Время меняться: альтернативных сделок с жильем осенью стало больше

Баланс, при котором цепочные сделки достигают своего апогея, довольно хрупкий. Резкие колебания цен, экономические потрясения и даже обычная сезонность заметно влияют на развитие цепочек. Примечательно, что массовый расцвет альтернативных сделок в 2008 и 2010 годах предшествовал резкой девальвации национальной валюты.

Оценить влияние альтернативных сделок или цепочек на общее состояние рынка, имея «безликие» данные, сложно. Для того, лучше понимать ситуацию, мы обратились за комментарием к экспертам из столичных агентств недвижимости.

Почему в сентябре и октябре выросло количество цепочных сделок?

Павел Астапеня: Это сезонное явление, которое мы ежегодно наблюдаем на рынке жилья. Очень часто сделки откладываются на период летних отпусков.

Светлана Куделко: Цепочка может верстаться на весу даже в течение полугода, но договоры заключаются единовременно. Поэтому велика вероятность того, что сделки по цепочкам, которые собирались в течение лета, были закрыты в начале осени. По нашим данным, всплеск таких сделок пришелся на октябрь. Именно тогда были проведены и цепочные сделки, договоренность по которым заключалась в течение августа-сентября.

Тяжело ли сейчас найти стартера цепочки с «живыми» деньгами?

Светлана Куделко: Покупатели неохотно соглашаются быть стартером в длинной цепочке сделок. И причина не в отсутствии «живых» денег. Они есть. Но пока из своих квартир не выпишутся и не выселятся все те продавцы, которые стоят в цепочке после стартера, стартер не сможет въехать в свое новое жилье. Выходит, что он первый отдает деньги, а квартиру получает последний. И если кто-то из последующих звеньев передумает, то «стартер» просто потеряет время, так и не купив квартиру. Чистая продажа, конечно, предпочтительна, и тем не менее, стартеры находятся. Даже если 70% сделок были цепочными, то во главе каждой цепочки все равно стояли чистые деньги. Возросло количество покупателей с кредитами, потому что под 30% люди уже готовы брать небольшую сумму кредита для доплаты.

Есть ли разница между ценами чистой продажи и ценой квартиры в цепочке?

Светлана Куделко: Незначительная разница возможна. Прямая продажа сейчас манипулирует покупателем: дескать, да, у меня чуть дороже, но зато сделка будет оформлена быстро и без рисков: вы приносите мне деньги и въезжаете в квартиру. На уступки, на торг такой продавец не пойдет, в отличие от продавца, который, участвуя в цепочке, берет деньги сразу, а квартиру отдает позже. И наоборот, желая совершить цепочную сделку и привлечь одного из продавцов в качестве звена, покупатель может предложить ему сумму немного выше той, которая заявлена в объявлении. Тогда у продавца будет мотивация немного подождать. Но цены по-прежнему диктует рынок, поэтому такие прецеденты случаются нечасто, а если и случаются, то разница в цене составляет $ 1−2 тыс, не больше.

По какой причине могут разваливаться цепочки?

Светлана Куделко: Одна из причин кроется в том, что любой продавец, задействованный в цепочке, может с удовольствием променять ее на прямого покупателя с живыми деньгами. Ведь так вопрос можно решить быстрее и без рисков, что цепочка развалится по вине другого звена. Продавцы редко дают джентльменское обещание подержать квартиру до тех пор, пока покупатель не продаст свою.

Еще в цепочку может вклиниться квартира, которая претендует на прямой обмен. Например, я продаю «четырешку», мне нужна двухкомнатная. Появился человек с двухкомнатной, которому нужна моя «четырешка». И длинные цепочки, в которой мы оба до сих пор числились (каждый в своей) оказываются нам не интересны. На некоторое время классический обмен почти исчез с рынка и вот сейчас, в условиях стабилизации цен и отсутствия кредитных средств, понемногу начинает возвращаться.

Бывают и банальные случае, не связанные со спецификой цепочных сделок. Не нашлось покупателя, обнаружились проблемы с документами, родственники оказались не согласны, и звено просто выбывает из цепи. Звенья в цепочке удерживаются только договорными отношениями.