У кого лучше покупать новостройку — у риэлтера или застройщика?

Купить квартиру в новостройке можно в двух местах: либо непосредственно у компании-застройщика, либо у риэлтера. На первый взгляд, принципиальной разницы тут нет: времена, когда посредники «накручивали» наценки, давно прошли, и сегодня цены везде практически везде одинаковые — во всяком случае, так уверяют участники процесса. Тем не менее, определенные отличия имеются.

В вопросе о том, где же предпочтительнее покупать квартиру, разбиралась «НБ».

С агентом или своими силами?

Если смотреть с точки зрения заказчика или застройщика строительства, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риэлтера, а также выбрать некую комбинированную схему.

С учетом неполной осведомленности среднестатистического белоруса о том, какие документы должны быть у риэлтера, подтверждающие его правомочность на продажу жилых помещений, конечно, больше гарантий, если договор заключается в офисе застройщика, считает заместитель генерального директора строительной компании «ТАМБАЗ» Марина Хаютина. «Когда человек мало разбирается в этом процессе и приходит в строительную компанию, он видит макеты строящихся объектов, ему могут предоставить копии любых документов, в том числе архивных, чертежи и т. д., словом все то, чего у риэлтера просто не может быть», — считает М.Хаютина. — Поэтому лучше приходить непосредственно к застройщику».

«Тем не менее, есть часть граждан, которые обращаются только к риэлтерам. Мы, как компания-застройщик, можем предоставить информацию только по тем объектам, которые строим сами. А есть люди, которые, не зная застройщиков, хотят просто купить квартиру в конкретном районе и с определенным сроком ввода дома в эксплуатацию. И риэлтер, имея большую базу данных о строящихся в городе объектах и работая с несколькими застройщиками, предлагает приемлемый для гражданина вариант», — уточнила М.Хаютина. При этом она добавила, что многие граждане лично знакомы с риэлтерскими компаниями по предыдущим сделкам и доверяют им даже больше, чем отдельным застройщикам. «К тому же для расширения своей клиентской базы, чтобы в следующий раз гражданин обратился именно в эту риэлтерскую компанию и порекомендовал ее своим родственникам, знакомым и друзьям, риэлтеры стараются оказать клиентам сервис по полной программе», — сказала замдиректора компании «ТАМБАЗ».

«Есть разные застройщики и заказчики строительства. Есть заказчики, которые самостоятельно занимаются всеми видами техпроцесса, начиная от получения площадки под строительство, проектных работ и заканчивая продажами, в том числе эксплуатацией объектов. У нас существуют все свои подобные подразделения. В то же время мы довольно демократичны и открыты и не запрещаем агентствам недвижимости заниматься реализацией наших квартир. Во всех случаях мы заключаем с риэлтерскими компаниями договоры, которые ограничены сугубо поиском клиентов, сам же договор заключается непосредственно в главном офисе компании. То есть агентства недвижимости не имеют эксклюзивного права на продажу наших объектов», — сказал Сергей Коренько, генеральный директор СООО «Арэса-сервис». Есть также заказчики, не имеющие своих подразделений по реализации квартир и, получив право на строительство объектов, они заключают с агентствами недвижимости договоры, предоставляя им эксклюзивное право на реализацию своих объектов. В этом случае агентство недвижимости полностью проводит политику заказчика, уточнил генеральный директор.

Что же касается покупателей, то при выборе будь-то строительной компании или же агентства недвижимости им надо анализировать и смотреть, насколько серьезные эти компании, как давно работают на рынке, проверять все документы, добавил С.Коренько. Солидные риэлтерские организации, по его мнению, не будут работать с несерьезными клиентами. У риэлтерской компании обязательно надо проверить ее полномочия на реализацию объектов.

По мнению директора агентства недвижимости «Час-пик» Тимофея Лобановского, с юридической точки зрения нет никакой разницы, где покупать квартиру — у компании-застройщика или через риэлтера. Потому что риэлтерская компания в любом случае не заключает договор с покупателем, она только организует этот процесс. «Не думаю, что есть разница и техническая», — уточнил директор агентства.

При этом директор риэлтерской организации добавил, что «работники риэлтерских компаний могут более подробно и всесторонне описать конкретный объект недвижимости, подчеркнув его преимущества или недостатки в сравнении с другими на рынке». «Как правило, агентство недвижимости реализует не один объект, а сразу несколько. И оно, продавая несколько объектов, консультирует клиента и способствует более объективному представлению покупателя о данном объекте недвижимости, что соответственно делает выбор покупателя более объективным. — уточнил директор агентства. — Застройщик может и перехвалить свой объект, он не заинтересован раскрывать негативные факторы о своем объекте и предлагать другие объекты. И не факт, что у него надлежащим образом поставлена работа по продаже объектов. Я знаю компании, в которых этот вопрос забюрократизирован. Работники некоторых компаний не раскрывают совокупность положительных факторов об объекте. Поэтому здесь присутствует две крайности. Обращаясь в риэлтерскую компанию, при условии, если она не берет с клиента дополнительные деньги за услугу, у гражданина есть возможность сделать более осознанный выбор. Конечно, не исключено, что у некоторых компаний-застройщиков работа по продаже объектов налажена очень хорошо».

