Не повезло пригороду

Жильцам многих многоэтажек и частного сектора, а также владельцам ряда нежилых объектов в Минском пригороде придется платить больший налог на землю, чем землепользователям в минских престижных окраинах. Аналогичную несправедливость в сравнении с городскими землепользователями ощутят на себе землепользователи и землевладельцы в сельских населенных пунктах, граничащих с другими городами Беларуси. Всему этому налогоплательщики обязаны Особенной части Налогового кодекса, которая вступила в силу с 1 января 2010 года.

Как стало известно корреспонденту «НБ», в первых числах марта на облисполкомы, министерства и ведомства обрушился целый поток писем, в которых землепользователи сообщают о непомерно возросшем земельном налоге. Есть конкретные примеры, когда земельный налог для землепользователей в ближайшем пригороде Минска вырос по сравнению с прошлым годом в десятки раз. Например, для небольшого производственного предприятия, расположенного в поселке Юбилейный Сеннинского сельского исполкома в Минском районе, сумма земельного налога увеличилась с Br830 тыс. в 2009 году до Br60 млн. в 2010 году. Сумма земельного налога для предприятия «Минский облагросервис», и, в частности, его основных структурных подразделений, сосредоточенных в упомянутом выше поселке Юбилейный, увеличилась в 19 раз по сравнению с прошлым годом.

Аналогичная ситуация возникла у арендаторов земельных участков. Правда, эта категория землепользователей пока не успела осознать того, что в нынешнем году плата за аренду участка, расположенного в сельской местности, многократно превысит размеры прошлогодних отчислений.

Причиной возникших у землепользователей проблем явилось принятие двух законодательных актов — Особенной части Налогового кодекса и указа № 101 от 1 марта 2010 года. Оба документа вступили в силу с 1 января 2010 года: Особенная часть НК — через 2 дня после подписания Президентом, указ — за 2 месяца до его принятия (задним числом).

Объединяет эти два законодательных акта то, что начиная с 1 января налоговая база земельного налога и плата за аренду земельного участка определяются в размере кадастровой стоимости земельного участка. Каждый земельный участок (оценочная зона) имеет несколько кадастровых стоимостей в зависимости от того, для каких целей он используется или будет использоваться: стоимость для зоны общественных центров, стоимость для зоны жилой усадебной застройки (коттеджного и деревенского типа), стоимость зоны жилой многоквартирной застройки, стоимость для производственной и коммунально-складской зоны. Вся эта информация (то есть кадастровые стоимости всех участков в Беларуси) находится в открытом доступе на сайте Национального кадастрового агентства (www.nca.by).

Так вот начиная с 1 января текущего года, чтобы определить сумму земельного налога, необходимо кадастровую стоимость земельного участка умножить на ставку налога, выраженную в процентах от кадастровой стоимости. Ставки земельного налога в зависимости от их назначения в границах населенных пунктов (городов, городских, курортных и рабочих поселков, сельских населенных пунктов) и за пределами населенных пунктов установлены Налоговым кодексом.

В отличие от ставок земельного налога арендные ставки утверждены указом № 101 в виде коэффициентов (те же ставки, что и в Налоговом кодексе, только уменьшенные в 100 раз), на которые нужно умножать кадастровую стоимость.

Наиболее сильно налоговые ставки бьют по налогоплательщикам, чьи объекты расположены в сельских населенных пунктах и на внеселитебных территориях, расположенных в 5−10-километровой зонах от крупных городов.

Так, для владельцев административных зданий, торговых и иных объектов нежилого общественно-делового назначения, расположенных, например, в Минске ставка земельного налога установлена в размере 0,36% от кадастровой стоимости. Если же участок аналогичного целевого назначения находится в сельской местности, то ставка земельного налога установлена в размере 8,5% от кадастровой стоимости. Платя налог по такой ставке, землепользователь выплатит сумму, равную кадастровой стоимости участка, за 12 лет.

Для участков производственного или коммунально-складского назначения, расположенных в городах и городских поселках, земельный налог установлен в размере 1% от кадастровой стоимости участка. Тогда как для аналогичных участков в сельских населенных пунктах и за пределами населенных пунктов налоговая ставка установлена в размере 12% от кадастровой стоимости.

Со ставками арендной платы за землю получается то же самое. Для минских объектов общественно-делового назначения (магазинов, кафе, ресторанов, супермаркетов и т. д.) ставка установлена в размере 0,0036 от кадастровой стоимости, для объектов в пригороде — 0,085 от кадастровой стоимости. Для участков производственного или коммунально-складского назначения — 0,01 и 0,12 от кадастровой стоимости соответственно. Это означает, что если плательщиком земельного налога или арендатором земельного участка является производственное предприятие, расположенное в сельской местности, то срок выкупа земельного участка по его кадастровой стоимости составит всего 8 лет.

