Особенности отчуждения зданий, сооружений и помещений, являющихся историко-культурных ценностями

Наиболее часто граждане Республики Беларусь сталкиваются с законодательством в сфере охраны историко-культурного наследия в случае покупки либо продажи недвижимости, расположенной в центре крупных городов страны. Как правило, до этого большинство собственников не подозревает, что здание, в котором находится принадлежащая им недвижимость, является историко-культурной ценностью.

Статус историко-культурной ценности придается наиболее значимым памятникам архитектуры и истории, которые имеют отличительные исторические, духовные и документальные черты. Правовое регулирование в отношении материальных объектов с таким статусом, а также предложенных к приданию статуса, в том числе порядка их отчуждения, обеспечено Законом Республики Беларусь от 9 января 2006 года «Аб ахове гісторыка-культурнай спадчыны Рэспублікі Беларусь». Названным Законом установлен порядок внесения предложений, придания и лишения статуса историко-культурной ценности Советом Министров Республики Беларусь.

В соответствии с Законом памятники, которым придан статус историко-культурной ценности, включаются в Государственный список историко-культурных ценностей, ведение которого осуществляет Министерство культуры Республики Беларусь. В настоящее время в Государственном списке насчитывается 4799 материальных недвижимых историко-культурных ценностей, из которых 1592 памятника архитектуры и 11 градостроительства.

В городах в отличие от более мелких населенных пунктов отмечены различные виды историко-культурных ценностей: одиночные, комплексы, ансамбли и т. д.

Как правило, самым объемным объектом наследия является исторический центр города. В Государственном списке представлено 10 таких историко-культурных ценностей, в городах Минск, Брест, Витебск, Могилев, Гродно, Пинск, Кобрин, Заславль, Мозырь, Полоцк. В составе исторического центра обычно размещаются до двухсот зданий, являющихся историко-культурными ценностями без категории (в г. Минске — 167). Для обозначения историко-культурной ценности на них размещаются охранные доски единого образца, в виде барочного щита с гербом Республики Беларусь и текстом соответствующим государственному списку.

В соответствии с вышеназванным Законом историко-культурные ценности могут находиться в собственности Республики Беларусь, административно-территориальных единиц Республики Беларусь, юридических и физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей. Вместе с тем, Кодексом Республики Беларусь «О земле», принятым в 2008 году, определено понятие «земли историко-культурного назначения», к которым относятся «земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов». Статьей 13 Кодекса установлено, что земли историко-культурного назначения могут находиться только в собственности государства.

Следует отметить, что в месячный срок с момента вступления в права собственности на историко-культурную ценность либо придания ей подобного статуса собственник обязан подписать охранное обязательство, в котором перечислены его обязанности, в том числе и при проведении работ на историко-культурной ценности. В случае приватизации — охранное обязательство подписывается до регистрации права собственности.

На здания, включенные в Государственный список под отдельным шифром либо входящие в состав комплексных историко-культурных ценностей, подписываются охранные обязательства основным собственником, как правило ЖРЭО или ЖЭС, а также собственниками помещений и квартир, как отдельных объектов недвижимости.

Если собственник не подписал охранное обязательство в месячный срок с момента приобретения историко-культурной ценности, то данная сделка в установленном порядке может быть признана ничтожной. Кроме того, отсутствие охранного обязательства при последующем отчуждении историко-культурной ценности может привести к проблемам при оформлении документов и затягиванию сроков проведения сделки, и, как следствие, к финансовым потерям.

В соответствии с Законом собственник историко-культурной ценности обязан обеспечивать ее сохранность и доступ к историко-культурной ценности специалистам, которые с разрешения Министерства культуры имеют право на ее изучение, а также на срок не менее чем шесть месяцев в течение каждых десяти лет — гражданам. Также Законом установлено, что если материальный объект, являющийся историко-культурной ценностью, по своему происхождению или содержанию связан с определенным физическим лицом или его непосредственными предками (на протяжении не более чем двух поколений), это физическое лицо имеет право обусловить недоступность историко-культурной ценности для публичного осмотра при его жизни или на иной срок, который не превышает этого времени.

Обо всех обстоятельствах, которые угрожают историко-культурной ценности собственнику необходимо сообщать в Министерство культуры.

Также собственнику запрещено уничтожать историко-культурную ценность, допускать причинение ей вреда, изменение и проведение работ без разрешения Министерства культуры. Кроме того, нельзя менять местонахождение историко-культурной ценности и вывозить за границы Республики Беларусь на постоянное хранение (в отношении движимых историко-культурных ценностей), а также передавать историко-культурную ценность во владение и (или) пользование Вооруженных сил Республики Беларусь, иным воинским формированиям. В числе ограничений — отчуждение или иная передача права собственности на историко-культурную ценность без согласования с Министерством культуры.

Следует отметить, что в предыдущем Законе был заявительный принцип отчуждения историко-культурной ценности, то есть нотариальная контора, после проведении сделки извещала об этом Министерство культуры. Однако так как не все нотариусы выполняли данную функцию, а большинство собственников после сделки не подписывали охранное обязательство, в новом Законе процедура была изменена.

В отношении продажи доли в общей собственности на историко-культурную ценность остальные участники долевой собственности имеют приоритетное право приобретения этой доли по цене, за которую она продается. В случае их отказа или невозможности прибрести составную часть историко-культурной ценности при ее приобретении приоритетное право имеет государство. То есть собственники квартир и помещений в здании, являющемся историко-культурной ценностью имеют приоритетное право приобретения недвижимости, которая расположена в данном здании, по цене продажи.

Хотелось бы отметить, что несообщение Министерству культуры о сделках купли-продажи, дарения и иных случаях передачи прав собственности на историко-культурной ценности в соответствии со статьей 19.6. Кодекса Республики Беларусь «Об административных правонарушениях» предусмотрена ответственность в виде наложения штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин.

Кроме того, подобное не выполнение положений Закона является основанием для приостановления льгот по платежам за землю и налогу на недвижимость, которые предусмотрены Законами Республики Беларусь «О платежах за землю» и «О налоге на недвижимость».

Газета "Недвижимость Белоруссии"