Рынок жилья: каким запомнился 2011 год?

Приближается к концу 2011 год, стучится в двери новый 2012 год. Каким был уходящий год для игроков столичного рынка жилья, чем он запомнился, какие основные события повлияли на развитие ситуации на рынке, какого развития ситуации можно ожидать в следующем году, за ответами на эти вопросы Портал Realt.by обратился к компетентным специалистам минских агентств недвижимости.

Если 2010 год вошел в историю минского рынка жилья как стабильный год, тем не менее, на протяжении которого все же ощущалось беспокойство покупателей и продавцов: кто-то из них ждал снижения цен на квартиры, кто-то, наоборот, надеялся на их рост, то 2011 год был сложным как для потребителей риэлтерских услуг, так и для агентств недвижимости. В первую очередь это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране и разразившимся в марте месяце финансовым и валютным кризисом. Исчезновение из свободной продажи иностранной валюты, нестабильность курса белорусского рубля по отношению к иностранным валютам, резкий рост процентных ставок по кредитам на недвижимость, замораживание строек - все это лихорадило рынок недвижимости и доставляла массу хлопот и переживаний как бизнесу, так и продавцам и покупателям.

Владимир Давидович, генеральный директор группы компаний «Твоя столица»:

— Больше всего меня удивило то, что, несмотря на кризис, денег у белорусов оказалось намного больше, чем мы предполагали. Конечно, кризис сделал свое дело. Он и сегодня «владеет» умами людей. Казалось, что в мае и июне, когда наступил пик обострения финансового кризиса, наступит коллапс, и рынок недвижимости остановится. Но ничего такого не случилось. Вторичный рынок остался жив и, если исходить из статистики, «держал» те же темпы, что и в прошлом году. Это запомнилось больше всего.

Удивило и то, что некоторые громкие проекты в сфере недвижимости, заявленные к реализации до кризиса, были заморожены, несмотря на все предоставленные государством преференции. Видимо, игроки, которые собирались их реализовывать, предполагали за 2 года получить рентабельность до 200%, как это было до кризисных времен. В то же время, в этих непростых условиях белорусские инвесторы смогли открыть свои новые проекты. Приходя сегодня в этот бизнес, они не рассчитывают на спекулятивный интерес, а имеют более серьезный и четкий расчет, понимают, в какие сегменты лучше инвестировать, чтобы иметь прогнозируемый доход. Это говорит о том, что рынок будет жить и дальше.

Николай Простолупов, директор агентства недвижимости «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость»:

— Конечно, финансово-валютный кризис значительно повлиял на развитие ситуации на рынке жилья. Его последствия — снижение объемов строительства недвижимости, рост процентных ставок по кредитам, снижение количества сделок в агентствах недвижимости, невозможность конвертации одной валюты в другую — все это имело для бизнеса очень тяжелые последствия. Но, пожалуй, самым неприятным стало то, что снизились объемы жилищного строительства. И если бы у людей было больше деньг — это могло бы привести к резкому скачку цен на жилье. С другой стороны, если денег у людей нет, то повышай или не повышай цены — все равно покупать не будут. Этот негатив, с которым мы столкнулись в уходящем году, будет иметь свои последствия и в следующем году.

Анатолий Звездин, заместитель директора агентства недвижимости «Центростиль»:

— Состояние рынка недвижимости напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Трехразовая девальвация национальной валюты вогнала его просто в стопор, потому что резко выросла стоимость кредитных денег. А кредитные ресурсы всегда были для рынка недвижимости большим подспорьем.

Когда в стране осложняется экономическая ситуация и наступает кризис, приходит осознание того, что до этого зарплата людей, особенно в некоторых отраслях экономики, была неадекватной, несоответствующей производительности труда. Отдельные товары, в том числе и недвижимость, были переоценены. Эта тенденция ярко просматривалась на первичном рынке. Если, к примеру, три года назад строительные компании продавали жилье в новостройках по 2000 долл. США/кв.м, объясняя это тем, что себестоимость строительства составляет 1500 долл. США/кв.м, то кризис показал, что у застройщиков есть резервы, чтобы продавать жилье по более низким ценам. Сегодня квартиры эконом-класса в столице можно купить по 900 долл. США/кв.м. Поэтому все понемногу встает на свои места. Это нормально и правильно. Экономика должна сама себя обеспечивать, она не должна жить на дотациях. Поэтому лично я надеюсь, что это встряска заставит экономику работать, опираясь на свои ресурсы. Тогда мы будем жить не так хорошо, как жили, например, в 2007 и 2008 годах, зато цены будут более адекватными и соответствующими реальности.

Владимир Завгородний, заместитель агентства недвижимости «Динас»:

— Весь 2011 год был стабильно неустойчивым, поэтому сложно выделить какие-то знаменательные события или катаклизмы. С марта по сентябрь была валютная лихорадка, которая достаточно сильно дестабилизировала рынок недвижимости.