В то же время, проинформировала М. Хаютина, риэлтер риэлтеру рознь. «Мы пытались работать со многими агентствами недвижимости. С кем-то работать очень нравится, и мы работаем с ними много лет. С кем-то работать не очень нравится, и мы не сильно стараемся активизировать эту работу. У нас есть свой отдел продаж, но пока в нем работают только 2 человека. Мы непосредственно заключаем договоры с теми гражданами, которые лично обращаются к нам в компанию, и по тем данным, которые предоставляют нам риэлтеры. Но мы относительно небольшая фирма, строим только в одном месте, поэтому нам расширять свой штат сотрудников нет смысла. Может быть, если мы через несколько лет увеличим объемы строительства в разы, то будем соответственно расширять штат своих сотрудников», — сказала М.Хаютина.

Есть и еще один плюс, который отметила замдиректора компании «ТАМБАЗ», говорящий о пользе обращения к риэлтерам. Дело в том, что не всегда офис компании-застройщика располагается в удобном для гражданина месте, а многие риэлтерские компании имеют свои филиалы в разных частях города, куда гражданам удобнее обратиться за услугой. «Например, наш офис находится в Серебрянке, и мы работаем ограниченное время. А риэлтер может работать и в выходные дни, и поздно вечером. Одним словом, есть масса поводов для человека обратиться именно к риэлтерам, а не напрямую в строительную компанию», — выразила свою точку зрения М.Хаютина.

По мнению руководителя Информационного центра долевого строительства компании «Твоя столицаконсалт» Татьяны Недеревой-Архипец, сотрудничество покупателя с риэлтерской компанией на стадии выбора новостройки позволяет сделать максимально осознанный и правильный выбор. Оно должно строиться на основании договора. «Заключение договора с риэлтерской компанией выгодно с точки зрения максимальной защищенности клиента. Мы в обязательном порядке предлагаем нашему клиенту заключить договор на оказание риэлтерской услуги. В этом случае у него есть основание для защиты своих прав, а также остается документ, подтверждающий оказание услуг и нашу ответственность», — сказала Т. Недерева-Архипец.

На взгляд руководителя Информационного центра, сотрудничество с риэлтерской компанией дает покупателю более широкий выбор — клиент может прийти в один офис и ознакомиться со всеми предложениями. «Например, у нас представлено несколько проектов — тщательно подобранных лидеров в своем сегменте рынка, причем все они разные, каждый направлен на определенную аудиторию и отличается своей индивидуальностью», — уточнила Т. Недерева-Архипец. — В нашу компанию ежемесячно обращается около тысячи — полутора тысяч потенциальных покупателей. А большое число специалистов-консультантов (их у нас больше 80 в пяти офисах) позволяет каждому из клиентов получать оперативную и полную информацию о всех представленных объектах-новостройках».

Кроме того, неоспоримое преимущество покупки через риэлтера, считает Т. Недерева-Архипец, есть в случае, если клиент нуждается в дополнительных услугах на рынке недвижимости — например, ему надо улучшить жилищные условия — продать квартиру с тем, чтобы построить более современную и просторную. В данном случае клиент получает широкий спектр услуг в одном месте.

При этом начальник Информационного центра долевого строительства добавила, что при выборе риэлтерской компании надо обращать внимание на то, может ли компания предоставить клиенту какие-либо преференции — бонусы и программы, действующие в компании. «Так, в нашей компании действует Программа дисконтной поддержки клиентов. В рамках Программы 13 компаний — наших партнеров предоставляют скидки нашим клиентам на все, что необходимо для новоселов — ремонт, отделочные материалы, мебель и т. п. — проинформировала Т. Недерева-Архипец. — А наша программа „Партнер-кредит“ помогает подобрать оптимальные банк и условия кредитования, исходя из ситуации покупателя, и экономит время на поиск информации и поездки в банк. Недавно мы подписали соглашение с партнером — Партизанским отделением ОАО „БПС-Банк“ г. Минска, кредит в котором будет интересен клиентам, нуждающимся в улучшении жилищных условий».

Цена вопроса

О том, что считать чужие деньги некрасиво, автор, конечно, знает. Однако в данном случае вопросы о том, как строятся взаимоотношения застройщиков и риэлтеров, сколько первые платят вторым, отнюдь не праздны: от них зависят интересы нашего (т.е. потребителя) кармана. Поэтому мы и спросили.

