Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.324 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Уроки 2009: бизнес-аналитик предложил свою модель снижения цен на рынке жилья, основанную на прошлом кризисе

31.07.2015 39 5825

На почтовый ящик информационно-аналитического отдела Realt.by периодически приходят письма читателей, в которых они высказывают свои видения перспектив рынка жилья, подкреплённые статистическими наблюдениями. В середине мая мы публиковали такое письмо от сотрудника университета Гента (Бельгия). Сегодня свою модель снижения цен на квартиры в Минске представит Антон Ляхнович, математик-системный программист, который работает бизнес-аналитиком в области внедрения ERP-систем на предприятиях. Он предположил временные рамки снижения цен и наступления локального «дна» на основании соотношения цены и предложения.

Динамикой цен на рынке недвижимости я заинтересовался достаточно давно. Ещё во время учёбы в университете я однажды услышал от одногруппника: «Метр уже по тысяче!». Тогда я был далёк от этих вопросов, но такая цифра показалась мне какой-то заоблачной и нереальной. Прошло всего несколько лет, а цена квадратного метра в Минске превысила 2000 долларов, при этом многие думали, что рост продолжится.

С тех пор мы видели резкое снижение цен в 2009 году, несколько лет ценового штиля и бурный рост в 2012—2013 годах. В настоящее время происходит очередное снижение цен. В начале весны 2015 года меня заинтересовала статья Артёма Сахаревича со сравнительной характеристикой снижения цен в 2009 и 2015 годах.

Известно, что падение цены обычно сопровождается ростом предложения. Поэтому я решил изучить синхронное движение графиков цены и предложения. Я увидел не только похожие временные периоды между определёнными точками графика в 2009 и 2015 годах, но и предположил пропорциональность относительного изменения цены и предложения.

В начале апреля 2015 года я в первый раз представил себе модель для прогнозирования, о которой пойдёт речь. Уже тогда были различные мнения по вопросу о продолжительности и глубине снижения, поэтому я попытался ответить на него сам для себя. Тот прогноз был скорее эмпирическим, но сейчас видны новые подтверждения. Кроме того, уже можно оценить промежуточную погрешность прогноза.

Начну с наглядного графика соотношения цены и предложения. Соответствующие графики в 2009 и 2015 годах имеют некоторые отличия, но визуально совпадают.

Чтобы на время абстрагироваться от конкретики, я подобрал значения по вертикальной шкале только для наглядного отображения графиков и их зависимости.

Точные значения цены и предложения в каждой из точек будут приведены в таблицах ниже. А сейчас обратим внимание на горизонтальную шкалу. Здесь я выделяю 5 точек. Охарактеризуем каждую из них:

1. Предварительный этап (до точки 2): цена находится в горизонтальном тренде, предложение медленно растёт.

2. Начало снижения: темпы снижения цен растут, что сопровождается быстрым увеличением предложения. Хочу отметить, что точка 2 может быть, как локальным максимумом (2008 год), так и завершением относительно горизонтального движения (2014 год).

3. Максимум предложения: предложение на максимуме, скорость снижения цены максимальная.

4. Равновесие предложения: предложение становится равным предложению в точке 2, скорость снижения цены замедляется.

5. Локальный минимум цены: цена выходит в горизонтальный тренд, предложение медленно снижается.

В таблице ниже представлены значения предложения и цены в указанных точках в 2008—2009 годах. Отдельно указано относительное изменение от исходного значения в точке 2. Период от точки 1 до точки 2 является предварительным и находится за рамками модели.

Периодичность данных — 7 дней, поэтому точка 4 выбрана с ближайшим значением предложения к точке 2. В идеальном случае предложение в точках 2 и 4 равно.

В следующей таблице — ситуация на начало апреля 2015 года. Значения в точке 3 стали известны, после чего я спрогнозировал дальнейшее движение к точкам 4 и 5.

Начальную дату 30.11.2014 я выбрал на основании того, что после этой даты началось уверенное снижение цены без откатов. Временные интервалы аналогичны 2009 году. Предложение в точке 4 предположительно равно предложению в точке 2.

Дальнейшие расчёты основаны на пропорциональности изменения цены и предложения в каждом периоде:

— изменение предложения в точке 5 = 19,8/26,2*(-8,7) = - 6,6%.

— изменение цены в точке 4 = (-8,4)/(-12,2)*(-28,1) = - 19,3%.

— изменение цены в точке 5 = (-8,4)/(-12,2)*(-31) = - 21,3%.

Сегодня мы видим, что в ближайшее время (предположим, 2.08) по предложению будет фактически пройдена точка 4. Отклонение временного периода от прогноза (и графика 2009 года) составит всего 2 недели.

Отклонение цены от прогноза существенно больше. На 26.07.2015 средняя цена за м2 составила 1469 $. Предположим, что 2.08 она станет 1465 $.

Исходя из значений в предполагаемой точке 4, перестроим прогноз в точке 5:

Временной интервал между точками 4 и 5 сохраним — 2 месяца. Получившаяся расчётная дата условная, т. к. мы привязываемся к воскресеньям. Изменение предложения в точке 5 сохраняем в соответствии с весенним прогнозом.

Снижение цены замедляется быстрее, чем в 2009 году, поэтому для нового расчёта изменения цены в точке 5 возьмём пропорцию с точкой 4:

(-15,8)/(-28,1)*(-31) = -17,4%.

Почему же пропорциональность изменений цены в 2015 нарушилась, и снижение цен замедляется быстрее, чем в 2009 году? Я думаю, тут влияют многие фундаментальные факторы, из которых невооруженным глазом видны:

1. Средние доходы населения в 2015 году существенно выше, чем в 2009 году.

2. Относительная разность цены в Минске и в регионах не такая большая, как в 2009 году.

3. Масштаб кризисных явлений в 2009 году был мировым, а в 2015 он, скорее, региональный.

Какие технические выводы можно сделать? Точку 2 по-прежнему можно определить только постфактум, открытия не произошло (да и не планировалось). А вот на основании других точек можно выделить несколько индикаторов, например: после прохождения точки 3 скорость снижения цены и размер торга при сделке достигают максимальных значений.

В обзоре рынка жилой недвижимости за апрель 2015 года было сказано, что торг при продаже составлял от 8 до 22% в зависимости от количества комнат. Получается, купить с максимальным торгом после точки 3 может быть выгодней, чем «на дне» в точке 5. Соответственно, продавать лучше до того, как рынок достигнет точки 3.

Хочу подчеркнуть, что я предлагаю модель только для анализа и прогнозирования однократного существенного снижения цены. Возможно, её можно применить и для однократного резкого роста. А периоды до точки 2 и после точки 5 требуют фундаментального и технического анализа на общих основаниях.

Антон Ляхнович

Есть что сказать?
Читать:

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

Индексы цен на 28.03.2024

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $52 500 $1 241 ↓ -1
2 комн. $72 700 $1 490 ↑ +8
3 комн. $88 200 $1 342 ↑ +8
4 комн. $96 100 $1 320 ↑ +3

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Март 2024 1577
Февраль 2024 1678
Январь 2024 1282

* Число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 29.03.2024

Лента новостей