«Как рынок недвижимости переболел коронавирусом». Владимир Пыльский о том, стоит ли деньги вкладывать в недвижимость

Как разобраться в юридических тонкостях? Каким образом эпидемиологическая ситуация повлияла на рынок? Ответить на эти вопросы помог Владимир Пыльский, руководитель риэлторского агентства «Магазин недвижимости». Компанию знают по всей Беларуси, в 2019 году Пыльский стал победителем в номинации «Специалист-бренд в регионах» конкурса «БЕЛАН-25».

Владимир, как пандемия отразилась на рынке недвижимости?

Прошедший 2020 год начинался многообещающе для рынка недвижимости: цены продаж постепенно росли почти во всех сегментах. Однако СОVID-19 негативно повлиял особенно на рынок коммерческой недвижимости: большинству пришлось пожертвовать прибыльностью своего бизнеса и снизить ставки аренды. Больше всех пострадал сегмент общепита, гостиниц и квартир на сутки, в основном рассчитанных на иностранных туристов по безвизу. Свою кофейню в Бресте я успел продать до выборов. Социально-политическая ситуация в стране после августа еще больше усугубила положение. На данный момент банки не предоставляют доступное, долгосрочное и дешевое кредитование на покупку жилья — это самый негативный фактор для жизни рынка и количества сделок на нем. Ипотека в Беларусбанке под 21% и в Приорбанке под 14,68% увеличит количество сделок, но это не решает проблему в полной степени.

С кем из арендаторов сейчас выгодно сотрудничать?

Сейчас самые лучше арендаторы для небольших помещений — это аптеки, а для больших — торговые сетевики с фиксированной арендной ставкой и медицинские центры. Во время пандемии коронавируса они платежеспособны, востребованы. Мы работаем с сетью аптек, поэтому можем помочь владельцу сдать в аренду помещение под аптеку. С торговыми сетевиками на большие площади договариваться сложно. Вероятно, вам придется вести много переговоров и переписок - их критерии к помещению и коммерческой составляющей строго регламентированы. Иногда у меня получается согласовать индивидуальные условия. Зато все преддоговорные сложности окупаются высокой арендной ставкой. Например, недавно я «заселил» на вторые этажи (примерно по 360 и 850 кв. м) в торговые центры в спальных районах Гродно по ставке 9 долларов и 7 евро за квадрат соответственно.

В какую недвижимость лучше инвестировать?

Мой самый любимый вид недвижимости для инвестиций — объекты стрит-ритейла. Это небольшие помещения на первом этаже, по 30−50 кв.м. У них отдельный вход и есть свой санузел. Это могут быть квартиры на первом этаже под вывод в нежилой фонд. Как риэлтор я продал уже десятки таких объектов и сам инвестирую в них. С переводом квартир на первом этаже в коммерческое назначение немного сложнее. Во-первых, срок перевода до полной сдачи в эксплуатацию объекта лучше всего закладывать год. Затраты с ремонтом — 250−300 долларов на квадратный метр. Однако есть риски не получить разрешения на перевод от местного исполкома или ввязаться в административные или судебными споры с соседями.

Какие основные правила выбора стрит-ритейла?

Есть три золотых правила выбора стрит-ритейла — локация, локация и еще раз локация. Нужно искать место, где хороший пешеходный и автомобильный трафик. В идеале — угловое здание, желательно на регулируемом перекрестке, чтобы со всех сторон можно было разместить рекламу. В ожидании нужного сигнала светофора у пешеходов и водителей будет больше времени обратить внимание на вывеску здания.

Подбирая офис или любое другое место для коммерции, обращайте внимание на то, что находится рядом. Лучше всего, чтобы поблизости не было вторичной рекламы, а ваша вывеска была самой большой и светящейся.

Лучше помещения с безбарьерным отдельным входом, без лестницы. Мой знакомый, владелец сети кофеен в Украине, говорит, что каждая ступенька уменьшает рентабельность заведения.

На что следует обратить внимание при выборе такого помещения?

Большая удобная парковка, остановки транспорта поблизости. Плюсом будут большие панорамные окна, высокие потолки, оптоволокно, кондиционер, свой санузел. К ключевым моментам также стоит отнести охранную и пожарную безопасность.

В чем главные отличия покупателей коммерческой недвижимости и обычной?

При покупке коммерческой недвижимости, решение принимается через калькулятор — важен срок окупаемости.

До 10 лет — это хороший показатель, а идеальный — до 8 лет. Рассчитываю срок окупаемости так: стоимость покупки делю на годовой размер арендной платы за вычетом 5% налога по упрощенной системе налогообложения.

Главная мотивация «коммерческих» клиентов-продавцов обращаться за помощью риэлторов — экономия своего времени, которое для них дороже, чем комиссия агентства. Покупатели домов и квартир предпочитают обращаться в агентства ради безопасности покупки, а при выборе своего будущего жилья чаще руководствуются эмоциями. Поэтому важно правильно подготовить объект к продаже.

Примечательно, что чаще основные покупатели в коммерции — мужчины, при покупке обычной недвижимости решения принимают женщины.

Как правильно подготовить жилье к продаже?

Тут следует запомнить правило двух «д», это подразумевает деперсонализацию и декламацию выставляемого на продажу жилья. Перед фотосессией или показом нужно максимально убрать личные вещи по типу фотографий в рамках, предметов, отражающих политические, религиозные, спортивные, культурные взгляды владельца квартиры. Следует обеспечить свежесть и приятный запах в помещениях. Располагающими считаются ароматы кофе или свежеиспеченного хлеба. Продаваемая квартира должна быть максимально нейтральной, обезличенной. Потенциальному покупателю будет легче почувствовать ее своей и представить новую жизни в этом месте.

Как обстоят дела с продажей складских помещений?

В России во время пандемии и с развитием онлайн-ритейла увеличился спрос на склады. В Гродно и Бресте, например, тенденция не такая жива.

Однако сейчас в Брестской области продается комплекс ферм, который можно использовать для животноводства, растениеводства или просто переоборудовать под складские помещения. Также возможна сдача в аренду или вклад в совместный бизнес.

Это ферма с участком 2343 га (с возможностью расширения еще на 7 га) в деревне Задерть (Жабинковский район Брестской области). Строение находится в 19 км от Бреста по трассе М1 Брест-Минск-Москва. Комплекс общей площадью 2310 кв. м состоит из 3 зданий: коровник 1473 кв. м, телятник 795 кв. м, здание животновода 42 кв.м. Больше информации по ссылке.

На текущий момент пройден стартово-тестовый режим, сформирован штат сотрудников, клиентская база и поставка сырья. Проектная мощность производственного участка — 100 тонн в месяц и возможность одномоментного хранения сырья и продукции до 600 тонн. Также получена разрешительная документация, позволяющая увеличить производственную мощность в 2 раза. В марте 2020 года предприятие сертифицировано по системе НАССР, что позволит предприятию быть аттестованным на поставку продукции в страны ЕАЭС. Согласно разрешительной документации исходным сырьем для переработки является: свинина, говядина, баранина и мясо птицы. Предприятие зарегистрировано в республиканском реестре производителей под номером 40 436, что дает право на получение квот по завозу сырья из стран ЕС. Дополнительная информация по телефону +37 529 8 858 241 (вайбер, вотсап, телеграм).