Жилищные облигации: мнение риэлтора

О приобретении жилья в Минске с помощью жилищных облигаций говорят все чаще. Дескать, просто и удобно. Прикупаешь себе облигации, каждая из которых по цене квадратного метра, и в ус не дуешь: вложенные деньги охраняются банком, дающим гарантию возврата средств в случае необходимости.

http://interfax.by/article/48 128

Все преимущества облигаций портал www.interfax.by осветил ранее в статьях «Накопить на квартиру можно… облигациями"и «Жилищные облигации — это не «лохотрон»». Однако не все так просто. Помощник директора риэлторской компании «ViVa Invest» Вадим Тачкин к перспективам динамичного развития рынка жилищных облигаций в Беларуси относится достаточно скептически.

«Я рассматриваю данный вариант финансирования строительства только как долговое обязательство застройщика перед кредитором (держателем облигаций). Иначе говоря, покупатель квартиры дает в долг субъекту хозяйствования свои денежные средства для осуществления предпринимательской деятельности, которая включает в себя строительство жилого дома, где расположена выбранная квартира. Гарантом этой сделки, как правило, выступает банк, что позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы в случае несостоятельности строительной компании», — отметил В. Тачкин.

«Что касается жилищной облигации как финансового инструмента, то тут все более-менее понятно. Вопросы возникают по поводу права собственности на квартиру, которая приобретается посредством покупки ценных бумаг. Облигация подтверждает выкуп одного квадратного метра общей площади квартир, предложенных застройщиком к приобретению в доме, и никак не связана с конкретно выбранной жилплощадью. Обязательство продавца принять в зачет жилищные облигации покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры после завершения строительства, оформляется письменным соглашением сторон, которое до недавних пор, по моему мнению, не являлось стопроцентной гарантией права дольщика на квартиру по сравнению с договором создания объекта долевого строительства. Здесь будет уместно дать упрощенное определение этим двум способам приобретения недвижимости. Долевое строительство — это участие покупателя в строительстве квартиры, которое регулируется соответствующим Указом президента. Приобретение жилищных облигаций — это инвестирование денежных средств в ценные бумаги, которыми впоследствии можно рассчитаться при покупке квартиры. Первый способ четко определяет предмет сделки, устанавливает права и обязанности сторон, второй — предлагает дольщику инструмент для получения дохода. И в первом, и во втором случае риски инвестора зависят от состоятельности строительной компании, которой он доверяет свои деньги», — сообщил В. Тачкин.

«Однако если взглянуть на это со стороны застройщика, то отличия более существенны. Долевое строительство допускает привлечение денежных средств дольщиков только после получения всех необходимых разрешений и согласований, не ранее стадии начала строительно-монтажных работ. Основная часть инвестиций аккумулируется на специальном целевом счете. Рассрочка платежей в большинстве случаев предполагает финансирование до окончания строительства; прибыль проекта образуется только после его завершения. Дольщик может использовать кредитные ресурсы по своему выбору, в том числе и средства государственной поддержки. Выпуск (эмиссия) ценных бумаг юридическим лицом не требует наличия разрешительной документации на производство строительно-монтажных работ и позволяет застройщику финансировать проекты, которые еще находятся в стадии проектирования, достаточно только получить гарантию банка на эту эмиссию. Если инвестор не выкупил облигации в период их обращения, повторная эмиссия допускает увеличение их номинальной стоимости (именно по этой причине срок покупки дольщиком всего пакета жилищных облигаций, как правило, не превышает одного года). Не исключается возможность обратного выкупа застройщиком имеющихся у держателей облигаций с учетом процентной ставки по депозитам за аналогичный период и реализация построенных квартир по цене готового жилья. Имеется возможность получения запланированной прибыли до окончания строительства. При необходимости завершение предыдущих объектов можно осуществлять за счет денежных средств дольщиков, выкупающих метры в следующих домах. Все деньги от реализации ценных бумаг через банк поступают на расчетный счет строительной компании; комиссию банка и (или) профучастника рынка ценных бумаг можно включить в себестоимость строительства», — отметил В. Тачкин.

«Мне, как рядовому потребителю, больше доверия внушает компания, которая уже затратила немалое количество собственных средств на подготовительной стадии строительства (разработка проектно-сметной документации, плата за право на строительство, арендные платежи за пользование земельным участком, покупка недвижимости лицам, жилье которых подлежит сносу в связи с новым строительством, и т. д.)», — продолжил помощник директора компании «ViVa Invest».

«Рынок недвижимости предлагает потребителю право выбора: приобретать квартиру через долевое участие в ее строительстве или покупать путем выкупа жилищных облигаций. Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства и недостатки, и пока приоритеты наших граждан находятся на стороне более удобного и понятного им способа финансирования. Вместе с тем у жилищных облигаций есть один неоспоримый аргумент — низкая цена. Разделив с застройщиком его коммерческие риски, конечный потребитель получает своеобразную компенсацию в виде относительно невысокой, по сравнению с долевым строительством, цены за покупаемую таким образом квартиру», — считает эксперт.

В. Тачкин подчеркнул: «На белорусский рынок только начинают выходить крупные иностранные строительные компании, которые в состоянии поддержать в случае необходимости свою кредитоспособность притоком иностранных инвестиций, а стабильность и доходность выпускаемых ими ценных бумаг обеспечивается их активами и объемами запланированного строительства. Для отечественных застройщиков, которые в основном осуществляют точечную застройку и каждый полученный рубль сразу направляют в строительство, пока такой запас финансовой прочности является лишь отдаленной перспективой».

http://interfax.by/article/48 128