Учитывая, что всё это происходит на фоне значительного снижения ставок по кредитам, неудивительно, что мы наблюдаем такой высокий спрос, которому текущий ввод жилья уже не соответствует.
В 2017 году в коммерческом сегменте введут на четверть меньше жилья, чем в 2014-ом. Однако следует понимать, что в статистике ввода фигурируют с большего распроданные дома, где осталось реализовать в лучшем случае 10−20% квартир. Если посмотреть, что происходит с количеством активных проектов на рынке новостроек, где идёт продажа квартир, то картина куда более показательная. Шесть десятков проектов на данный момент — это в два раза меньше, чем в 2014 году.
Рекордный ввод жилья в 2014 году — это гребень огромной волны, которая начала образовываться ещё в конце 2012-го и обрушилась на рынок в 2015—2016 гг. Привлечённые благоприятной экономической ситуацией и растущими ценами, застройщики выводили на рынок один проект за другим. В 2013 году доля «котлованов» среди новостроек была максимальной, отсюда и огромный разрыв в ценах со «вторичкой».
Если возводимые объёмы прошлых лет рынок благополучно «переваривал», то в 2014 году «подавился», когда проектов стало слишком много. Начавшийся экономический кризис только усугубил эту проблему. Какими были последствия для рынка новостроек?
— растянулся срок реализации проектов;
— начала расти доля уже завершённых проектов, где ещё оставалось много непроданных квартир;
— новые проекты в Минске стали появляться реже.
Несмотря на то, что прошло уже 3 года с момента пикового ввода жилья в столице, последствия строительного бума до сих сказываются на рынке новостроек. Избыток предложения был почти полностью раскуплен ещё в прошлом году, однако структура до сих пор демонстрирует отголоски старой проблемы. И без того малочисленный рынок новостроек сегодня можно разделить на 2 сектора. В первом продают остатки того, что строилось в прошлые годы. Это в большинстве своём или неликвид, или довольно дорогие квартиры — самые привлекательные объекты давно проданы.
Во втором секторе расположились оставшиеся несколько десятков проектов, где есть возможность выбирать — так называемый «живой рынок», куда направлены взоры основной массы покупателей. В этом сегменте, подогреваемом кредитами, средний уровень цен с начала года уже вырос на $ 50−100 за квадратный метр.
Следует сделать важную оговорку, что хотя число проектов в области «живого рынка» сегодня небольшое (по меркам прошлых лет), они в среднем стали крупнее, чем 3−5 лет назад — т. е. состоят из большего числа домов или секций. Также стоит отметить, что сложности с приобретением участков в черте города вынудили часть компаний уйти в пригород — в последние годы объёмы ввода коммерческого жилья там растут. Те же, кто остался работать в столице, предпочитают возводить более дорогие каркасно-блочные дома, чтобы иметь возможность покрыть издержки, связанные со сносом и обременениями.
Закономерным итогом перечисленных выше процессов стало постепенное сближение среднего уровня цен на первичном и вторичном рынках.
Будут ли новостройки дорожать относительно вторичного рынка?
Если ввод жилья в Минске останется на текущем уровне (по заявлениям властей это так) или снизится, цены на новостройки вполне могут оторваться от «вторички». Способствовать этому будет не только ограниченный выбор, но и высокая популярность современных каркасно-блочных домов у покупателей.
Подробнее на эту тему: Бросились в крайности. На рынке продажи квартир растёт ценовое расслоение
Вариант с постепенным наращиванием ввода коммерческого жилья в Минске также возможен, если будет упрощен процесс приобретения участков. Плюс, растущие цены сами по себе стимулируют выход на рынок новых игроков и наращивание объёмов ввода «старыми». В таком случае увеличение количества «котлованов» может вновь опустить среднюю цену новостроек ниже уровня «вторички».