Риэлтерский бизнес Беларуси: куда двигаться дальше?

Статистика говорит о том, что уже в текущем году количество сделок с квартирами по отношению к прошлому году снизится примерно на 7−8%. Прогнозы на следующий год еще более неутешительные. Есть вероятность того, что рынок жилой недвижимости просядет еще больше, и это приведет к очередному снижению количества сделок. Поэтому белорусским риэлтерам уже сегодня серьезно стоит задуматься над созданием своей «подушки безопасности» и начать завоевывать новые ниши рынка.

Свое видение, в каких направлениях могут развиваться риэлтерские компании, изложил на конференции «Состояние рынка недвижимости. Проблемы в деятельности риэлтерских организаций» Владимир Давидович, руководитель группы компаний ООО «Твоя столица».

Доля риэлтерских услуг в ВВП минимальна

На сегодняшний день вклад белорусских риэлтерских компаний в ВВП страны минимальный. По итогам 2013−2014 годов он составил всего 0,05%. Тогда как в 2010 году доля риэлтерских услуг в ВВП в Европе составила в среднем 0,36%, а в Польше, Великобритании и Словакии — 0,48%. Такие данные привел в своем выступлении на конференции Владимир Давидович.

— Статистика говорит о том, что у белорусских риэлтерских организаций есть широкое поле для развития. По данному показателю мы в разы отстаем от развитых европейских стран. Поэтому агентства недвижимости должны больше зарабатывать, больше платить налогов и более уверенно смотреть в будущее, — сказал руководитель риэлтерской организации.

Какие услуги оказывают риэлтерские компании сегодня

В настоящее время белорусские риэлтерские компании в основном работают в сегменте жилой недвижимости и оказывают услуги при заключении сделок купли-продажи жилых помещений на вторичном и первичном рынках жилья. Немногочисленные организации занимаются оказанием услуг по аренде жилой недвижимости, а также купле-продаже и аренде коммерческой недвижимости. Отдельными компаниями оказываются консалтинговые услуги.

В отличие от Беларуси, например, в России риэлтеры достаточно активно работают в банковском секторе, занимаются оценкой объектов недвижимого имущества, переводом объектов из жилого фонда в нежилой, лэнд-девелопментом (совокупность юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного человека).

В странах Евросоюза спектр услуг риэлтеров еще шире. Они занимаются консультированием в сфере инвестиций, рекламированием объектов с использованием современных каналов, оказывают посреднические услуги при online-операциях с объектами недвижимости, помогают решать вопросы с получением вида на жительство и др.

В каких направлениях могут развиваться белорусские риэлтерские компании

По мнению Владимира Давидовича, белорусским риэлтерским организациям в первую очередь стоит присмотреться к такому сегменту рынка коммерческой недвижимости, как B2B (бизнес для бизнеса).

Сегодня положение дел таково, что из 91 риэлтерской компании, предоставляющей услуги в Минске, лишь 20 декларируют свою работу на рынке коммерческой недвижимости. На постоянной основе профессионально оказывают услуги не более 7 компаний, что составляет 7,5% от общего количества организаций. Хотя, например, в России в данном сегменте работает половина риэлтерских компаний.

— На наш взгляд, развитие данного сегмента рынка в Беларуси сдерживается тем, что тарифы на услуги ориентированы в основном на жилой сегмент. Рынок коммерческой недвижимости очень сложный, и тяжело объяснить заказчику, как формируются цена,  — уточнил специалист рынка.

Выступающий привел пример, что по существующим в Беларуси тарифам доход компании от услуги по сдаче в аренду офиса в 500 кв. м составляет 755 евро. Тогда как доход от сделки за подобную работу в Литве и Латвии равен 9 тыс. евро. Минимальные трудозатраты для сдачи подобного офиса в аренду составляют 350 человеко-часов. «Естественно, что в таких условиях прибалтийские компании успешно работают и развиваются. Нашим организациям работать крайне сложно», — резюмировал Владимир Давидович.

Вторым фактором, сдерживающим развитие данного сегмента рынка в Беларуси, является отсутствие базы для обучения персонала. Если специалисты для работы в жилом секторе обучаются преимущественно методом наставничества, а также в школах риэлтерского мастерства, то специалистов по коммерческой недвижимости приходится направлять на учебу к партнерам за границу. Это достаточно затратно для компаний и растянуто во времени.

