Рынок новостроек: скупой платит дважды

Жизненный опыт подтверждает, что хороший качественный товар не может стоить дешево. Точно так же и квартира в каркасно-блочном доме не может продаваться по цене панели. При виде такой рекламы, надо понимать, что это, скорее, «умные» ходы отдельных застройщиков, которые стараются привлечь покупателей низкими ценами. И к чему в итоге это может привести?

В прошлом году из-за экономического и финансового кризиса рынок жилья долго находился в состоянии неопределенности. Стройки были заморожены, а многие из них еще и сегодня простаивают. Более того, чтобы реализовать свои объекты, некоторые застройщики стали продавать квартиры ниже себестоимости строительства. А это плохо, считает Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал». «Плохо, когда застройщики продают квартиры дешевле себестоимости. В 2011 году мы наблюдали еще единичные случаи несвоевременного ввода домов в эксплуатацию, а вот в 2012 году это будет уже шум. Площадки, где сейчас ведется строительство, были взяты под застройку 3−4 года назад. А в течение последних 2-х лет особо не слышно, чтобы коммерческие застройщики активно брали под строительство квартир новые площадки. Это значит, что скоро нечего будет строить», — сказал эксперт рынка.

В отношении падения цен на новое жилье, которого так ждут многие покупатели, то, скорее, будут падать не цены, а застройщики, считает В.Тачкин. При низких ценах и дома будут очень низкого качества. «Почему-то люди думают, что, заплатив, например, 500 долл. США за квадратный метр каркасного дома, они потом получат дом. Нет, они получат коробку. 500 долл. США — это будет не стоимость квадратного метра, а лишь входной билет в строительство», — высказал свое мнение Realt.by директор консультационной компании «Вива Капитал».

Говоря о жилье эконом-класса, специалист отметил, что с этим типом домов особых проблем пока нет. В первую очередь потому, что они реализуются по ценам региональных застройщиков. Многим привередливым минчанам это жилье уже не подходит, а вот покупатели из регионов счастливы и размышляют примерно так: зачем покупать новостройку, например в Могилеве, по 700 долл. США/кв.м, когда по такой цене можно купить квартиру в Минске. А пока ребенок будет учиться в вузе, можно сдать квартиру в аренду.

А вот с каркасно-блочными домами уже сегодня есть много проблем. Есть примеры таких домов, где стеклопакеты промерзают даже в заселенных квартирах, где из розеток дует. А все потому, считает специалиста рынка, что если себестоимость каркасного дома составляет как минимум 900 долл. США в эквиваленте, а его продают по 700 долл. США — значит, к концу строительства застройщики будут насчитывать серьезные доплаты. Уже есть случаи, когда просят доплатить по 40−60−80 млн руб.

Более того, рассказал В. Тачкин, сейчас практически все дома находятся примерно в таком же состоянии. «Людей втягивают в строительство по невысокой цене. А потом процентовками, обоснованием дополнительных работ и т. д. просят доплатить. В указе о долевом строительстве есть четкая формулировка, что квартира может подорожать на стоимость работ, не вошедших в сводный сметный расчет. Раньше такой формулировки не было. Появился и новый термин „фактическая стоимость строительства“. И в это понятие можно включить все что угодно. Причем обосновать, предоставить расчет и потребовать доплатить. И не один суд не будет на стороне дольщика», — рассказал В.Тачкин.

Директор консультационной компании «Вива Капитал» считает, что расслоение рынка будет продолжаться и дальше на «сладкие» цены и реально строящиеся объекты. Реально строящие и работающие на рынке компании продают «квадрат» в каркасно-блочных домах по 1250—1300, а то и по 1400 долл.США. Но есть компании, которые демпингуют по ценам, выставляют на продажу «каркасники» ниже себестоимости, и маленькими строчками прописывают в договорах различные условия, по которым цена может быть пересчитана. А вот в случае если человеку нечем доплачивать, договор легко может быть расторгнут. Компания вернет дольщику деньги, которые за время строительства объекта изрядно обесценятся.

Это одна из новых тенденций, появившихся в последнее время на рынке, которая дает возможность застройщикам обмануть дольщика: привлечь по низкой цене, а потом «добрать» деньги в конце строительства. Это первый способ обмана. А второй — еще более изощренный: привлечь по низкой цене, а потом просто не построить дом. И такие стройки, к сожалению, в Минске уже есть, рассказал В.Тачкин.

В то же время, на фоне многочисленных и проблемных ЖСПК, где цены на квадратные метры растут как на дрожжах, где массово переносятся сроки ввода объектов, коммерческие застройщики не так заметны, считает специалист рынка. Сейчас в отдельных ЖСПК людям озвучивают новые цены и 6,5 и 7 млн руб./кв.м, причем в домах, построенных только наполовину.

У некоторых очередников, вступивших в ЖСПК, появилась надежда, что их докредитуют и помогут достроить квартиры. А что будет дальше? А дальше будет яма, тупик, считает В.Тачкин. Коммерческий рынок уже в этом году вряд ли даст тот объем, на который рассчитывают. Можно предположить, что в следующем году такая ситуация сложится и на рынке нового жилья, строящегося с господдержкой. «Пока государство со „своими“ не может разобраться. Массовые переносы сроков ввода объектов, пересчет стоимости и т. д.», — резюмировал специалист.

Realt.by Недвижимость