Чтобы вступить в долевое строительство, нужно стать детективом

Как правильно выбрать застройщика жилья, чтобы не остаться без квартиры и денег? Дольщику не помешает самостоятельно проверить и финансы застройщика, и личностные характеристики учредителей [полезные советы]

Сегодня в Минске застройщики и риэлторы предлагают желающим вступить в долевое строительство квартир примерно в 70 многоэтажках разной степени готовности. И предложения приличные, и рынок строительства стабилен. Однако проблемы периодически возникают — то один застройщик под следствием, то у другого — вместо обещанного дома уже три года всего лишь котлован, то третий строит, но в другом месте и для других дольщиков. Даже у вполне известных компаний могут возникнуть проблемы просто потому, что по ним больно ударил кризис. В общем, риски в долевом строительстве есть. Главный — ждать сдачи «своего» дома добрую пятилетку. Таких ожидающих «счастливчиков» в Минске уже больше тысячи.

Кто проверит все?

Несмотря на то, что действующий в Беларуси указ «О долевом строительстве» дает будущим владельцам квартир многие гарантии, дольщику будет нелишним самостоятельно проверить финансовую историю застройщика, степень готовность его объектов и даже личностные характеристики учредителей.

Можно в качестве «детектива» нанять риэлторское агентство. Внимание! Именно хорошее агентство — с успешной историей работы и постоянным директоратом. Причем работать с ним нужно только по официальному договору. Да, на это придется потратить некоторую сумму. Но стоит помнить историю с двойными продажами квартир, когда «свободный риэлтор» Любочка тихонечко приводила знакомую дольщицу Танечку к «хозяевам новостройки», шептала про «дешевле, потому что только для своих», брала налом процент (2 — 4 тысячи долларов) и исчезала. И уже ни за что ответственности не несла.

Постановлением Министерства юстиции № 42 от 1.06. 2009 г. жестко регламентированы обязанности риэлторской компании при заключении договора с застройщиком. Хорошее агентство проверит и многие подводные течения. Кстати, следует помнить: основные деньги риэлторы получают не от дольщика, а от застройщика. В том числе и поэтому работать с ними нужно только по официальным договорам.

С кем строить безопасно?

Итак, вам понравилось место расположения строящегося дома и его технические характеристики. Понравилась планировка вашей будущей квартиры, устраивает цена квадратного метра. Но застройщик сам продает квартиры в будущем доме, или агентство привлекать вы считаете лишним. Что проверять в этом случае?

Стоит отказаться от строительства, если:

— известно о крупных финансовых претензиях к компании, готовящихся исках, «кинутых» дольщиках;

— часть строек, которые ведет компания, заморожены (особенно в стадии высокой степени готовности);

— объекты заморожены, а застройщик говорит, что все в порядке, и даже для красоты поставил технику, рядом с которой вяло перемещаются рабочие…

Должно насторожить, если:

— у застройщика это первый дом или история работы слабая — были одна-две стройки, но не укладывались в сроки;

— у застройщика нет имущества — «сидит» в арендованном помещении, на котором даже нет вывески, дом строят нанятые организации. Он, возможно, и порядочный, и все построит в срок. Но нужно понимать — этой компании придется привлекать огромные средства. И точно не будет рисковать только тот покупатель, который отдаст деньги, когда дом этого застройщика уже сдан.

Смело вступайте в долю, если:

— у застройщика за плечами — вовремя сданные новостройки, есть своя техника, свои строители, офис в приличном месте.

Иногда коммерческие стройки ведут государственные застройщики. С ними строиться абсолютно безопасно. Если же строит «старый и проверенный годами» коммерческий застройщик, следует проверить только одно — как кипит работа на других его строящихся объектах. Опять же потому, что кризис. Когда на застройщике «висит» полдесятка недостроенных домов, денег на окончание их строительства не хватает, велик соблазн привлечь дольщиков на новые котлованы, чтобы перенаправить собранные средства на завершение предыдущего строительства. Сложно предугадать, будут ли новые дольщики клеить обои в своих квартирах в обещанный месяц и год.

Дом: котлован, коробка, отделка

Конечно, самые приемлемые цены — на квартиры в тех домах, где завершение строительства предполагается в отдаленной перспективе, например в 2012 году. Фактически есть только площадка или котлован. Но нужно понимать: чем больше денег застройщику еще только предстоит вложить в строительство, тем больше вероятность, что строительство будет затягиваться или вообще отложится на неопределенный срок. Поэтому степень риска средней можно считать, когда построено более половины дома, при этом, судя по всем признакам, у компании есть средства и опыт завершить строительство.

Ничем практически не рискуешь, когда дом готов и в ближайшее время сдается (а еще лучше — уже сдан). Но и стоит «квадрат» в таком доме дороже, да и не факт, что там осталась нужная вам однокомнатная или двухкомнатная квартира.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Как проверить детали?

1. Съездите на свою стройку и другие стройки выбранной компании, поговорите с рабочими, с прорабом. Они обычно готовы рассказать, какими темпами строятся, как они обеспечены техникой, вовремя ли расплачивается застройщик с подрядчиком.

2. Поговорите с самим застройщиком. На разговор имеет смысл прийти с юристом. Если у вас или вашего юриста возникло ощущение, что вам чего-то недоговаривают и юлят — лучше откажитесь от идеи покупки квартиры у этого застройщика.

3. Постарайтесь узнать, кто учредители и руководство компании-застройщика. Если данные об учредителях не готов предоставить застройщик, ссылаясь на коммерческую тайну, — это должно показаться подозрительным. Сравните предоставленные данные о руководстве со сведениями, содержащимися в Едином регистре юрлиц. В Интернете можно поискать информацию об этих людях. Если они засветились в прошлые годы в махинациях — это весомый повод отказаться от участия в их стройке.

4. Обязательно изучите Интернет! Сами не можете — попросите более продвинутых друзей. Дольщики, уже вступившие в строительство, общаются на форумах. И постоянно, не хуже оперативных работников, отслеживают ситуацию. Собирают информацию, озвучивают сплетни и сомнения. Тут все может пригодиться.

5.Наконец, читайте договор. Сейчас никто не имеет права работать по предварительным договорам — это уже прорыв. Указом президента о долевом строительстве установлены типовые договоры. И все равно, договор нужно читать с юристом. Консультация стоит тысяч семьдесят, и на ней нельзя экономить. Даже в типовой договор можно внести некие важные дополнения.

Вступая в долевое строительство, надо ориентироваться не по одному из вышеперечисленных признаков риска, а по их совокупности. И всегда следует помнить: если условия покупки жилья выглядят крайне выгодными, наверняка есть один из признаков высокого риска, и следует сто раз подумать, отдавая последние деньги.

БУДЬ В КУРСЕ!

Когда дольщик должен сказать: спасибо, не беру?

— Когда где-то под благовидным предлогом предлагают платить наличными (сейчас в строительстве нет наличных расчетов).

— Когда представители застройщика чего-то недоговаривают или вообще лгут (соврав вам один раз, попытаются обмануть и во второй).

— Когда заводят разговор о не типовом договоре, или договор подписывается руководством не при вас.

Комсомольская правда