Коммерческая недвижимость: кто больше всего пострадал от кризиса, а кто остался «в шоколаде»

Из собственников недвижимости лучше всего чувствуют себя те, кто еще только при первых сигналах кризиса реально оценил обстановку и ее последствия и предложил ставки арендной платы исходя из реалий рынка.

— Например, из-за большого объема ввода бизнес-центров класса В1 в этом сегменте была высокая вакантность. Но собственнику БЦ Omega Tower даже в разгар кризиса удалось заполнить практически все помещения лишь по той причине, что уже в октябре-ноябре прошлого года он предложил ставки, к которым конкуренты пришли только в феврале-марте текущего года, — поясняет ситуацию специалист.

Однако, несмотря на большой объем ввода площадей, качественных объектов на рынке очень мало, говорит Денис Четвериков. По его мнению, такие объекты, как, например, БЦ в комплексе «Кемпински» будут существенно выделяться и местоположением, и оригинальностью архитектуры, и «начинкой» и найдут своего арендатора даже в такой сложной рыночной ситуации.

Для успешного бизнес-центра немаловажно управление и обслуживание объекта. «Неплохой по ряду физических параметров БЦ по ул. Кирова распродается по помещениям. При появлении множества сособственников это существенно снизит его качества с точки зрения управления объектом», — добавляет Денис Четвериков.

В торговом сегменте чувствуют себя по-королевски ритейлеры-арендаторы

В торговом сегменте лучше всего себя чувствуют ритейлеры-арендаторы: в большинстве объектов ставки в евро снизились на 20−25%, возросла вакантность. В результате этого у арендаторов появилась возможность арендовать более качественные площади, о которых раньше они могли только мечтать.

Хорошо чувствуют себя на рынке и собственники объектов, которые «наработали» устойчивые покупательские потоки и сохраняют их даже в кризис, у кого продумана концепция развития и чьи объекты идеально отвечают основополагающему требованию к размещению — «место, место и еще раз место».

— Как примеры, можно привести ТЦ третьего поколения «Корона» на ул. Кальварийской и современный ТРЦ «Замок». Вакантность здесь крайне низкая, и ставки сохраняются высокими. Однако очень многими популярными брендами в данных центрах оперируют сами собственники. Есть примеры, где девелоперы сами не привлекают бренды, но объекты удачны. Например, в ТРЦ «Галилео», где хоть периодически и наблюдается ротация арендаторов, покупателям всегда предлагаются какие-то новинки. ТЦ «Магнит» на пр. Дзержинского, открывшийся в разгар кризиса, с первых месяцев работы заполнен арендаторами более чем на 90%, — говорит Денис Четвериков.

Специалист отмечает, что в ближайшее время минский рынок крупных торговых объектов существенно изменится. Буквально с разбежкой в месяцы ожидается ввод в эксплуатацию ТРЦ в комплексе «Галерея» (GLA свыше 36 тыс. кв. м), ТРЦ «МОМО» (GLA свыше 30 тыс. кв. м), ТРЦ в комплексе Green City (GLA свыше 40 тыс. кв. м), ТРЦ Dana Mall (GLA свыше 50 тыс. кв. м). И это на фоне того, когда некоторые потенциальные арендаторы заявляют, что пока откладывают сроки прихода на рынок Беларуси, а присутствующие на рынке арендаторы пока приостанавливают открытие новых магазинов. Это может привести к еще одному витку снижения арендных ставок, которое будет обусловлено значительным превышением предложения над спросом.

Более оперативно реагирует на кризис рынок складской недвижимости и индастриал

По сравнению с другими сегментами рынок складской недвижимости наиболее оперативно реагирует на кризис. Например, в период кризиса 2011 года вакантность по многим объектам в мае достигла 50%, а после выхода из кризиса и стабилизации на финансовом рынке уже с ноября она вернулась на докризисный уровень, констатирует специалист.

