«Покупатель не пришёл на сделку и потребовал задаток». Три истории из практики агентства недвижимости

Мальчик-хоккеист олицетворяет неопытного клиента, который принял решение купить или продать объект недвижимости:

— Он начинает самостоятельно действовать, но сталкивается со сложностями: подготовка объекта к продаже, множество вариантов, звонков, показов-осмотров, переговоров. Согласование условий предстоящей сделки, передача и оформление задатка, подготовка документов, проверка юридической «чистоты» объекта, подготовка документов для сделки, передача денег, расчёт по кредиту или в рассрочку, передача квартиры — всё это отнимает время и силы. А если клиенту нужно совершить двойную сделку (продать и освободить свою квартиру, сняться с регистрационного учёта и купить другую), то становится ещё тяжелее. В итоге уставший клиент обращается в наше агентство, которое олицетворяет хоккеист-профессионал Сергей Малявко. Специалист нашего агентства помогает клиенту совершить, возможно, самую важную сделку в его жизни.

Излишняя самоуверенность

Директор агентства приводит самый свежий пример. Женщина по имени Людмила покупает двухкомнатную квартиру у нашего клиента Валерия. В свою очередь, Людмила самостоятельно продаёт свою «однушку» Ирине для того, чтобы за полученные деньги рассчитаться с Валерием:

— Поскольку две сделки взаимосвязанные, мы предложили Людмиле заключить с нами договор на оказание риэлтерских услуг по сопровождению её сделки с Ириной. Людмила нам отказала: мол, она свою квартиру знает и ей нечего бояться. Женщины оформили соглашение о задатке. Свою сделку Людмила и Ирина назначили на первую половину того же дня, что и покупку квартиры с Валерием. По плану Людмила должна была сначала продать свою квартиру, а потом заключить договор с Валерием. Как позже выяснилось, этот день был крайней датой по соглашению о задатке между Людмилой и Ириной. При получении выписки из ЕГР в БТИ Людмила узнала, что не имеет право отчуждать квартиру: та была приобретена по льготному кредиту и не прошёл 5-летний срок на запрет совершать с ней сделки. В тот день обе сделки распались.

Позже Людмила всё-таки обратилась за помощью в агентство. Валерий и Ирина согласились продлить соглашения о задатке и перенести дату сделки, но при условии, что Людмила заключит договор на оказание риэлтерских услуг:

— Сейчас мы работаем над получением разрешения администрации района города на отчуждение жилого помещения, построенного с использованием льготного кредита, — подводи итог Владимир. — Потери нервов, времени и сил можно было избежать, если бы вовремя с нами был заключён договор. Мы имеем официальный доступ к базе данных Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по которому проверяем объекты недвижимости. Конечно, мы бы своевременно обратили внимание на вышеописанный нюанс, в соответствии с ним установили бы сроки и выстроили бы всю процедуру сделок.

Помогли в суде

Есть и другой пример. Для клиента-продавца нашли покупателя, оформили соглашение о задатке, но по своим личным причинам покупатель на сделку не явился, а потом и вовсе отказался заключить основной договор купли-продажи и потребовал вернуть задаток. Продавец отказался — начались судебные тяжбы:

— Мы подготовили для нашего клиента-продавца отзыв-возражение на иск, выразили согласие выступить в суде в качестве свидетелей. В процессе рассмотрения дела в суде истец перестал являться в суд. Задаток остался у клиента-продавца, мы успешно закрыли сделку с другим покупателем. Довольный клиент приобрёл новую квартиру. В данном случае основанием для успешного отстаивания интересов клиента стало юридически грамотное составление документов.

Всё дело в ракурсе и запахе

А порой проблемы с продажей квартиры кроются в банальной невнимательности к мелочам. Публикуя в объявлении фотографии своего жилья, люди не думают о том, что квартиру к такой фотосессии нужно было ещё и подготовить:

— Сотрудники «Магазина недвижимости» знают приёмы хоум-стейджинга — предпродажной подготовки квартиры — и охотно делятся ими с продавцами. — Правило двух «д» подразумевает «деперсонализацию» и «дехламизацию» выставляемого на продажу жилья. Это значит, что перед фотосессией или показом нужно максимально убрать личные вещи (фотографии в рамках, предметы, отражающих политические, религиозные, спортивные, культурные взгляды владельца квартиры). Немаловажно обеспечить свежесть и приятный запах в помещениях: особенно располагающим считается аромат кофе или свежевыпеченного хлеба. Продаваемая квартира должна быть максимально нейтральной, обезличенной. Так потенциальному покупателю будет легче почувствовать её своей и представить новую жизнь в новом месте.

В агентстве был случай, когда долгое время не продавалась квартира, в которой владелец не хотел ничего менять. Удивительно, но после вмешательства специалистов первый же покупатель пошёл на сделку.