«Очень много могилевчан уезжают из города, поэтому продается немало квартир». Как обстоят дела на рынке недвижимости Могилева

«Создается иллюзия роста цен на недвижимость, но это временное явление»

— Новый год мы встретили в спокойном режиме, особенно если сравнивать с концом ноября — декабрем 2019 года, — рассказала директор АН «Жиплощадь» Татьяна Рудницкая. — Хорошие продажи в начале года всегда связаны с тем, что на рынке остается мало предложений от продавцов, и они, как правило, выставлены по более высокой цене относительно среднерыночной. Поэтому потребители, которые смотрят на цены предложения, всегда выставляют свою квартиру «чуть выше увиденных цен». Получается, что создается иллюзия роста цен на недвижимость. Но это временное явление: пока стабилизируется рынок и появятся новые объекты. В итоге мы придем к адекватной стоимости квадратного метра, соизмеримой с первичным рынком.

Сейчас помолодел как потребитель, так и вторичный рынок в целом. Потребитель вообще очень изменился — это уже молодая аудитория, часто с детьми. Они и создают большой спрос на двух-, трехкомнатные квартиры. При этом однокомнатные квартиры в Могилеве пользуются спросом в любое время — это так называемый разменный фонд.

Когда были тяжелые времена с кредитами, большим спросом пользовались «однушки» и маленькие «хрущевки». Сейчас ситуация другая, около 90% сделок проходит с привлечением кредитных средств. Востребованными стали так называемые новостройки возрастом до 10 лет. И если раньше покупатели не часто интересовались возрастом дома, то теперь потребитель ориентируется на год постройки. Это важно, потому что это другая планировка квартир, наличие инфраструктуры, детские площадки и магазины. Стоит учесть и более молодое окружение в таких районах.

По словам специалиста рынка недвижимости, стоимость объекта в первую очередь зависит от его месторасположения.

— Могилев считается промышленным городом, у нас есть производства, которые так или иначе сказываются на ценах на жилье. Можно сказать, что экологическая составляющая в нашем городе имеет большое влияние на стоимость квартир, — рассказала Татьяна Рудницкая. — В Заднепровье цены на квартиры, как правило, ниже, чем в другой части города. Но и здесь есть исключения, например, ул. Непокоренных. За счет развитой инфраструктуры, большого количества девятиэтажных домов цены там держатся на уровне среднерыночных. Но в целом близкая расположенность Заднепровья к предприятиям, особенно к «Омск Карбон», негативно сказывается и на спросе, и, как следствие, на стоимости квартир.

Люди больше выбирают минское направление: микрорайоны Спутник, Казимировка. Сейчас будет развиваться сторона лифтового завода, там появится новый жилой комплекс. Это будет в перспективе хороший зеленый район. Также пользуется спросом и так называемый микрорайон Крыница: улицы Крупской, Гоголя, Восьмой кирпичный. Здесь хорошо развивается инфраструктура, создаются условия для комфортной жизни.

Кроме того, растет количество магазинчиков «у дома», маленьких кофеен. Если раньше, чтобы что-то купить или где-то погулять, в Могилеве ехали в центр или на Пушкинский проспект (в народе, «второй центр»), то сейчас развиваются микрорайоны. Популярность «второго центра» отходит на второй план.

Цены на квартиры в Могилеве

— Назвать конкретные данные по ценам тех или иных квартир в зависимости от количества комнат довольно сложно. В продаже могут быть однокомнатные квартиры-«хрущевки» с минимальной площадью 31 кв. м или «однушки» в панельном доме, где стандартная площадь таких квартир 36 кв.м. Стоит учитывать и так называемый «новый вторичный рынок» (новостройки не старше 10 лет), где однокомнатные квартиры имеют площадь 44 кв. м, 55 кв.м. Поэтому диапазон цен на «однушки» в Могилеве варьируется от $ 18 до $ 23 тысяч. По «двушкам» ситуация похожая, цены варьируются от $ 23 до $ 32 тысяч. Повышенным спросом в последнее время пользуются «евродвушки» и квартиры-студии. Трехкомнатные квартиры стоят от $ 25 тысяч («хрущевки» в не очень хорошем состоянии) до $ 70 тысяч (если это дом 2015 года постройки с хорошим ремонтом), — рассказала агент АН «Жилплощадь» Инесса Казакевич.

— На вторичном рынке все чаще смотрят квартиры такого плана, чтобы в них можно было сразу заселиться и жить, потому что выплачивать кредит и делать ремонт довольно сложно. Думаю, кстати, и первичка рано или поздно к этому придет, — рассказала директор АН «Жилплощадь».

"Люди боятся вкладывать деньги, не зная, что будет дальше»

Свой взгляд на рынок недвижимости Могилева у собственника АН «Недвижимость Сити» Александра Гололобова. И если в ценах мнение более-менее сошлось, то общие тенденции озвучены разные.

— Из года в год наблюдается тенденция, что люди к Новому году стараются приобрести себе жилье и встретить январь в новой квартире. При этом больше всего приобретается однокомнатных квартир, часто просто под сдачу в аренду, — рассказал владелец АН «Недвижимость Сити» Александр Гололобов. — В последнее время люди стараются купить недвижимость ниже рыночной стоимости. Если это, например, трехкомнатная квартира без ремонта и она стоит дешевле средней цены по рынку, то ее покупают. элитные и очень дорогие квартиры пока спросом не пользуются. Как и всегда, покупатели боятся вкладывать деньги, не зная, что будет дальше.

Стоимость квартир, как и везде, зависит от района, года постройки дома, состояния квартиры, наличия инфраструктуры рядом. Самые дорогие квартиры в центре и в районе областной больницы — Спутнике. Там новые дома, хорошо развита социальная инфраструктура, есть магазины и школы. И до центра добраться легко. Однокомнатные квартиры площадью 42−45 кв. м здесь стоят около $ 30−35 тысяч, двухкомнатные — $ 40−45 тысяч, трехкомнатные — в районе $ 50 тысяч. В других районах квартиры стоят дешевле: на Юбилейном и Восьмом кирпичном «хрущевки"-"однушки» могут стоить $ 15−22 тысяч, «двушки» — $ 24−26 тысяч, «трешки» — $ 33−35 тысяч. Но спроса большого на ремонт нет, покупатели стараются взять жилье за $ 18 тысяч и сами сделать ремонт.

Частные дома в этом году фактически не продавались. Цена предложения по домам была сильно ниже реальных расходов на строительство, но даже так покупатели не проявляли активности в этом сегменте рынка. Это связано, на мой взгляд, с тем, что в последнее время очень много могилевчан уезжают из города: кто-то в Минск, кто-то за границу. Это логично, ведь в столице больше возможностей, а молодежь попросту старается уехать учиться за границу и там остаются, потом забирают родителей. Поэтому на рынке очень много квартир, которые продаются.