— Сейчас рынок индустриальной недвижимости находится в глубоком кризисе. Пожалуй, нет ни одного комплекса, где не было бы вакантных помещений. У собственников и девелоперов ставки упали, вакантность выросла. У профессиональных логистических операторов снизился спрос на услуги ответственного хранения, выросла вакантность стеллажной загрузки. Есть факты, когда логистические операторы, являясь оптовыми арендаторами, сами сдают в аренду арендованные площади. У собственников складов built-to-suit упали объемы собственного бизнеса, образовались существенные излишки помещений, с которыми приходится выходить на рынок аренды. Есть факты, когда в built-to-suit-объектах на аренду выставлено до 40% площадей, — констатирует специалист.

Как позитивный момент в данном сегменте Денис Четвериков отмечает включение Беларуси в проект Экономического пояса Шелкового пути и Морского Шелкового пути XXI века, разработанный КНР. В процессе реализации в рамках Индустриального парка «Великий Камень» компания China Merchants Group приступила к строительству крупнейшей логистической зоны, исполненной в концепции сухой порт, общая площадь которой составит почти 100 га, а заявленный объем инвестиций — около $ 500 млн. Причем, первые 50 тыс. кв. м объектов складской логистики обещают ввести в эксплуатацию уже до конца текущего года.

Еще позитивные моменты. В первом полугодии 2015 года на расстоянии буквально 1 км от государственной границы РБ и ЕС введен в эксплуатацию транспортно-логистический центр «Брест-Белтаможсервис-2». Центр включает в себя складской комплекс площадью 20,5 тыс. кв. м и административно-хозяйственный блок площадью около 4 тыс. кв.м. Объем инвестиций в комплекс составил $ 28 млн. Уникальность объекта заключается в том, что здесь используется технология безтранзитного перемещения товаров между пограничным пунктом пропуска «Козловичи» и терминалом «Брест-Белтаможсервис-2».

Рынок отелей стал конкурентным, но не более качественным

На рынке отелей, как и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, кризис в экономике совпал с «кризисом перепроизводства». Непосредственно перед Чемпионатом мира по хоккею предложение на рынке увеличилось более чем в 2 раза. Что касается спроса, то количество гостей в отелях за весь 2014 год по сравнению с 2013 годом увеличилось всего на 13%.

— Рынок отелей резко стал конкурентным, но, несмотря на рост предложения, он не стал более качественным. В то время как большинство гостиниц сталкиваются с проблемами по привлечению гостей, некоторые отели заняли определенную нишу и оперируют с загрузкой до 70%. Один из них — трехзвездочный BonHotel, удачно выделяющийся качеством и уровнем сервиса в своем сегменте, — говорит Денис Четвериков. — Конечно, в такой ситуации выигрывает гость. Некоторые отели стараются улучшить качество обслуживания. С начала 2014 года уровень цен в иностранной валюте, к примеру, в сегменте 4−5* снизился на 10%.

Специалист отмечает, что в кризис рынок отелей столкнулся еще с одной проблемой — финансированием строительства. «Некоторые отели, так и не введенные в эксплуатацию к чемпионату, превращаются в долгострои. С одной стороны, к ним применяются санкции, а с другой — банки становятся более разборчивыми к проектам, которые они финансируют», — поясняет Денис Четвериков.

В сегменте общепита активно развивался фаст-фуд

Специалист отмечает, что в кризис бурно развивался сектор фаст-фуда. При этом на рынке не только росло количество уже представленных сетей, но и вышли новые широко известные бренды. В самое ближайшее время готовятся к открытию еще ряд объектов новых сетей. Следует отметить, что именно в этот период McDonald`s впервые в Беларуси разместил ресторан в ТЦ «Галилео».

Развивался и классический общепит. Причем, открывались как дорогие заведения (например, самый высоко расположенный ресторан в Беларуси The View на 28-м этаже БЦ Royal Plaza), так и набравшие большую популярность кофейни. Только за полгода их в Минске открылось 10, еще несколько находятся в стадии открытия.

— Хотелось бы опровергнуть громкие заявления о том, что в Минске массово распродаются кафе и рестораны. Да, количество предложений выросло. Но ведь и рынок общепита просто глобально вырос даже к уровню двухлетней давности. Поэтому процентное соотношение объектов, выставленных на продажу, и действующих не особо изменилось. Да, некоторым одиночкам стало сложнее конкурировать с сетями. Кроме того, отдельные проекты реализуются как готовые бизнесы, которые изначально планировались для продажи, — констатирует специалист.