То есть если до нынешнего года объекты производственного, складского или иного нежилого назначения выгодно было выносить за пределы Минска, областного или районного центра, то с вступлением в силу Особенной части Налогового кодекса выгоднее размещать производство в городе. Исключением из правила являются автозаправочные и газонаполнительные станции, а также объекты, расположенных в рекреационных зонах. Соответствующие земельные участки независимо от местоположения облагаются земельным налогом по ставкам 3% и 1% от кадастровой стоимости соответственно (арендные ставки — 0,03 и 0,01 от кадастровой стоимости).

Граждан-землепользователей, если участки находятся в сельских населенных пунктах или на внеселитебных территориях, постигла та же участь, что и владельцев административно-общественной и производственной недвижимости. Собственник индивидуального дома, расположенного на окраине Минска, будет платить налог в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка, а владелец аналогичного объекта, например, в поселке Дроздово или в Боровлянах в Минском районе — 0,32% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость примерно одинаковая, то земельный налог для жителя деревни окажется в раз 5−6 больше, чем для городского жителя.

Конкретный пример. Владелец коттеджа в районе ул. Сосновый бор в Минске (бывший поселок Цна) при кадастровой стоимости участка 73 долл/кв.м должен будет заплатить земельный налог в текущем году в размере 3,65 долл. за сотку. Для владельца коттеджа в деревне Дроздово, которая расположена в 3 км от Минска, земельный налог составит 6,8 долл. за сотку.

Жильцам многоквартирных домов в сельских населенных пунктах ставки земельного налога установлены в размере 0,58% от кадастровой стоимости, тогда как в г. Минске и в областных центрах непосредственно — 0,015 и 0,017% от кадастровой стоимости участка. На практике это может привести к тому, что жильцам многоквартирных домов в ближайшем пригороде того же Минска придется платить земельный налог, в 30−40 раз превышающий налог для жильцов многоквартирных домов, расположенных на окраине Минска.

Расчеты показывают, что, например, годовой земельный налог для многоквартирного дома № 2 по ул. Александрова (жилой комплекс «Зеленый бор» в пос. Лесном Боровлянского сельисполкома в Минском районе) составит 0,42 долл./кв.м при кадастровой стоимости 72,43 долл./кв.м, а для аналогичного дома по ул. Гинтовта или ул. Сосновый бор в Минске — около 0,05 долл./кв.м при кадастровой стоимости 340 и 336 долл./кв.м. При том, что кадастровая стоимость в первом случае меньше где-то в 4,5 раза, чем в престижных кварталах Минска, жителям Зеленого бора придется платить налог в 8 раз больший.

Аналогичный порядок цифр вероятен и в пригородах других городов. Правда, пока результаты нововведений ощутили только юридические лица. Потому что по новым правилам уплата земельного налога производится организациями (за исключением садоводческих товариществ) — в течение налогового периода ежеквартально равными частями не позднее 22 числа второго месяца каждого квартала, а за земли сельхозназначения — не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 сентября, 15 ноября — в размере ¼ годовой суммы земельного налога. Садоводческим товариществам необходимо уплатить земельный налог не позднее 22 августа, физическими лицами — не позднее 15 ноября.

Из достоверных источников известно, что возникшие проблемы обсуждались в Совете Министров. Но никаких конкретных решений не было принято. Пока поручено проанализировать налоги.

В заключение отметим, что если земельный участок был предоставлен во временное пользование и своевременно не возвращен, или он занят самовольно либо используется не по целевому назначению, то в этих случаях к ставке земельного налога, установленного Налоговым кодексом, применяется повышающий коэффициент 10. Как и прежде суммы земельного налога организациями (за исключением бюджетных организаций) и индивидуальными предпринимателями включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ и услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении. По строящимся объектам суммы земельного налога подлежат включению в стоимость объектов незавершенного капитального строительства.

Следует упомянуть о еще одном документе — указе № 143 от 9 марта 2010 года. Этот документ предоставил местным Советам депутатов на период 2010 года право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза, ставки земельного налога, налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. Пользуясь этим правом, как утверждают чиновники, отвечая на жалобы налогоплательщиков, местные советы могут минимизировать последствия от непомерно раздувшего земельного налога. Но даже снижение в 2 раза земельного налога, не разрешит возникшую проблему, считают налогоплательщики, для которых суммы налога увеличились в этом году в десятки раз. Для полного разрешения возникших проблем понадобится принятие более кардинальных мер.

Газета "Недвижимость Белоруссии"