— Незаполненные ниши долго не будут оставаться пустыми. Как только ситуация на рынке улучшится, их займут наши продвинутые соседи, — констатирует специалист. - Мы уже достаточно давно работаем в таком направлении, как управление проектами, в первую очередь в сфере торговой и офисной недвижимости. Из практики могу сказать, что как только какая-то минская компания нуждается в аутсорсинге, для выполнения работ она привлекает специалистов из Прибалтики. Этот рынок мы уже практически потеряли.

Белорусские риэлтерские компании могут пристальнее присмотреться и к такому сегменту, как B2C (бизнес — клиент).

Рынок аренды жилья в Беларуси, как и в Европе, достаточно емкий. «Но и в этом сегменте мы проигрываем „серому“ рынку, по сути, уже теряем его», — сказал Владимир Давидович.

Из общего количества агентств недвижимости в Минске лишь 48 заявляют о своей работе на рынке аренды жилья. Хотя реально предоставляют услуги в этом секторе не более 20 компаний. Даже крупные и давно работающие на рынке организации закрыли у себя отделы аренды: головной боли много, а доходы минимальны. Хотя в России в данном секторе работает половина компаний.

Среди факторов, сдерживающих развитие данного сегмента рынка, специалист назвал негибкость услуг и ценообразования.

— Тарифы и перечень услуг на рынке аренды существенно не менялись уже в течение 8 лет. За это время благодаря интернету и развитию телекоммуникаций произошли серьезные изменения. Сегодня риэлтеры вынуждены работать в условиях жесткой конкуренции с «серым» рынком. Примерно 40% объявлений на рекламных площадках о сдаче квартир в аренду, размещенных от имени собственников-арендодателей, в реальности поданы посредниками, — сказал Владимир Давидович. — Однако если агентства недвижимости руководствуются в работе законодательством, то представители «серого» рынка имеют полную свободу действий. Поэтому есть большая вероятность того, что мы потеряем и этот рынок. Пострадают потребители услуг, а бюджет не дополучит денег в виде налогов.

Риэлтерам можно двигаться и в направлении предоставления информационных услуг, в т. ч. online-сервисов. В первую очередь это относится к развитию системы электронных платежей.

— Это направление на нашем рынке отсутствует, и нет юридических предпосылок для его развития. Нам нужно налаживать более тесные связи с государственными институтами для получения упрощенного доступа к базам данных, совершенствовать работу с ЖЭСами и др. Надо думать над этим, иначе и эту нишу займут другие представители бизнеса, — высказал свою точку зрения специалист.

Развитие в регионах — еще одно очень важное для риэлтерских компаний направление. Но реалии таковы, что на сегодняшний день лишь отдельные столичные компании имеют свои представительства (филиалы, отделы) в других городах республики. Основной причиной этого являются большие затраты компаний на открытие и содержание офисов, выплату заработной платы специалистам. Например, ежемесячные затраты агентства недвижимости на содержание в небольшом городе офиса и штата из двух риэлтеров (одного с совмещением функций директора и бухгалтера) составляют порядка Br60 млн.

Учитывая, что риэлтерские услуги в регионах по сравнению со столицей стоят дешевле, а сделок в месяц совершается намного меньше, открывать офис нерентабельно. Специалистами филиалов в месяц должно оформляться как минимум по четыре сделки, чтобы работать безубыточно. Однако сегодня, если посмотреть на общее количество сделок в небольших городах, выполнить эту задачу практически нереально. Например, в Слуцке в месяц совершается 17 сделок, Кобрине — 22, Жодино — 27, Светлогорске — 37, Жлобине — 42, Слониме — 43 и Речице — 61 сделка. Получается, что работать себе не в убыток можно только пока в Речице.

Толчок для развития регионов и малого бизнеса могла бы дать усовершенствованная нормативно-правовая базы и послабление законодательных норм, считает Владимир Давидович.

В целом же для выполнения всех вышеперечисленных задач и расширения своего присутствия на рынке риэлтерскому сообществу надо повышать престижность профессии риэлтера в обществе, разъяснять суть и ценность риэлтерских услуг, бороться за прозрачность рынка, развивать информационные технологии, заниматься обучением персонала, вести активный диалог с регуляторами рынка, считает Владимир Давидович. Решение всех этих непростых задач могла бы взять на себя Белорусская ассоциация «Недвижимость». Однако для этого ей необходимо расширять свои ряды и задумываться над созданием профессионального риэлтерского сообщества. Решать проблемы и развиваться можно только сообща.