Если обратиться к истории, то следует сказать, что в кризисном 2009 году падение цен на вторичные квартиры в г. Минске составило порядка 26% и было обусловлено снижением покупательской активности и «уходом» с рынка продавцов. А если вспомнить 2010 год, то с учетом незначительного роста цен в начале года, а затем плавного снижения их в первом полугодии, стабилизации — летом и осенью, небольшого роста — в конце года, цены на минские вторичные квартиры упали в среднем на 4%. На конец 2010 года квадратный метр минской «вторички» стал стоить в среднем 1365 долл.США.

Нестабильность ситуации на рынке жилья в 2011 году также привела к снижению цен на квартиры. Тем не менее, несмотря на прогнозы некоторых специалистов рынка, обвала цен не произошло. Согласно мониторингу цен предложения Портала Realt.by на середину текущего года средняя цена квадратного метра минской «вторички» составила 1294 долл. США, то есть за год вторичные квартиры подешевели где-то на 5%. Это чуть более, чем в прошлом году.

В.Завгородний: Последствия кризиса привели к стабилизации цен на квартиры. Но трудно сказать, «хорошая» эта цена или «плохая». С учетом разбежки курса белорусского рубля по отношению к иностранной валюте многие покупатели «повернулись» к вторичному рынку. Эта тенденция в какой-то мере объясняется и сокращением долевого строительства. Покупатели и продавцы, как и прежде, затаились и ждут, что же будет дальше. Пока многие пребывают в растерянности. Ведь на сегодняшний день стоимость недвижимости в национальной валюте на фоне общих доходов населения выглядит солидно.

Н.Простолупов: Значительного падения цен не произошло, наблюдается плавное и неуклонное их снижение. Первичный рынок в кризисных условиях сработал лучше по сравнению с «вторичкой» - все крупные застройщики к концу года объявили о снижении цен на 10%. На мой взгляд, никакой переориентации покупателей на вторичный рынок не произошло. Придя на вторичный рынок, покупателю как минимум надо иметь в кармане 40−50 тыс. долл.США. При этом цены на вторичное жилье сегодня в Минске колеблются в пределах 1200−1300 долл./кв.м, тогда как на «первичке» квадратный метр предлагается по 1000 долл.США. По моим наблюдениям, в последние года три просматривается явная тенденция переориентации покупателей на новое жилье.

В.Давидович: Полтора-два месяца летом на первичном рынке можно было купить квартиру в столице в строящемся доме по цене 850 долл. США/кв.м. Из-за нестабильности ситуации на валютном рынке, застройщикам быстро приходилось регулировать цены. Продавцы, реализующие в это время квартиры на вторичном рынке, безусловно, выиграли.

Как говорится, прогнозы — дело неблагодарное, да и не всегда они сбываются. Тем не менее, если исходить из нынешней экономической ситуации и прогнозов, то можно предположить, что уровень жизни людей в следующем году если и вырастет, то не на много. Ну, а что же будет с ценами и что на этот счет думают специалисты рынка?

А.Звездин: На самом деле, тяжелее уже некуда. Цены должны немножко падать. Из-за инертности мышления продавцы сегодня не способны понять, что их квартира не может стоить столько, сколько она стоила до кризиса. На мой взгляд, покупательский спрос на «вторичку» будет снижаться, а вместе с ним и цены, потому что стоимость кредитных ресурсов стала просто неподъемной для большинства людей.

Тем не менее, думаю, что в следующем году не будет хуже, чем в 2011. Если, конечно, не случится самое худшее, о чем сегодня нам говорят, и нас «не накроет» вторая волна общемирового кризиса. Сейчас мы имеем только внутренние проблемы, а если в 2012 году к ним прибавятся и внешние — рецессия, падение евро, то, конечно, все наши прогнозы не сбудутся.

Н.Простолупов: Как бы там ни было и что бы там ни было, мы этот год прожили. Это самое большое достижение и нашего коллектива, и рынка недвижимости, и вообще всей страны. Сценарии могли бы быть гораздо худшие. В следующем году, конечно, будет тяжелее, чем в этом. Сомнений нет. Потому что в этом году были какие-то запасы прочности, которые позволили нам продержаться. Первые три месяца кризиса вообще не было. 2012 год нам придется начинать без задела, без надежд и иллюзий. Поэтому следующий год будет сложный.

Но мы, безусловно, надеемся, что хоть что-то изменится к лучшему. Может быть, появятся какие-то новые проекты, о которых мы еще не знаем, и какие-то новые возможности, которых мы пока не видим. В душе теплится надежда, что все-таки в новом году что-то изменится в лучшую сторону.

В.Давидович: Хотелось бы верить, что следующий год будет легче, потому что этот был тяжелый.

Realt.by Недвижимость