Обзор рынка загородной недвижимости

Интернет-портал Realt.by начинает новый цикл ежемесячных публикаций о рынке загородной недвижимости. За последние 10 лет он эволюционировал и сильно изменил свою структуру. «Дачный» формат все еще остается популярным, однако все больше людей рассматривают свой загородный дом как место постоянного проживания.

Количество объектов, представленных в нашей базе лишь на 20% меньше объема предложения всего вторичного рынка столицы. 2/3 всего предложения составляют дачи, дома и коттеджи, примерно четверть отводится на земельные участки и около 7% занимает многоквартирная застройка.

Среди всего жилищного фонда уже имеются и периодически появляются предложения по продаже таунхаусов, однако эта ниша только-только начинает заполняться. Для сравнения, в Москве структура предложения выглядит совершенно по-иному: 54% занимают участки без подряда, далее следует коттеджная застройка и участки с подрядом — 21%, затем многоквартирная застройка — 14% и таунхаусы — 11% (по данным Инком недвижимость).

Географические различия в распределении предложения очень существенны. К факторам, влияющим на него можно отнести историю заселения, транспортную доступность, ландшафтную привлекательность и многие другие.

Наибольшее количество объектов сконцентрировано в Логойском, Московском и Молодечненском направлениях. Также относительно развит рынок загородной недвижимости по направлениям на Раков и Мядель. В то же время южные и особенно юго-восточные направления традиционно не считаются престижными.

Велики различия и по каждому конкретному сегменту рынка. Если лидерство по домам и коттеджам прочно удерживают Московское и Логойское направления, то вот дач больше всего вдоль железной дороги на Молодечно. Лидеры по объему предложения многоквартирной застройки — Слуцкое и Логойское направления.

Многоквартирная застройка

Большая часть предложения подобного класса сконцентрирована в непосредственной близости от МКАД. Цены на квартиры в зависимости от местоположения варьируются от 800 $/м² до 1200 $/м². Средняя цена на начало октября составляет 951 $/м². Важная особенность ценовой ситуации в пригороде — высокая относительная цена на небольшие 1-комнатные квартиры — в среднем 1030 $/м². В то время как на остальные она колеблется в диапазоне 800−850 $/м². Одна из основных причин подобной диспропорции — желание иметь собственное жилье недалеко от столицы, но невозможность платить за большое количество квадратов.

В крупнейших поселках ценовая ситуация за последний квартал выглядит следующим образом:

На первичном рынке предложение на данный момент разнообразно и охватывает как бюджетные варианты так и более эксклюзивные. Начинаются цены с отметки в 800−850 $/м². По таким ценам строятся объекты в Боровлянах, Сенице и Юбилейном. Чуть выше, на уровне 1000 $/м², стоят объекты в квартале Зеленый Бор.

Участки

Цены на данный сегмент рынка наиболее дифференцированы и могут отличаться в десятки раз. Основные факторы все те же: направление и удаленность от МКАД. Также важное значение имеют наличие электричества и газа. Если данные коммуникации подведены, стоимость увеличивается в 2- 2,5 раза. Средняя площадь участка составляет 18,6 соток.

В среднем, цена сотки участков без подряда в Минской области составила порядка 1690 $. Однако чтобы реально оценить ценовую картину, мы представили ее в разрезе по направлениям и удаленности (10−25−50 километров) от города.

Фактор транспортной доступности оказался краеугольным — лишние 20−30 минут на автомобиле могут понизить стоимость участка в 5, а иногда и все 10 раз. Здесь, в принципе, ситуация коррелирует со структурой спроса/предложения. Самые высокие цены на участки вблизи Минского моря, а также вдоль живописного Логойского направления.

Что касается ситуации с выделением участков под строительство жилого дома, порталом Realt.by был подготовлен целый цикл статей «Записки участника аукциона», где подробно описаны все без исключения выставленные на торги участки в Мачулищах, Ратомке, Заславле, Лисовщине и других населенных пунктах Минского района.

Дачи

Подавляющее количество дачных поселков сконцентрировано вдоль железнодорожных путей. Поскольку разбежка в площади самого участка и строения зачастую очень велика, мы рассмотрели абсолютную стоимость.

Средняя площадь участка для всего массива данных составляет 9,2 соток. Электрифицировано более 90%, а вот газ имеется лишь у 10% дачников.

С точки зрения удаленности от столицы мы наблюдаем следующую ситуацию:

• 10 км — в среднем стоимость дачи составляет 40−45 тыс. у.е., максимум в направлении Ракова — до 50 тыс.
• 25 км — значения держатся около отметки в 30 тыс. у.е.
• 50 км — цены колеблются в районе 17−20 тыс. у.е.

Дома и Коттеджи

Основной массив предложения приходится именно на эти два сегмента. Однако, мы не стали их объединять так это принципиально разные виды недвижимости, которые имеют немало отличий.

Дома распространены очень равномерно. Здесь нет понятия престижности направления и нет привязки к природным или социальным благам. Большинство объектов были построены еще в годы Советского Союза и являются скорее объектами постоянного проживания нежели временным жильем. Средние цены, в зависимости от удаленности лежат в диапазоне от 500 до 800 $/м².