Сколько стоит аренда офиса, или Как вести себя на «новом» рынке?

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя Столица», средними ставками аренды, определенными на основании совершенных сделок, в настоящее время можно назвать следующие:

• EUR20−21/кв. м с НДС для класса «А»;
• EUR15−16/кв. м с НДС для класса «В»;
• EUR9−10/кв. м с НДС для класса «С».

При этом средние ставки предложения в мае были существенно выше:

• EUR24/кв. м с НДС для класса «А»;
• EUR17,5/кв. м с НДС для класса «В»;
• EUR12,5/кв. м с НДС для класса «С».

Как мы видим, разница между ценой «предложения» и «сделки» составляет в среднем порядка 20%. В зависимости от класса качества где-то больше, где-то меньше. Однако с учетом того, что средняя величина уровня дисконта (скидки по факту совершения сделки) для офисных помещений по итогам мая 2015 г. находится на нормальном для рынка уровне и составляет всего лишь порядка 10% от первоначально заявленной стоимости, даже после предоставления дисконта стоимость аренды не устраивает арендаторов, т. к. она зачастую выше рыночных.

Существующие договоры аренды также являются частым камнем преткновения. Конкретный пример: конец декабря 2014 г., курс валют резко вырос, отчего арендное бремя значительно возросло. Не каждому под силу стало продолжать арендовать помещения на прежних условиях. Опытные собственники, несмотря на скептические замечания «коллег», поступили правильно, когда по собственной инициативе снизили ставку аренды. Это позволило им избежать расторжения существующего договора аренды и сохранить арендатора. А остальные арендодатели, не желая идти на уступки, настаивали на прежнем уровне цен и расторгали договоры аренды. Только в итоге находить новых арендаторов им приходилось уже не по сниженным, а откровенно «демпинговым» ценам. Ведь предложение на рынке уже давно вышло из зоны «дефицита», и арендодатели не успели заметить, как «мяч» оказался уже в руках их «партнёров"-арендаторов.

Но даже в этой ситуации нельзя сказать, что положение арендаторов является столь прочным. Для результативного проведения переговоров по снижению ставки или улучшению арендных условий мало их просто инициировать. Необходимо аргументированно обосновать собственнику свою позицию, привести доводы с учетом знания актуального состояния рынка и при этом понимать, на какое послабление реально можно рассчитывать. Ведь «перегнув палку» и доведя существующий договор аренды до расторжения, арендатор столкнется с весьма дорогостоящим переездом, который окупится лишь в случае подтверждения «завышенности» прежней арендной ставки. А если нет? Если ставка все же была «в рынке»? Во избежание таких вот эксцессов и существуют консультации независимых специалистов, которые смогут подсказать не только объективный уровень существующей арендной ставки, но и сориентировать по ситуации на рынке — на что можно рассчитывать.

Это как при выборе автомобиля с пробегом — изначально пожалев средства на проведение профессиональной диагностики перед покупкой, впоследствии можно столкнуться с необходимостью вложения значительно больших средств на ремонты и т. п.