«Нашей компанией заключены договоры с 5-ю агентствами недвижимости. Из них 4 работают с клиентами абсолютно бесплатно. Услуги агентств недвижимости мы оплачиваем в рамках договора, заключенного между компанией-застройщиком и риэлтерской компанией. Среди 5 агентств недвижимости, с которыми мы работаем, 2 являются уполномоченными риэлтерами. За оговоренную по договору сумму денег (примерно Br4 млн.) они не только занимаются поиском покупателя, но и оказывают полный комплекс услуг по заключению договора покупки квартиры, вплоть до ввода дома в эксплуатацию. В этом случае мы клиента вообще не видим. Риэлтер передает нам только данные, согласно которым мы заключаем договор с гражданином. И только 1 риэлтерская компания, помимо того, что мы оплачиваем ее услуги, дополнительно берет деньги с клиента за свои услуги», — сказала замдиректора компании «ТАМБАЗ».

По словам директора риэлтерской компании «Час-пик» Т. Лобановского, «мы в своем агенте недвижимости денег с клиента не берем. Другие — берут». А в целом, уточнил руководитель риэлтерской организации, застройщик оплачивает услуги агентства согласно договору. Если его услуга заключается только в подборе варианта, то и оплачивается только за подбор варианта. Если в договоре прописано, что агентство сопровождает сделку вплоть до регистрации объекта недвижимости, соответственно эта услуга будет стоить дороже. В некоторых случаях по договору рекламную кампанию оплачивает застройщик, в некоторых — риэлтерская компания. «Лично мы выполняем разные объемы работ с разными застройщиками», — уточнил Т.Лобановский. — Предпочитаем работать с теми компаниями-застройщиками, которые уверенно чувствуют себя на рынке, сдают свои объекты в срок и без нарушений и своевременно с нами рассчитываются».

«У компании-застройщика покупка обходится немного дешевле. Потому что мы и, я думаю, другие заказчики строительства за данную услугу денег вообще не берут. А риэлтеры могут брать дополнительные деньги. Но сейчас это все нормировано в агентствах недвижимости, есть тарифы. — сказал генеральный директор СООО „Арэса-сервис“. — Что же касается оплаты работы агентств недвижимости, то по договору мы им платим в среднем около 1% от суммы сделки». В то же время, добавил С. Коренько, мы работаем только с солидными и хорошо зарекомендовавшими себя на рынке агентствами недвижимости. «Но они продают наши квартиры в небольших объемах, им просто тяжело с нами конкурировать, потому что у нас свой центр продаж. Чаще всего к нам клиенты приходят напрямую. Но, с другой стороны, у каждого агентства недвижимости есть свои клиенты. У нас также есть свое небольшое агентство недвижимости, которое реализует наши квартиры», — уточнил генеральный директор.

По мнению начальника Информационного центра долевого строительства группы компаний «Твоя столица» Татьяны Недеревой-Архипец, итоговая стоимость услуг риэлтера по сравнению со стоимостью квартиры составляет, как правило, не более одной-трех десятых процента от суммы сделки, что не так много для самого крупного приобретения в жизни многих. «И все это за полный комплекс услуг, начиная от консультации об объекте недвижимости до заключения договора и ввода дома в эксплуатацию, при индивидуальном подходе к каждому клиенту. — добавила Т. Недерева-Архипец. — Застройщик сосредотачивается на строительстве, а мы оказываем информационную и юридическую поддержку, занимаемся продажами. А наш клиент получает профессиональную команду, работающую для него».

Ну, а покупателям?

Мы постарались привести мнения по данному вопросу как компаний-застройщиков, так и риэлтеров. Подытоживая, скажем, что по той самой логике, что своя рубашка ближе к телу, потребителей, естественно, больше всего интересует, где лучше покупать квартиру именно им. Ответ будет таким: если не считать денежные соображения (в случае если риэлтерская компания берет дополнительные деньги с клиента), то у риэлтеров, конечно, предпочтительнее.

При этом вы должны знать, что у агентства, выступающего от лица фирмы-застройщика жилого дома (квартиры), в обязательном порядке должен быть подтверждающий документ, а также копии разрешительных документов, выданных фирме-застройщику (на проектирование, строительство, а также на привлечение средств населения на его финансирование на условиях долевого участия). Деньги за строящуюся квартиру должны перечисляться через банк на специальный банковский счет фирмы-застройщика, с кем непосредственно клиент агентства заключает договор. Агентству причитается только гонорар за посреднические услуги, который платит либо сам клиент (но только после заключения договора с фирмой-застройщиком), либо фирма-застройщик, с которой у агентства договор.

Газета "Недвижимость Белоруссии"