Торговые- и бизнес-центры Минска, которые рвут рынок. Почему у них получается?

В плане покупательского трафика, в Galileo примерно такая же ситуация, только масштабы меньше. Тем не менее, к ним также тяжело попасть арендатору. Мы совместно с девелопером участвовали в создании концепции этого торгового центра. Изначально план строительства объекта был совсем другим, но нам удалось всем вместе сделать объект иным. В этом ТЦ есть грамотно работающая управляющая компания, есть продуманная концепция и внутренняя инфраструктура. Словом, все то, что нужно для успешной работы современного торгового центра.

— Сейчас ситуация на рынке крайне сложная. Упала покупательская способность населения, и при этом конкуренция выросла как в ритейле, так и на рынке торговой недвижимости. Сейчас ТЦ придумывают все новые и новые опции внутри объекта, чтобы привлечь покупателей. Кинотеатр, фудкорты, детские площадки, кафе, каток, паркинг — все это сегодня необходимо для комфорта покупателя. Эта тенденция развивается не первый год, и те торговые площадки, которые ограничены лишь нарезкой на боксы, проигрывают.

Но вернемся к теме, почему только хорошего места мало. Сравним Galileo и «Столицу». Оба объекта расположены в хорошем месте, в обоих большие площади, однако в Galileo развлечения есть, а в «Столице» нет. Куда пойдет покупатель? Вообще, ТЦ «Столица» специфичный объект. Он государственный, в нем нет общего управления, а это самое важное. Мало просто сдать объект.

Нужно все время совершенствовать торговую площадку, организовывать регулярную уборку, общаться с арендаторами, не допускать долгов — всем этим должна заниматься одна организация. Те ТЦ, у которых нет единого управления, сразу становятся менее конкурентоспособными. Плюс в государственных объектах коммунальные платежи привязаны к базовой величине, которая все время растет. В итоге в отдельные месяцы получается, что коммунальные платежи в сумме составляют столько же, как и сумма арендной платы за помещение.

Также в «Столице» всегда жарко из-за плохой работы приточно-вытяжной системы. Вкупе это приводит к тому, что предприниматели переезжают. И последняя причина того, что «Столица» сейчас переживает не лучшие времена — это то, что все магазины там «закрыты», то есть нет магазинов, в которые не нужно было бы открывать двери. Как показывает практика, люди не любят этого, вход должен быть без дверей или всегда открыт.

— Теперь перейдем к теме бизнес-центров. Численно их в Минске очень много, но действительно хороших крайне мало. Административные государственные площадки сейчас страдают, потому что на рынке большой выбор приемлемых помещений за ту же цену в новых БЦ. Арендные ставки очень сильно упали, что привело к ужесточению конкуренции. Все происходит, как и на рынке торговых центров. Но это когда-нибудь закончится, ставки снова вырастут, и тут начнется самое интересное.

Специфика функционирования бизнес-центров отличается от торговых центров. Здесь важно удобство местоположения, но не трафик. Например, Omega Tower расположен возле станции метро «Михалово». Это не центр, однако техническое оснащение, удобные планировки, круглосуточный доступ сыграли свою роль. Здание полностью заполнено. Также важно, что изначально арендная ставка здесь была предложена рыночная. В то время все не соглашались снижать цены.

Для сравнения возьмем бизнес-центр «Рам-Глобал», который находится рядом со станцией метро «Фрунзенская». Там хорошие открытие планировки, но они изначально долго держали повышенные ставки хотя тенденции к их падению на рынке уже были очевидны. Это отпугнуло многих арендаторов. Плюс из-за строительства метро у них нет места для парковки, что является большой проблемой. По техническим характеристикам, планировкам и расположению этот БЦ хороший, но из-за нескольких нюансов не привлекает арендаторов.