многие граждане снимали рублевые депозиты (у кого-то закончился срок выгодного депозита, кто-то опасался возможного обвала белорусского рубля после парламентских выборов), и население покупало валюты больше, чем продавало. Наверное, какая-то часть освободившихся денег перетекла на рынок недвижимости и пару десятков сделок добавилось в августе-сентябре именно по этой причине, но на мой взгляд, большинство потенциальных покупателей заняло выжидательную позицию.

На протяжении всего нынешнего года средние цены на квартиры находятся в коридоре 1200−1300 $/м², несколько ниже эта цифра для новостроек. В первом квартале 2012 года цены оставались на одном уровне, во втором — упали на 1−3%, в третьем мы наблюдаем тенденцию к росту. Самые последние данные также подтверждают рост как в сегменте квартир так и новостроек. Сейчас очень остро стоит тема аренды квартир. Растут цены в сегменте краткосрочной аренды и съема жилья на длительный срок. Такие тенденции также могут влиять на ситуацию на рынке продажи квартир.

Комментарий эксперта: Учитывая тот факт, что разница между ценой предложения и ценой сделки составляет всего 3−4%, можно говорить, что такое положение дел устраивает большинство активных участников рынка. Торг при покупке 2−3-комнатной квартиры стандартных потребительских качеств составляет всего 1−3 тысячи долларов США. Продавцы стали более адекватны при назначении первоначальной цены на свои объекты, а покупатели перестали ждать чуда «попиццот» и покупают по текущим ценам.

Для определения покупательской активности мы рассчитали индекс поглощения — величину, которая показывает за сколько месяцев при текущем уровне сделок рынок «переварит» предложение. Рассчитывается он путем деления общего предложения в текущем месяце на количество проданных объектов в предыдущем. Для расчетов было принято количество уникальных предложений квартир на продажу в Минске, размещенных на портале Realt.by и данные по реальным сделкам НКА. Следует отметить, что база данных Realt.by не показывает величину предложения на 100%, однако стремится к этому показателю.

Комментарий эксперта: Радует, что линейный тренд индекса поглощения идет по нисходящей, а значит, действительно, активность покупателей понемногу увеличивается. Главное, что я отметил бы как итог 3 квартала, что недвижимость по «подъемным», реальным ценам на самом деле неплохо раскупается.

Многое зависит и от качества предложения. Так еще в июле мне предложили помочь реализовать три абсолютно разнородных объекта: современная «трешка» в панельном доме на Каменной Горке со строительной стандартной отделкой, однокомнатная квартира в новом кирпичном доме на Юго-Западе с хорошим ремонтом и встроенной кухней и «сталинка» площадью 85 кв.м. в доме с деревянными перекрытиями в районе бульвара Толбухина.

Процесс: «трешка» на Каменной Горке была выставлена по нижней границе ценового диапазона для подобных предложений (а таких было немало), 1-комнатная квартира была выставлена по высшей границе возможного ценового диапазона (в Московском районе подобных вариантов практически не было), а «сталинка» по средней цене для схожих квартир, при этом учитывалось, что бульвар Толбухина — это не район парка Горького и площади Победы и при осмотре предполагалась существенная скидка покупателю.

Результат: «трешка» продалась после двух месяцев активных просмотров и только после того, как при торге цену опустили ниже всех выставленных в соседних домах квартир, «единичка» ушла буквально с первого же показа абсолютно без торга, причем пока сделка оформлялась с десяток покупателей очень желали увидеть объект, а по «сталинке», несмотря на еженедельные показы, не нашлось ни единого покупателя, который хотя бы как-то заинтересовался квартирой и предложил встречную цену.

Все это лишний раз подтверждает, что ныне покупатели дорожат своими сбережениями и готовы сделать покупку, лишь получив максимальное удовлетворение своих интересов. Так, учитывая избыточное предложение квартир в новых домах в спальных микрорайонах, стандартную квартиру можно быстро продать только обойдя конкурентов более низкой ценой. В то же время если в квартире действительно сделана грамотная перепланировка и качественный ремонт, то и покупателей, готовых это оценить и заплатить цену по верхней планке, достаточно. Главное, чтобы уровень дома, придомовой территории и стоимость отделки находились в гармонии друг с другом. И наоборот, несмотря на «ходовой» метраж в 85 кв.м. четырехкомнатная «сталинка» не вызвала интереса даже по вполне привлекательной цене. Не хочет сегодня покупатель получить в довесок к квартире возможный дискомфорт от деревянных перекрытий и когда-то в неизвестном будущем предстоящий капитальный ремонт дома.

На данный момент ситуация с предложением по микрорайонам города выглядит следующим образом:

Ситуация со спросом и предложением по районам города отражает с одной стороны абсолютную величину предложения, а с другой возможность и желание приобретать там недвижимость. Мы рассчитали эти показатели относительно общего числа предложенных объектов и реальных совершенных сделок за весь текущий год и получили следующую картину:

Комментарий эксперта: Лидерство по спросу и по предложению Фрунзенского района объясняется как и его наибольшей территорией, так и местом массированной застройки. В то же время в Советском районе бюджетных новостроек практически нет, а на продажу наравне с дорогими вариантами в кирпичных и каркасно-блочных домах выставлено немало «хрущевок» и квартир в панельных домах 70−80-хх годов постройки. Таким образом, предложение достаточно велико, а спрос значительно отстает (синяя линия на графике ушла вглубь от красной). На дорогие варианты недостаточно средств, а на «устаревшие» квартиры — достаточного желания их покупать.

По Заводскому району спрос в процентном отношении превышает предложение, так как по прежнему покупатели ищут наиболее дешевые варианты. По Центральному району ситуация противоположная. Еще раз подчеркну, что на графике представлено распределение спроса и предложения по районам в процентном отношении от общего количества сделок и рекламных объявлений соответственно. Предложение в целом превышает спрос в 6−7 раз.

Каковы реальные варианты развития событий? Какие факторы будут влиять на рост/падение цен в ближайшей перспективе и чего ждать потенциальным покупателям?

Комментарий эксперта: Можно сказать, что в ожидании развития ситуации находятся не только потенциальные покупатели недвижимости — вся страна следит как будет изменяться экономическая обстановка. Удастся правительству «разрулить» ситуацию с выплатой по внешним долгам, не будет дефицита с валютой даже при условии сворачивания ряда схем в нефтяном бизнесе, обойдемся без неприятных предновогодних и посленовогодних сюрпризов — в таком случае есть все основания полагать, что и следующий год на рынке недвижимости пройдет в сравнительно стабильном режиме.