Минская вторичка: к концу года ожидаем еще минус 5−7%?

По мнению Павла Астапени, директора АН «Эксперт», кроме сезонной весенней активности, которая традиционно наблюдается в апреле, на рост количества сделок в значительной степени повлияло укрепление белорусского рубля, которое послужило своеобразным сигналом, что, наверное, наступило то самое долгожданное хорошее время для покупки квартиры.

На увеличение количества сделок повлиял и отложенный спрос.

— Два-три года назад потребитель не мог даже мечтать, что сможет купить квартиру за $ 30 тыс. Цены на жилье стартовали от $ 55−60 тыс. В апреле на приобретение квартиры покупателям понадобилось в два раза меньше денег. Поэтому люди вышли на рынок и «проголосовали рублем» за те цены, которые сформировались, — уточняет Павел Астапеня.

То, что в апреле было зарегистрировано самое большое количество сделок за последние 5 лет, подтверждает в беседе и Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Мольнар».

— Никто такого ощутимого роста количества сделок не прогнозировал и не ожидал. Хотя, конечно, уже в марте было видно, что после зимы рынок стал оживать, — говорит Анатолий Звездин.

Переменчивый май

По данным НКА (на 18 мая) в мае в столице уже совершено более 600 сделок с квартирами. Однако, по мнению Павла Астапени, ожидать в этом месяце такого же большого количества сделок, как в апреле, не приходится.

Эксперт обосновывает свое мнение тем, что в апреле в основном совершались сделки с дешевыми одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. Так, однокомнатная квартира 31−33 кв. м продавалась в среднем за $ 34−35 тыс., двухкомнатная 45−47 кв. м — примерно за $ 45 тыс. и трехкомнатная 56−63 кв. м — за $ 50−53 тыс.

— К сожалению, в мае сделок по таким ценам совершается все меньше, потому что практически все дешевые квартиры были раскуплены в апреле. Но покупатели привыкли к низким апрельским ценам, и майские их уже не совсем удовлетворяют. Цены на большинство квартир типовых потребительских качеств по разным причинам сегодня завышены в среднем на $ 3−4 тыс., — говорит директор АН «Эксперт».

Со своей стороны Анатолий Звездин добавляет, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рынок жилья сегодня достаточно активен. В первую очередь потому, что для покупателей чисто психологически цены стали достаточно приемлемыми, и по ним можно покупать жилье.

— Мы достаточно долго живем в состоянии перманентного кризиса. И вдруг люди увидели, что белорусский рубль стал укрепляться, появилась какая-то стабильность на валютном рынке. Эти факторы оказали положительное влияние на поведение людей, и многие из них, наконец, решились на покупку жилья, — уточняет специалист.

В то же время многие потенциальные покупатели пребывают в состоянии неизвестности. Они не знают, какими будут цены после деноминации. Их это настораживает, рассуждает Анатолий Звездин.

— На мой взгляд, люди перестраховываются. Ставки по рублевым депозитам упали и стали не такими привлекательными, как раньше. Кто-то конвертировал рубли в доллары США, пошел на рынок и купил квартиру, — говорит специалист. — Безусловно, активность на рынке не обусловлена никакими экономическими причинами, благосостояние людей не улучшается. Глобальные экономические факторы пока не работают, для того чтобы рынок оживился и можно было увидеть его дно.

Наблюдения специалиста за рынком показывают, что продавцы, наконец, стали более сговорчивыми. Они понимают, что чуда не будет, и цены устанавливают не риэлтеры, а рынок. «Сегодня главный на рынке — покупатель. Надо прислушиваться к тому, что он говорит», — резюмирует Анатолий Звездин.

С такой точкой зрения не совсем согласен Павел Кузнецов, генеральный директор ЦТН «ПАКОДАН». Он говорит о том, что с продавцами работать по-прежнему сложно. Они покупали квартиры по более высоким ценам. Поэтому многим из них очень сложно смириться с тем, что теперь их квартиры стоят совсем других денег.

— Продавцам постоянно приходится объяснять, какова на самом деле рыночная стоимость квартир и по какой цене можно быстро продать объект. Если продавец прислушивается к своему риэлтеру и выставляет объект по адекватной стоимости, то он продается достаточно быстро, — уточняет Павел Кузнецов. — Покупатели стали вести себя более нервозно. Собственно, их можно понять. Пожалуй, они совершают самую дорогую покупку. Для многих из них она единственная в жизни.

Что дальше?

— Объекты, которые сегодня стоят на 5−10% дороже тех, которыми мы активно торговали в апреле, в течение последующих 2−2,5 месяцев будут корректироваться по цене. Скорее всего, корректировка закончится к середине августа. Затем наступит традиционный осенний сезон, — делится своим видением будущего рынка Павел Астапеня. — Цены не будут оставаться стабильными, однако и не будут и расти. Для этого нет существенных экономических предпосылок. Вероятнее, они будут снижаться и дальше. Но темпы падения будут намного ниже тех, которые мы наблюдали последние полтора года.

Директор АН «Эксперт» говорит о том, что квартиры уже приблизились к той цене, по которой их можно и продавать, и покупать. «В 2015 году рынок жил только за счет серьезного падения цен, которое по итогам года составило 25−30%. В этом году подобная ситуация вряд ли повторится. Если не произойдет никаких экономических потрясений, то можно ожидать, что до конца года цены упадут еще на 5−7%», — высказывает свою точку зрения Павел Астапеня.

Дальнейшее состояние рынка будет напрямую зависеть от ситуации в экономике и курса валют, полагает эксперт.

— Сегодня уже никто не скрывает, что курс белорусского рубля напрямую зависит от курса российского рубля, а последний от цен на нефть. Как только начинает расти цена нефти, укрепляется российский рубль, а за ним и белорусский. К сожалению, пока у экспертов нет единого мнения, какими будут цена на нефть и российский рубль. Поэтому непонятно, как поведут себя белорусский рубль и соответственно рынок, — уточняет Павел Астапеня.

Со своей стороны Анатолий Звездин добавляет, что летом покупательская активность на рынке снизится. К осени наступит традиционное сезонное оживление, которое все равно не приведет к росту цен. Цены будут либо сохраняться на сложившемся уровне, либо будет наблюдаться плавное их снижение.

— Не думаю, что в ближайшие несколько лет цены на нефть будут расти. А это значит, что не стоит ожидать роста цен на рынке жилья, — высказывает свою точку зрения специалист. — К сожалению, белорусская экономика не реформируется, а стоит на месте. На ее рост могут повлиять либо растущие цены на российскую нефть, либо внутренние реформы. Но ни того, ни другого пока не происходит.

По мнению Анатолия Звездина, нынешний кризис развеял миф о том, что лучшая инвестиция — это покупка недвижимости.

— Да, были периоды, когда недвижимость была мощным инвестиционным инструментом для накопления и приумножения богатства, — говорит специалист. — Сегодня любая коммерческая сделка таит в себе большие риски. На этом могут зарабатывать только профессионалы. Для всех простых людей недвижимость — это крыша над головой, место для жизни.

По мнению Павла Кузнецова, летом сохранится небольшое падение цен — до 0,5% в месяц.

— Хотя, конечно, возможна и стабилизация, — уточняет специалист. — В конце августа можно будет давать какие-то прогнозы на осень. Сейчас еще рано говорить об этом.