Жилищная катастройка

В классической белорусской триаде, или схеме экономического роста, предполагающей развитие жилищного строительства, производства продовольствия и экспорта, опять случился сбой. Только-только все наладилось с экспортом нефтепродуктов и продовольствия, как возник напряг с инвестициями в жилищное строительство. И планы по вводу жилья в 2008 г. стали рушиться.

Все началось в январе, когда было введено в эксплуатацию 277,6 тыс. кв. м общей площади жилья, что составило лишь 36,4% от объемов, сданных в декабре 2007 г. Февраль не исправил положения, поскольку в этом месяце было сдано жилья еще меньше — 224,9 кв. м (81% к предыдущему месяцу, или 29,5% от объемов, сданных в декабре 2007 г.). Между тем глава правительства Сергей Сидорский не отчаивается и обещает президенту справиться с установленным заданием на 2008 г., предусматривающим ввод в эксплуатацию 5,2 млн. кв. м общей площади за счет всех источников финансирования. А пока можно и по-другому взглянуть на итоги работы строителей за январь-февраль 2008 г., сравнив их с соответствующим периодом прошлого года. При таком способе сравнения результаты по вводу жилья выглядят не столь жутко: его построено всего-то на 8,3% меньше, чем за аналогичный период 2007 г.

Кого сделают крайним за срыв планов по строительству жилья, гадать не стоит. Не это главное. Важнее то, что проблема кроется не в строительной отрасли, а прежде всего в сложившейся ситуации на рынке вторичного жилья, где наблюдается избыток предложения и цена 1 кв. м постепенно снижается. За два месяца т.г. продавцы снизили среднюю цену предложения квартир в Минске почти на 3%, что сделало совершенно невыгодной покупку квартир за счет кредитов. Целесообразность покупки или строительства жилья за счет кредита, пусть даже и под 17% годовых, сохранялась только до тех пор, пока цена 1 кв. м росла и в конечном счете опережала стоимость кредитов. Но как только цены остановились и пошли вспять, население стало терять интерес к данному виду кредитования.

Уже в январе 2008 г. финансирование строительства жилья населением за счет банковских кредитов выросло всего лишь на 0,1%. В январе-феврале 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года введено жилья, построенного за счет банковских кредитов, на 25,6% меньше. За счет собственных средств население построило жилья на 2,8% меньше. Организациям пришлось изыскать в 3,4 раза больше средств, чтобы построить 16,5 тыс. кв. м жилья. Государство хоть и выделило на жилищное строительство бюджетных средств на 39% больше, но его доля участия не превысила 1,7%.

В структуре финансирования жилищного строительства произошли и другие существенные изменения. Почти в 2 раза сократилась доля строительства (22,8%), финансируемого за счет кредитов, но зато выросла роль собственных средств населения (72,2%), хотя еще в прошлом году это соотношение составляло 46% к 50%.

Понятно, что построить жилье за собственные средства может позволить себе далеко не каждый житель страны. Объемы финансирования строительства жилья за счет банковских кредитов напрямую зависят от спроса на них, но население не станет увеличивать свою потребность в данном виде кредитования до тех пор, пока падает стоимость 1 кв. м. Планы на долевое строительство уже утверждены, и надеяться на увеличение финансирования за счет средств коммерческих организаций до конца года не приходится. Следовательно, для спасения госплана и оживления строительства государству в любом случае придется раскошелиться.

Стоить заметить, что до 2008г. рост кредитования населения со стороны банков был обеспечен в основном за счет роста льготных жилищных кредитов. Но Нацбанк не увеличил на 2008 г. объем льготных кредитных ресурсов для финансирования жилищного строительства. Они как были определены в Br2,6 трлн., так и остались без изменений («Беларусбанку» досталось Br1,57 трлн. и «Белагропромбанку» — Br1,04 трлн.), что и позволило «БелГазете» еще в декабре прошлого года выразить сомнение в выполнимости правительственных планов по вводу нового жилья. Эти суммы не могут быть существенно увеличены без риска ускорения инфляции. Но в сложившейся ситуации, когда растет инфляция издержек и объем денежной массы относительно жестко увязан с величиной золотовалютных резервов, на это не пойдут ни Нацбанк, ни правительство.

Коммерческие банки решили свои проблемы, найдя временный выход в увеличении других видов потребительского кредитования. За январь-февраль объем потребительских кредитов, выданных населению, вырос почти в 2 раза. Расширение отдельными банками продуктовой линейки кредитов и сокращение стоимости кредита для строительства жилья до 12,25% вряд ли сделает этот вид кредитования более привлекательным. Скорее, это поможет им в конкурентной борьбе за клиента на белорусском рынке. Но из-за дороговизны ресурсов в условиях кризиса ликвидности, переживаемого мировыми финансовыми рынками, кредиты в Беларуси все равно не станут дешевле заявленного уровня.

Перед белорусским руководством стоит еще более сложная задача. Именно поэтому еще в декабре 2007 г. правительство и, в частности, Минфин стали строить планы по привлечению дополнительных российских валютных ресурсов в объеме $ 2−4 млрд. В случае выделения российским правительством дополнительного кредита (хотя бы на $ 2 млрд.) проблема развития жилищного строительства может быть решена. Правительство продаст полученную валюту Нацбанку, который снова увеличит свои золотовалютные резервы, а Минфин получит столь необходимые ему средства в белорусских рублях.

Куда их направить — на развитие экспортного потенциала или жилищного строительства, — предстоит решать по ходу дела. Других сценариев по спасению плана жилищного строительства на 2008 г. без ущерба для курса национальной валюты пока не предвидится.

БелГазета