Обзор рынка однокомнатных квартир в Гродно по реальным сделкам за январь-ноябрь 2017 г.

Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно: местоположение и год постройки. Третий важный фактор — состояние квартиры, данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ.

Для анализа по сделкам купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев 2017 г. (356 сделок) применяется «фильтр адекватности», т. е. исключается из общего количества сделки, по которым указанные квартиры продавались по цене ниже $ 400 за 1 кв.м. В результате получаем 317 сделок.

Рассмотрим первый по значимости фактор, влияющий на стоимость квартиры, — местоположение.

Анализ влияния фактора «местоположение» на спрос и рыночную цену кв. м 1-комнатной квартиры

Таблица 1

Рассмотрим второй по значимости фактор, влияющий на рыночную цену квартиры, — год постройки жилого дома.

Анализ влияния фактора «года постройки» на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры

Таблица 2

В таблице «Анализ влияния фактора „год постройки“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в г. Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие данные:

— больше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 2001—2015 гг. (30%);

— меньше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 1955—1969 гг. (20,5%), и 1-комнатными квартирами, построенными за период 1985—2000 гг. (20,8%).

— по медиане самые дорогие 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 660 за 1кв. м, они были построены за период 2001—2015 гг.;

— по медиане самые дешевые 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 587 за 1 кв. м, они были построены за период 1970—1984 гг.;

— самая дешевая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $403 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.;

— самая дорогая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $985 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.

О некоторых фактах продажи 1-комнатных квартир в Гродно за период с 23.07.2017 г. по 01.12.2017 г. сотрудниками риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» рассказал учредитель компании Владимир Пыльский — риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь, юрист-лицензиат:

— На цену 1-комнатной квартиры стандартно влияют следующие основные факторы:

1. Общее состояние рынка недвижимости в регионе;

2. Состояние квартиры, подъезда и дома в целом;

3. Площадь квартиры;

4. Местоположение дома и локация квартиры в нем, в том числе этаж;

5. Год постройки;

6. Состояние документов (в первую очередь, узаконенность перепланировок).

За период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. из практики специалистов риэлтерской компании «Магазин недвижимости» по продажам 1-комнатных квартир в Гродно можем выделить следующее:

1. Самая дешевая 1-комнатная квартира была продана за $ 18 000 — «хрущевка» на Фолюше площадью примерно 31 кв. м, без ремонта, без балкона;

2. Самая дорогая — за $ 30 500 (примерно $ 710 за 1 кв. м) — новостройка на пер. Дзержинского, в жилом состоянии, с мебелью и бытовой техникой.

Отмечу, что моим личным рекордом по продаже самой дорогой 1-комнатной квартиры в Гродно остается сделка, которую я закрыл в 2014 году (состояние цен на рынке недвижимости — близко к пику).

Тогда мной была продана новая 1-комнатная квартира-студия с дизайнерским ремонтом (по проекту брестского дизайнера) в стиле «мягкий хайтек» площадью примерно 48 кв. м в монолите на ул. Дзержинского, на 11-м этаже, с бытовой техникой и мебелью за $ 67 000 (это примерно $ 1400 за 1 кв. м).

Это была самая лучшая по состоянию 1-комнатная квартира в моей риэлтерской практике. Например, стены в квартире были оригинально отделаны таким образом, что в зависимости от времени суток и угла попадания солнечных лучей в квартиру менялся их оттенок в течение дня. Вся мебель была сделана из массива ясеня. Сантехника, кухонное оборудование, бытовая техника, отделочные материалы в основном были европейского производства (Италия, Франция, Испания, Германия, Бельгия). Покупателю из Москвы эта квартира понравилась с первого взгляда. Запомнились его слова: «Не хочу покупать каменный мешок. Хочу купить квартиру, в которой можно сразу жить».

3. В этом году больше всего из 1-комнатных квартир мы продали квартиры «чешской» планировки (средняя цена — $ 22 533);

4. Тяжелее всего продаются 1-комнатные квартиры, расположенные на 5-м этаже 5-этажного дома без лифта.

На то есть две причины. Тяжело подниматься на 5-й этаж без лифта (как правило, от покупки таких квартир отказываются люди пенсионного и предпенсионного возраста, а также молодые семьи с маленькими детьми или ожидающие рождение детей). И вторая: чаще всего такие квартиры находятся в домах с плоской крышей со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями: нагревание крыши и квартиры (летом в квартире душно, жарко, тяжело дышать), протекание крыши и плесень в квартире.

Например, нашей компанией была продана 1-комнатная «хрущевка» площадью 33 кв. м в кирпичном доме, расположенная на последнем 5-м этаже, с новым ремонтом (стеклопакеты, входная дверь металлическая, межкомнатные двери МДФ, новые обои и ламинат, санузел облицован новой керамической плиткой, новая сантехника, новый шкаф-командор). Состояние — «заезжай и живи». Она стоила всего $ 20 000 только из-за того, что располагалась на неликвидном 5-м этаже в доме без лифта.

Справедливости ради стоит отметить и некоторые преимущества проживания на последнем этаже (особенно если есть технический этаж): отсутствие соседей сверху (не шумят, не топают, не затопят), отсутствие большого людского потока, проходящего мимо вашей квартиры.

В заключение хотелось бы отметить, что за период с 01.01.2017 г. по 01.12.2017 г. большинство сделок в нашей практике происходило с привлечением кредитов. Чаще всего люди кредитовались в «Беларусбанке».